Судебная практика по приватизации комнат в общежитии. Решение суда о признании права собственности в порядке приватизации на комнаты в общежитии

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ недавно вынесла решение, которое может оказаться полезным очень многим жильцам бывших и нынешних общежитий.

Сейчас большинство таких зданий переданы муниципалитетам, а бывшие хозяева общаг - заводы, колхозы, научные учреждения попросту прекратили свое существование. Но люди в этих общагах остались. Мало того, ряды их значительно пополнились. Общежития стали единственным кровом для сотен тысяч семей, которые после распада СССР переехали в Россию. Да и по сей день продолжают переезжать. Проблемы, с которыми сталкиваются граждане, прописанные в общежитиях, без преувеличения касаются миллионов. Более того, к старым проблемам у них добавились новые. В советское время нашу страну можно было смело называть страной общежитий - большинство семей в те годы совместную жизнь начинало именно там. И в наши дни огромное число граждан рождается, растет в общежитиях и идет во взрослую жизнь по общим коридорам таких домов.

Спорная ситуация, которую рассматривал Верховный суд, произошла в Волгограде. Там в районный суд пришел гражданин с иском и попросил признать утратившими право пользования жилым помещением семью из трех человек - отца, мать и их дочь.

2,5 миллиона человек сегодня проживают в общежитиях по данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения

В суде гражданин пояснил, что проживает в комнате общежития, которую ему дали как рабочему завода в 1999 году. С тех пор мужчина в ней живет, платит за коммуналку. Теперь общежитие стало городским жильем, и недавно он обратился к местной власти с просьбой о приватизации комнаты, а там ему объяснили, что есть проблемы. Оказалось, что в ордере на его вселение написано, что гражданин получил в этой комнате лишь койко-место. И плюс к этому в той же комнате кроме него зарегистрирована еще и семья из трех человек. Вот истец и просит признать этих соседей по комнате утратившими право на комнату, так как они в ней не живут и раньше не жили.

Эта семья в ответ на подобный иск к ним ответила встречным и попросила вселить их в спорную комнату. По словам этих людей, они вынужденно не живут там, так как у них с соседом конфликтные отношения.

Право пользования у главы этой семьи появилось в 2004 году, когда в общежитии ему так же предоставили койко-место. А жену и дочь он прописал позже, но в общежитии они действительно не жили, а были лишь прописаны.

Районный суд Волгограда принял "половинчатое" решение: жену и дочь соседа он признал не приобретшими право на комнату. Их отца и мужа, которого так же вселили когда-то на койко-место, райсуд вселил в комнату и истцу велел дать соседу дубликат ключей.

Областной суд Волгоградской области это решение районных коллег отменил и принял новое решение - в иске живущему в общежитии гражданину отказать полностью.

Верховный суд РФ пересмотрел это дело и высказал свою точку зрения, отличную от решения областного суда.

Вот что сказал Верховный суд. Судя по материалам дела, в далеком 1999 году истцу дали "койко-место" в общежитии завода, где он начал работать. В 2004 году администрация района второе койко-место в этой комнате отдала еще одному мужчине. На каждого из них были открыты отдельные лицевые счета, куда начисляются коммунальные платежи.

В 2011 году администрация Волгограда приняла постановление "Об изменении вида жилищного фонда" и заводская общага, утратив свой прежний статус, стала муниципальной собственностью. А значит - жилье в бывшем общежитии стало возможным приватизировать.

Районный суд, отказывая во встречном иске семье из трех человек, сказал, что жена и дочь второго жильца комнаты в нее никогда не вселялись, хотя и были в ней прописаны. А вот их глава семьи может там жить, потому как вселялся в комнату законно, а не живет в ней, так как конфликтует с соседом.

Областной суд заявил, что заявитель вообще не надлежащий истец. Он и его сосед вселялись на койко-места и имеют право пользоваться лишь этими местами, а не всей комнатой. Так что у него договора о соцнайме на руках нет, значит - и требовать он ничего не может.

Верховный суд разъяснил: Жилищный кодекс (статья 62) говорит, что предметом договора социального найма жилого помещения должны быть дом, квартира, часть дома или квартиры. Самостоятельным предметом договора соцнайма не может быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома.

В Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" есть 7-я статья. В ней сказано, что к общежитиям, которые были переданы в муниципальную собственность, применяется правовой режим жилых помещений, предоставляемых по договорам соцнайма. А тем гражданам, которые жили на момент вступления в силу этой седьмой статьи на условиях койко-места, должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом и с ними надо заключать договор соцнайма.

В нашем случае оба мужчины получили койко-места. Значит, когда общежитие передали городу, к ним стал применим правовой режим договора соцнайма. Значит, оба они являются сонанимателями.

