Décider des limites de la répartition des responsabilités opérationnelles. Différends sur la détermination des limites des réseaux de distribution du mkd

Société de gestion

sur les schémas

Propriétaire des lieux

dispositifs situés sur les dérivations des colonnes montantes, ainsi que vannes d'arrêt et de contrôle sur le câblage intra-appartement.

la porte d'entrée de la pièce (à l'exclusion des fenêtres elles-mêmes, des appuis de fenêtre, des appuis et pentes de fenêtre, des portes, des cadres et garnitures de portes et fenêtres), la façade du bâtiment.

Les conditions de vie modernes nécessitent chaque jour de plus en plus d'avantages en termes de services publics fournis. De nombreuses personnes ne peuvent imaginer leur vie sans eau chaude, sans chauffage à temps et sans connexion Internet ininterrompue. Bien sûr, tout le monde comprend que les avantages convenus de la civilisation nécessitent non seulement un paiement en temps opportun, mais également une surveillance et une réparation constantes de leurs voies d'approvisionnement. A cet effet, une certaine documentation est créée, par exemple un acte de délimitation de la propriété du bilan des réseaux de chaleur, un acte de délimitation de la responsabilité opérationnelle des systèmes d'adduction d'eau ou des équipements électriques.

Le maintien de tous types de communications en état de fonctionnement, c'est avant tout le coût des réparations et du remplacement des équipements, et ces dépenses doivent être documentées dans les états financiers. D'accord, lorsqu'un accident survient, tout d'abord, il sera important pour les gens de savoir avec quelle rapidité la panne sera éliminée, et les questions sur qui doit s'en occuper passeront au second plan.

Pour résoudre ces problèmes de logement et de communauté, les résidents des immeubles d'habitation se tournent vers les sociétés de gestion (MC), les associations de propriétaires (HOA), les coopératives de logement et de construction (HCS) et d'autres organisations similaires. Les propriétaires confient à ces institutions toutes les actions visant à doter leur logement des ressources et des équipements d'habitation nécessaires. À leur tour, les sociétés de gestion, les associations de propriétaires et les coopératives d'habitation concluent des accords avec les organismes fournisseurs de ressources sur une interaction bénéfique.

Limites du bilan des réseaux de chaleur

Souvent, dans les grandes villes et les villes de province, la plupart des immeubles d'habitation sont apparus dans les temps lointains du siècle dernier, de sorte que les voies de communication deviennent souvent inutilisables en raison de leur âge et de leur usure opérationnelle. Si nous parlons de réseaux de chaleur, ils commencent à nécessiter l'attention des services de réparation dès le début de la saison de chauffage, lorsque la pression de l'eau chaude détecte rapidement tous les défauts possibles dans les canalisations anciennes et rouillées. C’est dans de tels cas que se pose la question de savoir qui doit assumer la responsabilité, résoudre les problèmes et fournir du chauffage à la maison en quelques heures seulement.

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Pour délimiter les responsabilités d'entretien des lignes d'alimentation en communication, il existe un accord particulier entre l'organisme fournissant les ressources et la société de gestion (HOA ou coopérative d'habitation), responsable de l'amélioration de la maison. En fonction de cet accord, les limites de la propriété du bilan des réseaux de chaleur sont déterminées. Autrement dit, une certaine ligne de démarcation est établie entre les parties à l'accord, déterminant qui est responsable de quelle zone et, par conséquent, effectuera les réparations. Un tel accord entre le fournisseur de ressources et la partie qui les consomme est appelé acte de délimitation de la propriété du bilan et de délimitation de la responsabilité opérationnelle.

Le concept de limite de bilan

Avant de savoir qui sera responsable de quel segment des voies de communication et de le maintenir en ordre, il est nécessaire de déterminer à qui appartient cette propriété, c'est-à-dire qui l'a dans son bilan. C’est pourquoi il existe une propriété du bilan.

Les limites de propriété du bilan sont des lignes conditionnelles indiquant où se termine la propriété des réseaux de communication de l'organisation fournisseur de ressources et où commence la zone détenue par la société de gestion.

Propriété commune des propriétaires des lieux

Selon l'art. 36 du Code du logement de la Fédération de Russie, la liste des biens communs des propriétaires de locaux comprend :

Le concept de limites de responsabilité opérationnelle

La responsabilité opérationnelle impose au propriétaire des voies de communication la responsabilité d'en entretenir, de surveiller leur utilisation, ainsi que d'éliminer tous les problèmes qui surviennent. À cette fin, un accord est également créé qui délimite les routes d'approvisionnement en zones de responsabilité opérationnelle. Selon les limites de la responsabilité opérationnelle, il est déterminé qui effectuera les réparations nécessaires.