Верховный суд сказал, что областной суд, когда принимал новое решение и отказывал гражданину в иске, не учел, что отсутствие у него на руках письменного договора соцнайма на комнату в общежитии не препятствует истцу быть сонанимателем комнаты по договору соцнайма. Верховный суд подчеркнул - реализация прав жильца комнаты не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления такого документа.

Верховный суд сказал - право жильца комнаты не зависит от оформления чиновниками документа

Вывод областного суда об отсутствии у истца прав нанимателя по договору соцнайма, в том числе и права требовать признания ответчиков утратившими право на жилье, не соответствует нормам материального права.

Верховный суд велел областному суду пересмотреть принятое им неправильное решение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №18-В12-18

председательствующего Харланова A.B., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

дело по иску

судебном заседании гражданское [скрыто], Милашенко

[скрыто], Милашенко (Невилько)

своих интересах и интересах

действующей в

несовершеннолетней Невилько [скрыто] и [скрыто], к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и другим о признании недействительными торгов в отношении недвижимого имущества, признании недействительным договора аренды и другим требованиям, по встречному иску территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю к Милашенко [скрыто] Милашенко 1Д Милашенко (Невилько) [скрыто]

Милашенко [скрыто] об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении

по надзорной жалобе Милашенко [скрыто] Милашенко

Милашенко

Милашенко

(Невилько) [скрыто] на определение судебной коллегии по

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя ООО «Черноморский медицинский центр» Велиховой O.A., возражавшей против удовлетворения

надзорной жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Милашенко М.Д здании общежития

совместно с членами семьи с 1984 г. проживает в по адресу: [скрыто]

[скрыто] куда вселен как работник

Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

Истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства, другого жилья не имеют, являются потребителями коммунальных услуг.

25 октября 2005 г. между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации в отношении кв. 2 общей площадью 44 кв.м, расположенной по адресу: [скрыто]

[скрыто] Данный договор

заключен на основании ордера на жилое помещение.

ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 675-р от 30 декабря 2005 г. приватизировано путем преобразования в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш».

по адресу:

общежития № [скрыто] _

[скрыто] в котором расположена квартира истцов, в состав приватизируемого имущества не вошло.

5 декабря 2007 г. Милашенко М.Д. обратился к ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» с просьбой о передаче занимаемой квартиры в общую долевую собственность в порядке приватизации.

ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» в приватизации спорной квартиры отказало.

По сообщению территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, объект недвижимости, расположенный по адресу: [скрыто] является федеральной

собственностью, относится к специализированному жилому фонду и в реестре федерального имущества значится как общежитие, в связи с чем кв. 2, расположенная в данном общежитии, приватизации не подлежит.

13 ноября 2007 г. территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому

краю проведены торги в форме конкурса на право заключения договора

аренды здания общежития

16 ноября 2007 г. по результатам проведенных торгов между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО «Черноморский медицинский центр» (арендатор), заключен договор аренды здания общежития [скрыто]

Из пункта 1.1 договора и акта технического состояния здания следует, что общежитие (имеет статус нежилого помещения.

Перевод жилого здания в нежилое в установленном законом порядке не производился.

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в 1984 г. Милашенко М.Д. в связи с принятием на работу в государственное предприятие Черноморское экспериментальное устричное хозяйство вселен в спорную квартиру, где зарегистрирован по месту жительства и проживает до настоящего времени. Впоследствии все истцы зарегистрированы в данном помещении по месту жительства. Законность проживания истцов на протяжении 27 лет никем не оспаривалась. Просят признать договор аренды здания общежития недействительным, поскольку здание общежития в установленном законом порядке в нежилое не переводилось, в связи с чем не могло быть передано в аренду ООО «Черноморский медицинский центр». Кроме того, ссылались на незаконность проведения торгов на право заключения договора аренды, поскольку на момент проведения торгов территориальное управление Федерального агентства по управления федеральным имуществом по Краснодарскому краю правом собственности не обладало, право зарегистрировано лишь 24 января 2008 г. Полагали, что отсутствие у истцов ордера не свидетельствует о незаконности их вселения в квартиру 2, которую они использовали на основании договора найма жилого помещения, исполняли обязанности по содержанию данного помещения, оплачивали коммунальные платежи.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю иск не признало, обратилось в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что торги с передачей здания общежития в аренду ООО «Черноморскому медицинскому центру» произведены законно, поскольку здание общежития является нежилым. Полагало, что Милашенко М.Д самовольно занимает спорное помещение в общежитии, поскольку ордер о вселении суду представлен не был. В связи с чем, истцы в установленном порядке правом пользования общежитием как нежилым помещением не приобрели.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. первоначальный иск удовлетворен частично, торги и договор аренды признаны недействительными. В удовлетворении остальной части иска о признания общежития жилым помещением, исключении записи о регистрации как нежилого помещения отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г. решение Анапского районного суда Краснодарского края от 14 февраля 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и его освобождении.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. отказано в передаче надзорной жалобы Милашенко М.Д., Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В надзорной жалобе Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько ""Милашенко) В.М., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., поданной 21 ноября 2011 г., ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 мая 2011 г.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. № 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Поскольку надзорная жалоба заявителей, поданная 1 декабря 2011 г., не была рассмотрена на день вступления в силу указанного Федерального закона (т.е. на 1 января 2012 г.), то она рассматривается по правилам действовавшей ранее главы 41 ГПК РФ.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2011 г. и жалоба Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько (Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции - подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых

невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом кассационной инстанции при рассмотрении данного дела.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Милашенко М.Д, Милашенко A.A., Милашенко Н.М., Невилько Милашенко) В.М., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Невилько С.Ю., в части признания недействительными торгов от 13 ноября 2007 г., признания недействительными договора аренды указанного здания общежития [скрыто] от 16 ноября 2007 г. и применения последствий недействительности данной сделки. При этом суд исходил из того, что на момент проведения торгов по заключению права аренды общежития территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю не обладало правом собственности на здание (помещение) общежития, в связи с чем не имело права на проведение данных торгов, передачей здания общежития по договору аренды нарушаются права истцов как жильцов общежития.

Отменяя решение первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, исходила из того, что истцами не представлен ордер на занятие спорного помещения в общежитии, в связи с чем, их проживание в данном помещении является незаконным. Кроме того, судебная коллегия указала на ничтожность заключенного 25 октября 2005 г. между ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» и Милашенко М.Д. договора найма жилого помещения ввиду отсутствия у наймодателя полномочий распоряжаться федеральным имуществом от имени собственника.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент вселения истцов в указанное жилое помещение) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 «Об утверждении Примерного положения об общежитиях».

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Следовательно, после принятия администрацией Черноморского экспериментального устричного хозяйства, в дальнейшем реорганизованного и преобразованного в ОАО «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», решения о вселении Милашенко М.Д. с семьей в общежитие, выданный на вселение ордер подлежал сдаче в администрацию общежития.

Таким образом, неправильным является вывод суда кассационной инстанции о том, что имеющийся в материалах дела корешок ордера на занятие жилой площади в общежитии, выданный Милашенко А.Д. (брат Милашенко М.Д.) не может служить допустимым доказательством, подтверждающим законность проживания истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, так как в силу действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений жилищного законодательства сам ордер, выданный на семью Милашенко А.Д., подлежал сдаче в администрацию общежития по адресу: [скрыто],

Кроме того, отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит

препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Милашенко А.Д. с семьей с 1984 г. проживают в указанном жилом помещении в общежитии и исполняют обязанности по оплате коммунальных услуг.

Так же является неправильным и вывод суда кассационной инстанции о том, что договор найма спорного недвижимого имущества от 25 октября 2005 г., заключенный между Милашенко М.Д. и ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», является ничтожным.

При этом суд исходил из того, что при заключении данного договора ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш» не являлось лицом, имевшим право действовать от имени собственника, со ссылкой на статью 99 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Между тем Верховный Суд Российской Федерации в пункте 41 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения.

Исходя из вышеприведенных разъяснений администрация государственного унитарного предприятия вправе заключать с гражданами договоры найма специализированных жилых помещений, находящихся у предприятия на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, ФГУП «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр «Большой Утриш», как установлено судом кассационной инстанции, обладавшее указанной недвижимостью на праве хозяйственного ведения, имело право заключать от имени собственника названного общежития - Российской Федерации, договор найма специализированного жилого помещения.

Вывод суда второй инстанции об отсутствии основания для признания торгов от 13 ноября 2007 г. на право заключения договора аренды здания общежития и заключенной по их результатам сделки от 16 ноября 2007 г. недействительными противоречит требованиям закона.

Частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В связи с этим для заключения договора аренды здания названного общежития с юридическим лицом, в данном случае ООО «Черноморский медицинский центр», основным видом деятельности которого, как установлено судом первой инстанции, является деятельность санитарно-курортных учреждений, необходимо перевести его в нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Между тем материалы дела не содержат решения органа местного самоуправления о переводе указанного здания общежития в нежилое помещение.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки представленным в материалы дела техническому паспорту Анапского БТИ, составленному по состоянию на 27 сентября 2002 г., и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которыми спорное здание общежитие имеет статус нежилого здания.