S'il n'existe pas de lignes définissant la responsabilité opérationnelle, elles sont installées conformément au périmètre du bilan.

Il existe également des cas d'autres options pour définir les limites. Ils sont établis selon un accord entre le propriétaire-consommateur et l'entreprise fournissant les ressources. En outre, la ligne de démarcation peut coïncider avec le point de connexion du compteur collectif (bâtiment commun) avec le réseau de services publics correspondant inclus dans l'immeuble.

Les limites de la propriété du bilan et de la responsabilité opérationnelle sont officiellement fixées dans la loi du même nom.

L’acte de délimiter la propriété du bilan

Lorsque la construction d'un immeuble résidentiel entre dans sa phase finale, il est impératif de conclure des accords avec toutes les entreprises d'approvisionnement en ressources sur la fourniture du bâtiment avec certaines ressources. Mais avant de signer officiellement l'accord, vous devez déterminer :

Après avoir déterminé les limites ci-dessus, un acte de délimitation du bilan de propriété des réseaux de chaleur et de délimitation de leur responsabilité d'exploitation est signé.

Caractéristiques de la conclusion de l'acte

Pour qu'un accord sur la délimitation des responsabilités le long des itinéraires d'approvisionnement en ressources (en l'occurrence le réseau de chaleur) ait force de loi, il faut prêter attention aux caractéristiques de sa conclusion :

1. L'accord est conclu par écrit entre deux parties, dont l'une est l'organisme fournisseur de ressources, l'autre est la société de gestion agissant pour le compte des consommateurs d'immeubles à appartements.
2. L'acte est conclu en trois exemplaires. Un document doit être entre les mains des deux parties et le troisième doit être entre les mains de l'entreprise, qui servira d'intermédiaire lors des litiges qui surviendront.
3. L'acte de propriété du bilan et de responsabilité opérationnelle est un document technique, forme d'affichage du contrat, obligatoire lors de la signature d'un contrat de fourniture de chaleur.

Si le contrat de fourniture de chaleur ne contient pas de conditions relatives à la fourniture, à l'entretien et à l'exploitation sûre des réseaux, appareils et équipements, il sera alors considéré comme nul.

Parties à l'accord

Entreprise de distribution de chaleur

Pour qu'une entreprise de fourniture de chaleur reçoive les droits sur ses activités et la décision correspondante des autorités de l'État ou du gouvernement local, elle doit répondre à certains critères :

• Avoir le droit de propriété sur la source d'énergie thermique et les réseaux de chaleur situées sur le territoire de ses activités ;
• Disposer d’un capital conforme aux exigences légales ;
• Avoir la capacité de fournir un approvisionnement en chaleur fiable.

Les autorités compétentes de l'État ont le droit de s'enquérir de ces critères auprès de l'entreprise de fourniture de chaleur et de lui confier une tâche spécifique avant de prendre une décision.

Quelle est l’essence d’un contrat de fourniture de chaleur ?

Conformément au contenu de la loi fédérale « sur l'approvisionnement en chaleur » et du décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 8 août 2012 N 808 « sur l'organisation de l'approvisionnement en chaleur dans la Fédération de Russie et sur les modifications de certaines lois de la Gouvernement de la Fédération de Russie », un accord de fourniture de chaleur est un accord entre un organisme de fourniture de chaleur qui s'engage à fournir de l'énergie thermique et/ou du liquide de refroidissement, et le consommateur d'énergie thermique, qui est obligé d'accepter et de payer l'énergie thermique et/ou le liquide de refroidissement, observer le régime de consommation d'énergie thermique.

Les conditions obligatoires lors de la signature d'un accord sur l'interaction et la fourniture d'énergie thermique sont :

L'accord de coopération dans la fourniture d'énergie thermique aux consommateurs d'immeubles à appartements est rédigé en deux exemplaires, un pour chaque partie qui l'a signé.

En résumant ce qui précède, il convient de souligner une fois de plus la nécessité de conclure un acte qui délimite la propriété du bilan des réseaux de chaleur et la responsabilité opérationnelle des parties. C'est ce document qui viendra à la rescousse lors des froides journées d'hiver, lorsqu'il faudra déterminer qui est responsable de la réparation des réseaux de chaleur. De plus, il pourra prouver la fiabilité et la validité des dépenses lors du reporting financier du responsable qui a ce site dans son bilan.

Fixation des limites de la zone de responsabilité opérationnelle entre la société de gestion et le RSO.

L'établissement en temps opportun de la zone de responsabilité opérationnelle, la détermination de ses limites entre la société de gestion (ou HOA, coopérative d'habitation) et l'organisme d'approvisionnement en ressources (ci-après dénommé RSO) est l'un des problèmes importants qui se posent lors de la résolution des questions juridiques, les relations professionnelles entre les parties et qui surviennent dans les cas visant à assurer le fonctionnement nécessaire des communications techniques d'un immeuble d'habitation (ci-après dénommé MKD) du parc immobilier. Pour les sociétés de gestion, cette problématique devient plus importante lorsque des accidents surviennent sur des réseaux qui ne sont pas liés à la propriété commune des propriétaires de l'immeuble, mais qui ont été inscrits dans l'accord entre la société de gestion et le RSO sous la forme d'un accord. au contrat. Sur la base de l'accord conclu définissant le domaine de responsabilité opérationnelle, la responsabilité de la réparation de ces réseaux, par exemple en dehors du périmètre du bâtiment, est confiée à la société de gestion, ce qui entraîne in fine une charge financière supplémentaire pour la société de gestion. Cette charge financière supplémentaire est le plus souvent très importante pour la société de gestion, puisque les travaux sur les réseaux extérieurs au périmètre du bâtiment impliquent des travaux de terrassement coûteux impliquant un matériel loué,équipement spécial, accompagnant l'enregistrement des permis.

Comment éviter qu’une telle situation ne se développe ? Arrêtons-nous plus en détail sur les concepts de base de responsabilité opérationnelle et de propriété du bilan. De l'analyse des actes juridiques, il s'ensuit que la ligne de propriété du bilan divise les réseaux de services publics en fonction de la propriété ou d'autres possessions légales, et que la ligne de responsabilité opérationnelle présuppose une ligne de démarcation basée sur la charge d'entretien des lignes de services publics. Ainsi, par exemple, dans les « Règles d'approvisionnement en eau froide et d'assainissement », approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 29 juillet 2013 n° 644, les définitions de ces termes sont clairement définies :

"limite du bilan" - la ligne de division des objets des systèmes centralisés d'approvisionnement en eau froide et (ou) d'évacuation des eaux usées, y compris les réseaux d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement, entre les propriétaires sur la base de la propriété ou de la possession sur une autre base juridique ;

"limite de responsabilité opérationnelle" - une ligne séparant les objets des systèmes centralisés d'approvisionnement en eau froide et (ou) d'assainissement, y compris les réseaux d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement, basée sur les devoirs (responsabilité) pour le fonctionnement de ces systèmes ou réseaux, établis dans un contrat d'approvisionnement en eau froide, un contrat d'évacuation des eaux ou un contrat unique d'approvisionnement en eau froide et d'assainissement, un contrat de transport d'eau froide, un contrat de transport d'eaux usées ;

Lors de la conclusion d'accords de fourniture de ressources pour les immeubles d'habitation, la limite du bilan séparera les réseaux de services publics, qui sont la propriété commune des propriétaires des locaux, des autres réseaux de services publics. À cet égard, il est nécessaire de bien comprendre ce qui appartient à la propriété commune et ce qui ne l'est pas.

"limite de responsabilité opérationnelle" - une ligne séparant les objets des systèmes centralisés d'approvisionnement en eau froide et (ou) d'assainissement, y compris les réseaux d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement, basée sur les devoirs (responsabilité) pour le fonctionnement de ces systèmes ou réseaux, établis dans un contrat d'approvisionnement en eau froide, un contrat d'évacuation des eaux ou un contrat unique d'approvisionnement en eau froide et d'assainissement, un contrat de transport d'eau froide, un contrat de transport d'eaux usées ;

Lors de la conclusion d'accords de fourniture de ressources pour les immeubles d'habitation, la limite du bilan séparera les réseaux de services publics, qui sont la propriété commune des propriétaires des locaux, des autres réseaux de services publics. À cet égard, il est nécessaire de bien comprendre ce qui appartient à la propriété commune et ce qui ne l'est pas.