В то же время судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении по делу нового решения.

Между тем указание судом кассационной инстанции на необходимость дополнительного исследования доказательств по делу является основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а не для вынесения нового решения по делу.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение не могло быть объектом жилищных прав, поскольку экспертным заключением от 24 января 2011 г. № 304/10, выполненным экспертом информационно-правового бюро «Эксперт» установлено, что спорная квартира не соответствует требованиям строительных норм и правил и иных норм.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания закреплен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома

аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что спорный объект недвижимости в установленном законом порядке признан непригодным для проживания, в связи с чем вывод суда кассационной инстанции нельзя признать правильным.

Статьи законов по Делу № 18-В12-18

На запрос Г.П. Хованской недавно вышло разъяснение от Верховного суда. Фактически оно снимает все препятствия для осуществления жителями общежитий своего права на бесплатную приватизацию жилья. Теперь никто не может отказать жильцам в приватизации, на основании того, что не снят статус общежития, нет договоров соцнайма и т.п. Что касается общежитий находящихся в частной собственности, то и для них это разъяснение тоже можно использовать, хотя этот вопрос там не столь ясно прописан. С учетом того, что Конституционный суд отменил "1 марта" (так что не стоит обращать внимание на то, что в резъяснении ВС написано по поводу 1 марта), а Дума продлила приватизацию можно сказать, что теперь больше не существует никаких законодательных преград для бесплатной приватизации жителями своего жилья в общежитиях.

Заместитель Председателя
Верховного Суда Российской Федерации
109289, Москва, ул. Ильинка, д. 7/3
21.06.2006 г._______
на № ХГП-351/6 от 14.02.2006 г
Депутату Государственной Думы Российской Федерации Г.П.Хованской
Уважаемая Галина Петровна!

На Ваше письмо, содержащее просьбу дать разъяснение по вопросу о том, возможно ли с 1 марта 2005 года приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления, сообщаю следующее.
Данный вопрос обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 7 июня 2006 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за I квартал 2006 года в следующей редакции.

"Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. № 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям".

Законодательство, актуальное в 2020 году, позволяет проводить процедуры по передаче объекта недвижимости в собственность при условиях, что его элементы являются изолированными помещениями, а между жильцом, указанным в ордере, как основной, и местными государственными органами, оформлен договор социального найма.

Стоит отметить, что процедура не всегда проходит беспроблемно в связи с тем, что муниципальные органы не желают передавать в собственность объекты недвижимости. Данный вопрос чаще всего решается в судебном порядке.

Основные моменты

Защита прав

В соответствии с нормами Конституционного права, каждый гражданин Российской Федерации имеет право на жилье, при этом законодательством предусмотрены различные механизмы его защиты.

Однако, в постсоветские времена эти права начали нарушаться, что, в основном, коснулось жителей общежития. Их жилища были приватизированы акционерными компаниями, которые стали выселять людей, для которых общежитие являлось единственным жильём.

Не выселенные люди не могли реализовать своё право на единственную приватизацию недвижимости, в которой они зарегистрированы. В суде стало искать помощи бесполезно, поскольку они рассматривали законодательство с точки зрения неправомерности проведения приватизации.

До 2000 года, когда вышли новые Постановления Конституционного суда, специалисты судебных учреждений отказывали жильцам общежития в их праве перевода недвижимости в статус собственности.

Проблемы возникают и в наше время, поскольку нормами законодательства вопрос не достаточно урегулирован.

Новое законодательство определяет недопустимость решения вопроса о приватизации недвижимости по его формальному признаку. Жилищный Кодекс регламентирует, что если общежитие передано в собственность муниципальным органам и не принадлежит субъектам предпринимательской деятельности, то к нему предъявляются такие же требования, как и к социальному жилью.

Если жилище со статусом общежития было предоставлено до 2004 года, то перед подачей заявления на приватизацию, следует проверить, относится ли оно на сегодняшний день к такой категории, поскольку в связи с принятием нового Жилищного Кодекса, 80 процентов аналогичных помещений были переданы в собственность муниципальных органов. В такой ситуации помещение общежитием не считается, а его жители проживают в нём на правах социального найма. Приватизировать такой объект не составит труда.

Отсутствие договора социального найма, а также решения органов самоуправления об исключении дома из жилищного фонда специализированного статуса, не является препятствием к передаче его в собственность зарегистрированных жильцов.

Если помещение было передано для проживания гражданам после 2004 года, то приватизировать его не удастся, поскольку оно предоставлено в пользование в качестве общежития для временного проживания

Детально о плюсах и минусах приватизации квартиры можно прочитать в статье по .

Отдельная комната

Полномочия по проведению приватизации комнат возложены на муниципалитет. Обязательным условием реализации мероприятия является оформленный договор социального найма между одним из проживающих в комнате жильцом и представителем муниципальных органов.

Основанием для подписания договора является ордер. Оформленный документ свидетельствует о том, что комната находится на балансе организации.

Приватизация комнат в общежитии регулируется муниципалитетом.

Для приватизации комнаты в общежитии следует подготовить комплект документации, который необходимо предоставить в специальный отдел городской, районной или окружной администрации:

• Документы, подтверждающие личность всех проживающих и указанных в ордере граждан.
• Кадастровый паспорт помещения.
• Ордер.
• Договор социального найма с муниципальными органами.
• Справка о том, что потенциальные участники приватизации эти правом ещё не воспользовались.
• Справка о статусе комнаты, подтверждающая факт, что мероприятия по передаче её в собственность не были проведены.
• Выписка из домовой книги.
• Выписки из лицевого счёта об отсутствии задолженности.
• Выписка из реестра собственности муниципального характера.
• Нотариально заверенный отказ членов семьи, не желающих участвовать в мероприятии.
• Заявление на приватизацию, заполненное по установленной форме в соответствии с образцами, предоставляемыми к вниманию пользователе в отделениях муниципальных органов. Документ должен быть заверен жилищной эксплуатационной службой.
• Квитанция об оплате государственной пошлины, размер которой в настоящее время соответствует 500 рублей .

На рассмотрение предоставленной документации потенциальными собственниками жилья, муниципальной организации законодательно определяется срок времени, соответствующий месяцу, по истечению которого, при отсутствии замечаний в содержании документов, между сторонами оформляется договор передачи недвижимости в собственность, статус которой нужно зарегистрировать в Россреестре.

Приватизация комнаты в общежитии через суд неизбежна, в случае нежелания администрацией города заниматься проблемами жильцов общежития. Такие ситуации случаются часто, поэтому суды переполнены делами, связанных с решениями конфликтов между муниципалитетами и потенциальными собственниками недвижимости.

Приватизация общежития через Верховный суд

Муниципальные компании часто отказывают заявителям в проведении мероприятия по передаче объекта недвижимости в собственность. Поэтому потенциальным собственникам жилища приходится добиваться своих прав в судебном порядке.

Приватизация общежития через Верховный суд реализуется гражданами при отказе в требовании решить вопрос с собственностью недвижимости муниципальными органами и конституционным судом. Для инициирования судебного делопроизводства следует составить исковое заявление и подготовить требуемый судом комплект документации, обосновывающий правомерность своего требования.

В иске можно отразить два вида требования, подразумевающих привлечение к выполнению обязательства муниципалитетом относительно оформления договорных отношений о передаче комнаты в собственность посредством проведения процедуры приватизации, или связанного с разрешением проводить приватизацию и признать комнату в качестве недвижимости в статусе собственности.

Вид требования в исковом заявлении зависит от оснований, на которых муниципалитет отказал в рассмотрении дела, и от обстоятельств проведения передачи объекта в собственность.

В суд подаётся комплект документации, идентичный подаваемому в муниципальные органы с просьбой об оформлении договорных отношений. Дополнительно к пакету документов необходимо приложить исковое заявление, на основании которого будет инициировано делопроизводство.

Если документы собраны в полном составе, а заявлении оформлено компетентно, то велика вероятность факта удовлетворения требования истца.

При положительном решении суда о проведении процедуры передачи в собственность комнаты, заявитель должен предоставить в муниципальные органы судебное решение, которое имеет статус вступившего в действие.

На основании предоставленных документов заявителем, администрация обязана оформить договор о передаче комнат в собственности посредством их приватизации

Начальные действия

Обращение в прокуратуру

В некоторых случаях прокуратура является единственным способом решить вопрос о признании факта собственности жилья.

После изучения материалов дела и проведения дополнительного расследования обычно принимается решение в пользу заявителя об обязательствах ответчика, в лице государственной местной власти передать объект недвижимости в личное пользование на правах собственниках посредством проведения приватизационной процедуры.

В случае, если собственником изначально является не муниципальная организация, суд может быть принять решение о проведении двух операций, связанных с передачей владельцем жилья объект недвижимости в собственность государства, а государства – в собственность заявителя.

Образец искового заявления

Правильно составленное, в соответствии с требованиями норм и правил, исковое заявление, значительно повышает шансы заявителя решить вопрос в свою пользу.