AVEC reste des biens communsclairement défini par le Chapitre I. dans la résolution et Gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 n° 491 " SUR L'APPROBATION DES RÈGLES D'ENTRETIEN DES BIENS COMMUNS DANS UN IMMEUBLE À APPARTEMENTS ET DES RÈGLES DE MODIFICATION DU MONTANT DES FRAISENTRETIEN ET RÉPARATION DE LOCAUX D'HABITATION EN CAS DE PRESTATION DE SERVICES ET D'EXÉCUTION DE TRAVAUX DE GESTION, D'ENTRETIEN ET DE RÉPARATION DES COMMUNSLA PROPRIÉTÉ DANS UN IMMEUBLE EST DE QUALITÉ INCORRECTE ET (OU) AVEC DES INTERRUPTIONS DÉPASSANT LA DURÉE ÉTABLIE"

Conformément à l'article 8 du dit Règlementla frontière extérieure des réseaux d'électricité, de chaleur, d'adduction d'eau et d'assainissement, des réseaux d'information et de télécommunication (y compris les réseaux de radiodiffusion filaires, de télévision par câble, les réseaux de fibre optique, les lignes téléphoniques et autres réseaux similaires), compris dans la propriété commune, sauf indication contraire par la législation de la Fédération de Russie, est limite extérieure du mur d'un immeuble, et la limite de responsabilité opérationnelle en présence d'un compteur collectif (maison commune) pour la ressource utilitaire correspondante, sauf disposition contraire de l'accord des propriétaires des locaux avec le fournisseur de services publics ou RSO, est le lieu de raccordement du compteur collectif (maison commune) avec le réseau d'ingénierie correspondant inclus dans l'immeuble. La limite extérieure des réseaux de distribution de gaz faisant partie de la propriété commune constitue le point de raccordement du premier dispositif de fermeture avec le réseau de distribution de gaz extérieur..

Ainsi, en précisant l'article 8 du Règlement d'entretien des biens communs, vous pouvez vous référer à l'article 14 du Règlement d'Approvisionnement en Eau, qui précise : sous réserve d'accord la démarcation peut être établie par le puits (ou la chambre) auquel sont raccordés les dispositifs et ouvrages permettant de raccorder l'abonné au réseau public d'adduction d'eau ou d'assainissement. Concernant les réseaux de chaleur, il est possible de fixer la limite de responsabilité opérationnelle sur la paroi de la chambre thermique à l'entrée de l'abonné ou au niveau des premiers appareils de déconnexion. Toutes ces options doivent être convenues lors de la délimitation des responsabilités opérationnelles.

Cependant, le fait de délimiter les responsabilités opérationnelles est après avoir trouvé un accord .

Une analyse de la législation et de la pratique judiciaire permet de conclure que s'il n'y a pas d'accord entre l'organisme de gestion et le RSO sur la question de la détermination limites de la responsabilité opérationnelle , cette dernière est déterminée par la limite du bilan, qui est la limite extérieure du mur d'un immeuble à appartements.

Cependant, le fait de délimiter les responsabilités opérationnelles est après avoir trouvé un accord entre le RSO et le souscripteur sur cette question, et si cet objectif n'est pas atteint, les limites de responsabilité sont déterminées en fonction des limites du bilan. Par conséquent, l’acte de délimiter les responsabilités opérationnelles n’est pas toujours présent. La même chose est démontrée par l'analyse de la pratique judiciaire sur les litiges concernant les termes des contrats qui surviennent lors de leur conclusion..

Sur la base de ce qui précèdela conclusion suivante peut être tirée :

en l'absence d'acte de délimitation de responsabilité opérationnelle, la limite est établie au point de raccordement du compteur collectif (maison commune), et en son absence -le long de la limite extérieure du mur d'un immeuble à appartements - la limite de la propriété commune des propriétaires d'immeubles à appartements.