В документе обязательно должны присутствовать разделы:

1. Шапка заявления, в которой необходимо указать: наименование суда, персональные данные заявителя, известная информация об ответчике.
2. Название документа – исковое заявление о признание права собственности на объект недвижимости в порядке приватизации.
3. Пояснительная часть, в которой предоставляется информация относительно собственных прав владения недвижимостью, имеющей статус общежития. В этом разделе также следует указать данные полученных выписок и справок.
4. Законодательный раздел, в котором следует указать ссылки на законодательство и нормативно-правовые акты, обуславливающие требования истца с точки зрения правомерности.
5. Требование, связанное с разрешением признать жильё в общежитии собственностью на правах приватизации. В разделе необходимо указать предполагаемые доли владения с учётом всех членов семьи проживающих и упомянутых в ордере. Также следует учесть жильцов, не желающих участвовать в проведении мероприятия.
6. Приложение, с отражением перечня документов, приложенных к заявлению.
7. Подпись и дата.

Образец составления документа можете скачать выше. Его формат законодательно не утверждён, а заявление составляется в произвольной форме. Основные требования, выдвигаемые к нему, заключаются в полном обзоре обстоятельств и ситуации относительно характеристик объекта и категории граждан, желающих оформить собственность, приватизировав её.

г. Москва

Дело № А40-6420/13-82-57

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2015г.

Полный текст постановления изготовлен 04.03.2015г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Кобылянского В.В., Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца ДЖП и ЖФ г. Москвы – Колесникова Ю.А. – дов. №121/ПУ от 13.05.2014

от ответчика ООО «МИК» - Соковиков С.В. – дов. от 20.01.15 №б/н ср. на 3 года,

ОАО «Сандвик-МКТС» - Ериго Л.Г., (до перерыва), Селезнева И.Е. – дов. от 01.10.2014г. №3030/14-56 ср. в теч. 3 лет

от третьих лиц ОАО АК «Международное сотрудничество и сервис металлургов «ИНТЕРМЕТСЕРВИС» - Соковиков С.В. – дов. от 23.01.2013 №АК-1-1/11 ср. 3 года, Пищук М.И. – дов. от 14.10.2014 №АК-1-1/111 ср. 3 года; ЗАО «Гостиничный комплекс «Металлург» - Соковиков С.В. – дов. от 07.04.2014 №б/н ср. 3 года; и физические лица – 24 человека

рассмотрев 17-25.02.2015 в судебном заседании кассационные жалобы

кассационные жалобы 1)Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

2) Граждан Российской Федерации, зарегистрированных по адресу г. Москвы, Октябрьский пер., д. 12-всего 47 человек Герман С.В., Секериной Т.Н., Секерина Н.В., Секерина А.В., Секерина М.В. и др.

на решение от 18.06.2014г.

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Мысаком Н.Я.,

на постановление от 07.10.2014г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю.,

по иску (заявлению) Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

о признании права собственности

к ОАО «МИК», ОАО «Сандвик-МКТС»

третьи лица – ОАО АК «Международное сотрудничество и сервис металлургов «ИНТЕРМЕТСЕРВИС», ЗАО «Гостиничный комплекс «Металлург», ФАУГИ, граждане, зарегистрированные по адресу адресу г. Москвы, Октябрьский пер., д. 12 (по списку)

УСТАНОВИЛ:

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сандвик-МКТС" и открытому акционерному обществу "МИК" (далее - ответчики) о признании права собственности города Москвы на помещения общежития в здании, расположенном по адресу: г. Москвы, Октябрьский пер., д. 12, этажи 11-17 (10-16) согласно перечню в просительной части искового заявления и истребовать их из чужого незаконного владения ОАО "МИК", ссылаясь на ст. ст. , Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст. ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: ОАО АК "Международное сотрудничество и сервис металлургов "ИНТЕРМЕТСЕРВИС", ЗАО "Гостиничный комплекс "Металлург", Федеральное агентство управления государственным имуществом.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.01.2014 года решение суда Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 года, согласно которым в удовлетворении иска было отказано, было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установить правовой статус спорных помещений на момент разграничения государственной собственности в Российской Федерации и на момент принятия Постановления ВС РФ от 27.12.1991 года N 3020-1, а также установить принадлежность помещений иным лицам, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, дать оценку всем представленным в дело доказательствам и установленным обстоятельствам в совокупности.

При новом рассмотрении судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены граждане, проживающие в помещениях, являющихся предметом спора, 244 человека, поименованные в решении суда.