En outre, on peut souligner que des problèmes lors de la conclusion d'un accord et de la délimitation des responsabilités opérationnelles surviennent lorsque le détenteur du solde-propriétaire de la section des réseaux publics allant du mur de l'immeuble aux réseaux figurant au bilan du RSO est inconnu. Ces parcelles sont souvent sans propriétaire, mais nécessaires à l'approvisionnement de la maison en ressources et sont situées sur le terrain adjacent, qui fait partie de la propriété commune. En règle générale, les RNO tentent de faire porter la charge de l'entretien de ces tronçons de réseaux sur l'organisme de gestion et les propriétaires des immeubles d'habitation, invoquant le fait que l'entretien de ces tronçons n'est pas pris en compte dans les tarifs. Entre-temps, même dans cette situation, il n'existe aucune base juridique pour délimiter les responsabilités opérationnelles en matière de raccordement aux réseaux de services publics inclus dans le bilan du RSO. Il convient de garder à l'esprit qu'en vertu du paragraphe 1 de l'art. 421 du Code civil de la Fédération de Russie, les personnes morales sont libres de conclure un accord. Selon le paragraphe 4 de cet article, les termes de l'accord sont déterminés à la discrétion des parties. Les tribunaux, lors de la résolution de ces litiges, notent que le RSO a le droit de s'adresser à l'organisme de régulation avec des documents confirmant les coûts de paiement des services de transport de ressources sur les réseaux qui ne lui ont pas été transférés pour l'exploitation, afin de rendre compte pour eux et les indemniser au cours de la période ultérieure de réglementation tarifaire.

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« Habitat et services communaux : comptabilité et fiscalité », 2009, N 9

L'un des problèmes les plus douloureux lors de la conclusion de contrats avec des organismes d'approvisionnement en ressources (RSO) pour les HOA, les coopératives d'habitation et les sociétés de gestion (ci-après dénommés organismes de gestion) est la délimitation de la soi-disant responsabilité opérationnelle et la définition de ses limites. Cependant, la pratique de l'Association HOA de Nijni Novgorod montre que pour les HOA et les coopératives d'habitation, cette question devient souvent pertinente même pas au moment de la conclusion d'un tel accord, mais lorsque des accidents surviennent sur des réseaux qui ne sont pas liés à la propriété commune des propriétaires. dans un immeuble à appartements, alors que, en vertu d'un accord imprudemment signé, l'obligation La réparation de ces réseaux incombe à ces HOA et coopératives d'habitation.

Il est bien évident que des compteurs supplémentaires de communications techniques imposent à l'organisme de gestion (et donc aux propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements) une charge financière supplémentaire pour leur entretien et leur réparation, que parfois, par exemple, un HOA ne peut pas se permettre, et impliquent également des coûts inévitables pour couvrir les pertes de ressources communales.

Réglementation réglementaire

Lorsque vous examinez cette question, vous devez tout d'abord vous tourner vers le Code civil de la Fédération de Russie, qui régit tous les contrats de fourniture d'énergie. Selon l'art. 539 du Code civil de la Fédération de Russie, dans le cadre d'un contrat de fourniture d'énergie, l'organisme fournisseur d'énergie s'engage à fournir de l'énergie à l'abonné (consommateur) via le réseau connecté, et l'abonné s'engage à payer l'énergie reçue, ainsi qu'à se conformer au régime de sa consommation stipulé dans la convention, pour assurer le fonctionnement sûr des réseaux d'énergie sous son contrôle et le bon fonctionnement des appareils qu'il utilise et des équipements liés à la consommation d'énergie. Un contrat de fourniture d'énergie est conclu avec l'abonné s'il dispose d'un dispositif de réception d'énergie répondant aux exigences techniques établies, connecté aux réseaux de l'organisme de fourniture d'énergie et d'autres équipements nécessaires, ainsi que fournissant un comptage de la consommation d'énergie.

Les dispositions générales du Code civil de la Fédération de Russie concernant la question des limites de la responsabilité opérationnelle ont été élaborées dans des règlements tels que :

• Loi fédérale du 26 mars 2003 N 35-FZ « sur l'industrie de l'énergie électrique » ;
• Règles pour le fonctionnement des marchés de détail de l'électricité pendant la période de transition de la réforme du secteur de l'énergie électrique, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 31 août 2006 N 530 (ci-après dénommées les Règles du secteur de l'énergie électrique) ;
• Règles d'accès non discriminatoire aux services de transport d'énergie électrique et de fourniture de ces services, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 27 décembre 2004 N 861 (ci-après dénommées les règles d'accès) ;
• Règles d'utilisation des systèmes publics d'approvisionnement en eau et d'assainissement de la Fédération de Russie, approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 12 février 1999 N 167 (ci-après dénommées les règles d'approvisionnement en eau) ;
• Règles d'entretien des biens communs ;
• Lettre circulaire du Gosstroy de Russie du 14 octobre 1999 N LCh-3555/12 "Sur les clarifications sur l'application des règles d'utilisation des systèmes publics d'approvisionnement en eau et d'assainissement dans la Fédération de Russie".

Concepts de responsabilité opérationnelle et de bilan

Dans les actes énumérés ci-dessus, le concept des limites de la responsabilité opérationnelle se situe invariablement à côté du concept des limites de la propriété du bilan, tandis qu'une définition générale ni pour l'un ni pour l'autre n'est inscrite dans la législation. Il existe entre-temps un certain nombre de définitions dans le cadre de la réglementation des différents contrats de fourniture d'énergie. Ainsi, conformément à l'article 1 du Règlement sur l'approvisionnement en eau :

• limite du bilan - la ligne de division des éléments des systèmes d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement et des structures qui s'y trouvent entre les propriétaires sur la base de la propriété, de la gestion économique ou de la gestion opérationnelle ;
• ligne de responsabilité opérationnelle - la ligne divisant les éléments des systèmes d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement (réseaux d'approvisionnement en eau et d'assainissement et structures qui s'y trouvent) sur la base des devoirs (responsabilité) pour le fonctionnement des éléments des systèmes d'approvisionnement en eau et (ou) d'assainissement , établi d'un commun accord entre les parties. En l’absence d’un tel accord, la limite de la responsabilité opérationnelle est établie le long de la propriété du bilan.

Concernant la fourniture d'énergie thermique, il n'existe aucune définition de ce type, mais au paragraphe 31 de la lettre du Service fédéral des tarifs de Russie du 18 février 2005 N SN-570/14, il est indiqué que l'énergie thermique fournie est de l'énergie thermique. fourni au consommateur d'énergie thermique (consommateurs) à la frontière de la responsabilité opérationnelle ( bilan).

Les définitions les plus complètes des concepts considérés concernent la fourniture d'énergie électrique. Selon l'article 2 des règles d'accès :

• acte de délimitation de la propriété du bilan des réseaux électriques - un document établi dans le processus de connexion technologique des dispositifs de réception d'énergie (installations électriques) des personnes physiques et morales aux réseaux électriques, définissant les limites de la propriété du bilan ;
• acte de délimitation des responsabilités opérationnelles des parties un document établi par l'organisation du réseau et le consommateur de services pour le transport d'énergie électrique dans le processus de connexion technologique des dispositifs de réception d'énergie, définissant les limites de responsabilité des parties pour l'exploitation des dispositifs de réception d'énergie et des installations du réseau électrique correspondants ;
• limite du bilan - la ligne de division des installations électriques entre les propriétaires sur la base de la propriété ou de la possession sur une autre base prévue par les lois fédérales, définissant la limite de la responsabilité opérationnelle entre l'organisation du réseau et le consommateur des services de transport d'énergie électrique (le consommateur de l'énergie électrique dans l'intérêt de laquelle un accord pour la fourniture de services d'énergie électrique est conclu (transport d'énergie électrique) pour l'état et l'entretien des installations électriques.

Ainsi, de l'analyse des actes juridiques, il s'ensuit que la ligne de propriété du bilan divise les réseaux de services publics sur la base de la propriété ou d'autres possessions légales, et la ligne de responsabilité opérationnelle présuppose une ligne de démarcation basée sur la charge d'entretien des lignes de service public.

Rapport

Sur la base de ce qui précède, lors de la conclusion d'accords de fourniture de ressources pour un immeuble à appartements, la limite du bilan séparera les réseaux de services publics, qui sont la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements (article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie). , à partir d'autres réseaux publics. À cet égard, il est important de comprendre ce qui appartient à la propriété commune.

Selon l'article 5 des Règles d'entretien des biens communs, la propriété commune comprend les systèmes d'ingénierie internes d'alimentation en eau froide et chaude et en gaz, constitués de colonnes montantes, de dérivations depuis les colonnes montantes jusqu'au premier dispositif de déconnexion situé sur les dérivations. des colonnes montantes, les dispositifs de déconnexion spécifiés, les dispositifs collectifs (maison commune) prenant en compte l'eau froide et chaude, les premières vannes d'arrêt et de régulation sur les dérivations du câblage intra-appartement depuis les colonnes montantes, ainsi que les vannes mécaniques, électriques, équipements sanitaires et autres situés sur ces réseaux.

La propriété commune comprend un système d'alimentation électrique intra-maison, y compris des réseaux (câbles) depuis la limite extérieure établie conformément à l'article 8 du présent Règlement, jusqu'aux compteurs électriques individuels et communs (appartements), ainsi que d'autres équipements électriques, situés sur ces réseaux (article 7 du Règlement d'entretien des biens communs).