Решением суда от 18.06.2014 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Отказывая в иске в части истребования имущества из чужого незаконного владения, суд первой инстанции, сделал вывод о пропуске истцом срока исковой давности, истечение которого является самостоятельным основанием для отказа в иске, а также сослался на судебные акты, вступившие в законную силу, имеющие преюдициальное значение, которыми установлено, что спорные помещения находились во владении ОАО "Сандвик-МКТС", как арендатора помещений, и никогда не находились во владении истца.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что здание принято в эксплуатацию, функционировало как дом гостиничного типа, предназначенный для временного проживания людей, не переводилось в жилой фонд, относится к нежилым, и изначально было определено как гостиничный комплекс Минцветмета СССР Решением Исполкома Моссовета от 01.09.1988 г. N 1850 еще до организации общежития и заселения граждан, в силу чего, передавалось для приватизации как нежилой фонд.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.10.2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2014 года по делу N А40-6420/2013 оставлено без изменения.

Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что при определении спорных помещений необходимо исходить из решений Исполкома Московского городского Совета народных депутатов, а не из распорядительных документов подразделений городских и районных органов исполнительной власти.

На принятые судебные акты Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы – истцом и гражданами (Герман С.В., Секериной Т.Н., Секерина Н.В., Секерина А.В., Секерина М.В., Маркеловой Е.М., Маркеловой Е.В., Котвицкого П.Т., Огородникова О.А., Камратовой Н.С., Камратов С.И., Рымар (Рузина) Е.М., Рымара А.М., Батталовой (Гомозовой) Ю.Н., Бастановой Т.Г., Бастанова В.Э., Гаврилятовой Г.А., Новосельцева А.В., Новосельцевой Н.П., Новосельцевой Ю.А., Шалаевой Л.П., Назарова А.А., Назарова А.А., Шайденковой Т.А., Портного Р.Н., Портной С. Р., Портного М.Р., Портного Н.Р., Захаровой О.В., Захарова Д.В., Захарова С.В., Паневина Д.И., Бояркиной Т.Ф., Бояркиной (по браку Панина) Е.Н., Бояркина В.Н., Ануфриева В.М., Ануфриевой Л.Л., Ануфриевой Ю.В., Ануфриева А.В., Иванчук О.В., Иванчук К.Е., Бамборина Л.К., Половинкиной О.Н., Половинкин Н.У., Масленниковой Н.В., Домнышева С.М., Ермаковой Ю.В.) - третьими лицами – поданы кассационные жалобы, в которых заявители указывают, что суды неверно определили правовой статус спорных помещений, неверно сделали вывод о том, что общежитие не относится к жилищному фонду, вследствие чего не применили нормы материального права, подлежащие применению, суды нарушили нормы процессуального права в части статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы судов противоречат обстоятельствам и материалам дела, указали на нарушение прав граждан – жителей общежития, зарегистрированных в спорном здании с 1988 года, поскольку приватизация возможна только в случае нахождения жилых помещений в государственной или муниципальной собственности; неправильно применили срок исковой давности - статью Гражданского кодекса Российской Федерации и не применении статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявители указывают, что общежитие не могло быть приватизировано путем внесения его в уставный капитал ЗАО «ИНТЕРМЕТСЕРВИС», в связи с чем право собственности на спорное помещение не возникло ни у одного из ответчиков и третьих лиц, а спорные помещения, используемые в качестве общежития для проживания граждан, не выбывали из муниципальной собственности.

С учетом изложенного, в кассационных жалобах Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы просит отменить судебные акты, и принять новый судебный акт, а граждане – третьи лица – просят отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

На кассационные жалобы от ОАО «Сандвик-МКТС», ОАО «МИК» поступили отзывы, которые приобщены к материалам дела.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2015 года дело №А40-6420/13-82-57 было отложено до 17 февраля 2015 года в 14 часов 30 минут.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, уточнил просительную часть кассационной жалобы, просил отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель граждан и сами граждане также поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали кассационную жалобу Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, просили их удовлетворить.

Представители ОАО «МИК», ОАО АК "Международное сотрудничество и сервис металлургов "ИНТЕРМЕТСЕРВИС", ЗАО "Гостиничный комплекс "Металлург" – возражали против доводов всех кассационных жалоб, по основаниям, изложенным в отзыве, сообщили, что приватизация здания производилась государством на законных основаниях, каких-либо нарушений при совершении сделок не имеется, в связи с чем просили судебные акты оставить без изменения.

Сообщили также, что отмена судебных актов выгодна ОАО «Сандвик-МКТС», который с 1996 года не исполняет решение суда, касающееся прав граждан.

ОАО «Сандвик-МКТС» - ответчик – поддерживает доводы кассационных жалоб истца и граждан, полагает, что имелись нарушения при приватизации, просит кассационные жалобы удовлетворить.

Третье лицо – ФАУГИ (Росимущество) – надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что, согласно ч. 3 ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно ч. 3 ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 17.02.2015 по 25.02.2015 на 12.45.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, Департаменту стало известно, что в 1992 г. были приватизированы помещения общежития по адресу: Москва, Октябрьский пер., д. 12.