En vertu de l'article 8 du Règlement considéré, la frontière extérieure des réseaux d'électricité, de chaleur, d'adduction d'eau et d'assainissement, des réseaux d'information et de télécommunication (y compris les réseaux de radiodiffusion filaire, la télévision par câble, les réseaux de fibre optique, les lignes téléphoniques et autres réseaux similaires) inclus dans la propriété commune, sauf disposition contraire de la législation de la Fédération de Russie, est la limite extérieure du mur d'un immeuble d'habitation et la limite de la responsabilité opérationnelle en présence d'un compteur collectif (maison commune) pour le correspondant ressource communale, sauf disposition contraire d'un accord entre les propriétaires des locaux et le fournisseur de services publics ou RSO, est le lieu de raccordement du dispositif de comptage collectif (bâtiment commun) avec le réseau d'ingénierie correspondant inclus dans l'immeuble. La limite extérieure des réseaux de distribution de gaz faisant partie du domaine commun est le point de raccordement du premier dispositif de fermeture avec le réseau extérieur de distribution de gaz (article 9 du Règlement d'entretien des biens communs).

Ainsi, la limite du bilan lors de la conclusion d'accords de fourniture de ressources pour un immeuble à appartements est toujours la limite extérieure du mur d'un tel bâtiment.<1>, et la limite de responsabilité opérationnelle n'est pas fixée de manière impérative - elle peut :

• établi par accord des parties ;
• coïncider avec le point de raccordement du compteur collectif (bâtiment commun) avec le réseau de distribution correspondant inclus dans l'immeuble ;
• coïncider avec la limite du bilan (pour les propriétaires d'un immeuble à appartements, il s'agit du mur extérieur de la maison).

Ainsi, en précisant l'article 8 du Règlement d'entretien des biens communs, vous pouvez vous référer à l'article 14 du Règlement d'Approvisionnement en Eau, qui précise : s'il y a accord, la délimitation peut être établie le long du puits (ou chambre) auquel les appareils et les ouvrages sont raccordés pour raccorder l'abonné au réseau public d'adduction d'eau ou d'égout. Concernant les réseaux de chaleur, il est possible de fixer la limite de responsabilité opérationnelle sur la paroi de la chambre thermique à l'entrée de l'abonné ou aux premiers appareils de déconnexion (Résolution du Service fédéral antimonopole de la région du Caucase du Nord du 28 mai 2009 N A53 -9063/2008-C2-41). Entre-temps, toutes ces options doivent être convenues lors de la délimitation des responsabilités opérationnelles.

Acte de délimitation des responsabilités opérationnelles

Une analyse de la législation (les principales dispositions sont contenues dans l'article 8 du Règlement d'entretien des biens communs, l'article 14 du Règlement sur l'approvisionnement en eau, l'article 114 du Règlement de l'industrie de l'énergie électrique) et de la pratique judiciaire permet de conclure que si un accord n'est pas conclu entre l'organisme de gestion et le RSO sur la question de la détermination du passif limite opérationnel, ce dernier est déterminé par la limite du bilan, qui est le mur extérieur de l'immeuble<2>(en l'absence de compteur commun à la maison).

La question problématique est la nécessité de signer cet acte. En vertu de l'art. 543 du Code civil de la Fédération de Russie, les conditions essentielles du contrat de fourniture d'énergie, sans lesquelles le contrat est nul, comprennent la condition d'assurer la maintenance et le fonctionnement sûr des réseaux, appareils et équipements. En convenant des limites de la responsabilité opérationnelle, les parties prévoient la procédure d'entretien et d'exploitation des réseaux et équipements publics. L'acte de délimitation des responsabilités opérationnelles est un document technique, une forme qui permet de refléter un tel accord. De plus, tous les documents réglementaires évoqués ci-dessus nécessitent également la signature de cet acte lors de la conclusion d'un accord d'approvisionnement en ressources.

Cependant, l'acte de délimitation de la responsabilité opérationnelle a lieu lorsqu'un accord est trouvé entre le RSO et le souscripteur sur cette question, et si cet accord n'est pas atteint, les limites de responsabilité sont déterminées en fonction des limites du bilan. Par conséquent, l’acte de délimiter les responsabilités opérationnelles n’est pas toujours présent. La même chose est démontrée par l'analyse de la pratique judiciaire sur les litiges sur les termes des contrats qui surviennent lors de leur conclusion : les tribunaux excluent même parfois du texte du contrat les annexes qui contiennent cet acte.<3>.

Litiges découlant de l'établissement des limites de la responsabilité opérationnelle

Ainsi, on peut tirer la conclusion suivante : en l'absence d'acte de délimitation de la responsabilité opérationnelle, la limite est établie au point de raccordement du compteur collectif (bâtiment commun), et en son absence - le long de la limite du propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.

À son tour, la propriété spécifiée ne peut inclure que des systèmes internes de survie qui se terminent par la limite extérieure du mur de la maison et sont destinés à desservir plus d'une pièce dans une maison donnée. Par conséquent, si un organisme de gestion se voit proposer d'assumer la responsabilité des réseaux de services publics situés à l'extérieur d'un immeuble d'habitation ou desservant plusieurs immeubles d'habitation (quel que soit l'emplacement), il peut alors refuser en toute sécurité et insister pour établir les limites de la responsabilité opérationnelle. sur le mur extérieur de la maison.

Par exemple, la sixième cour d'appel d'arbitrage a rejeté la demande du promoteur visant à obliger l'organisme de gestion à accepter des réseaux de services publics externes pour l'alimentation électrique, le drainage pluvial et l'approvisionnement en eau pour l'entretien et la maintenance. Le fait est que lors de l'audience du tribunal, il a été établi que ces communications sont destinées à desservir plus d'un local résidentiel et (ou) non résidentiel dans plusieurs immeubles à appartements, et non dans un immeuble à appartements et, par conséquent, ne répondent pas à toutes les exigences. critères fixés par la loi pour la propriété commune d'un immeuble à appartements à domicile (Résolution du 17 juillet 2009 N 06AP-2631/2009). A l'inverse, l'organisme de gestion n'a pas réussi à prouver l'illégalité de l'inclusion de routes thermiques et de canalisations de transit d'eau chaude traversant les sous-sols des maisons, d'une chaudière à eau chaude au sous-sol d'une maison et d'autres canalisations de transit dans la propriété municipale (et de leur location ultérieure à RSO ). Malgré le fait que ces objets soient situés au sous-sol d'un immeuble à appartements, ils ne sont pas une propriété commune, puisqu'ils desservent plus d'un immeuble à appartements, et aussi puisque la limite extérieure du mur de la maison ne peut pas être la limite du chauffage de transit. réseaux (Résolution du Service fédéral antimonopole d'Ukraine du 18 mai 2009 N F09 -2962/09-С6).

De plus, comme le montre la pratique, des problèmes lors de la conclusion d'un accord et de la délimitation des responsabilités opérationnelles surviennent lorsque le détenteur du solde de la section des réseaux publics allant du mur d'un immeuble à appartements aux réseaux figurant au bilan du RSO n'est pas connu. Ces parcelles sont souvent sans propriétaire, mais nécessaires à l'approvisionnement de la maison en ressources (et sont situées sur le terrain adjacent, qui fait partie de la propriété commune). En règle générale, les RSO tentent de faire peser la charge de l'entretien de ces tronçons de réseaux sur l'organisme de gestion et les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, invoquant le fait que l'entretien de ces tronçons n'est pas pris en compte dans les tarifs. Entre-temps, même dans cette situation, il n'existe aucune base juridique pour délimiter les responsabilités opérationnelles en matière de raccordement aux réseaux de services publics inclus dans le bilan du RSO. Précisons encore une fois que cette disposition est valable en l'absence d'accord des parties exprimé dans l'acte, puisqu'en vertu de l'article 1 de l'art. 421 du Code civil de la Fédération de Russie, les personnes morales sont libres de conclure un accord. Selon le paragraphe 4 de cet article, les termes de l'accord sont déterminés à la discrétion des parties. Les tribunaux, lors de la résolution de ces litiges, notent que le RSO a le droit de s'adresser à l'organisme de régulation avec des documents confirmant les coûts de paiement des services de transport de ressources sur les réseaux qui ne lui ont pas été transférés pour l'exploitation, afin de rendre compte pour eux et les compenser au cours de la période ultérieure de régulation tarifaire (Résolutions FAS VBO du 24 mars 2009 N A29-5292/2008, du 23 septembre 2008 N A11-11702/2007-K1-6/37).

M.A. Purgina

Conseiller juridique

NP "Association des propriétaires de Nijni Novgorod"