Департамент считает, что приватизация указанных помещений является ничтожной сделкой, не породившей правовых последствий, что право собственности на помещения принадлежит городу Москве и помещения подлежат истребованию из чужого незаконного владения.

Распоряжением Госкомимущества № 1555-р от 07.09.1993г. принято решение о преобразовании АОЗТ «Агростройбыт» в АОЗТ акционерная компания «Интерметсервис», об утверждении акта оценки имущества АОЗТ «Агростройбыт» и об утверждении плана приватизации АОЗТ «Агростройбыт». В Распоряжении отмечено, что объекты гражданской обороны и социально-бытовой сферы, не подлежащие приватизации, остаются на балансе акционерного общества открытого типа «Интерметсервис».

Утвержденный данным распоряжением Акт оценки зданий и сооружений АОЗТ Агростройбыт (Приложение к плану приватизации №1) не содержит сведений об общежитии по адресу: Октябрьский пер., д. 12. Однако, в Акте имеется оценка здания гостиницы, введенного в эксплуатацию в 1988 году, первоначальной стоимостью 2 580 400 рублей и остаточной стоимостью 2 496 400 руб.

В Акте оценки стоимости имущества предприятия по состоянию на 01.07.1992 г. содержится справочная информация об имуществе, для которого установлен особый режим приватизации общей остаточной стоимость 1 743 рубля: объекты ГО, и объекты социально-культурного назначения, остающиеся в государственной, муниципальной собственности - Детсад, Детский оздоровительный комплекс и жилые дома остаточной стоимость 710 руб.

Истец утверждает, что из Плана приватизации следует, что в состав объектов, не подлежащих приватизации, спорное Общежитие включено не было.

В Акте приема-передачи зданий и сооружений с баланса АОЗТ «Агростройбыт» на баланс АООТ АК Интерметсервис указан адрес здания гостиницы с остаточной стоимостью 2 496 400 рублей - Москва, Октябрьский пер., д. 12.

Истец ссылается на то, что здание по адресу: Москва, Октябрьский пер., д. 12, в котором находились и находятся помещения общежития, было включено в состав приватизированного имущества АОЗТ «Агростройбыт» под видом здания гостиницы, а сведения о нахождении в нем помещений общежития не были доведены до сведения Госкомимущества.

Департамент ссылается на то, что приватизация спорных помещений общежития, внесенных в уставный капитал ОАО АК «Международное сотрудничество и сервис металлургов «Интерметсервис», является ничтожной сделкой, поскольку является сделкой, не соответствующей закону.

Департамент считает, что право собственности на указанные помещения принадлежит городу Москве в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ссылаясь на то, что из муниципальной собственности в порядке, установленном законодательством о приватизации, спорный объект не выбывал.

Департаменту стало известно о нарушении права собственности г. Москвы только с момента привлечения его к участию в деле (№ А40-52254/11-155-424) в качестве третьего лица и проведения соответствующей проверки. В 2011 г. Департаменту стало известно, что в здании по адресу: г. Москва, Октябрьский пер., д. 12., располагаются жилые помещения общежития и проживают жильцы.

Как указывает Департамент, у него не было возможности узнать о незаконной приватизации Общежития ранее, так как в ЕГРП помещения общежития неправомерно указаны в качестве нежилых, Департамент полагает, что течение исковой давности по настоящим требованиям Департамента началось с момента принятия Арбитражным судом г. Москвы Определения по делу № А40-52254/11-155- 424 о привлечении Департамента к участию в деле, т.е. с 29.07.2011 г.

Исковые требования Департамент обосновал тем, что спорные помещения относятся к общежитию с 1988 года и из жилищного фонда не исключались, здание общежития и расположенные в нем спорные помещения согласно ст.ст. и Жилищного кодекса РСФСР, Приложению № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 3020-1 являются объектами муниципальной собственности, а сделка по их приватизации акционерным обществом «Интерметсервис» является ничтожной.

Истец считает, что у ОАО «МИК», купившего помещения у ОАО АК «Интерметсервис» - лица, которое не вправе было ими распоряжаться, право собственности на помещения не возникло.

Департамент ссылается на то, что здание общежития было введено в эксплуатацию в 1988 г, спорные помещения, являясь жилищным фондом, находились в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов и были переданы ими Московскому комбинату твердых сплавов для размещения общежития комбината, что, по мнению истца, подтверждается распоряжением Управления учета и распределения жилой площади Мосгорисполкома от 25.08.1988 г. и ордером учета и распределения жилой площади Кировского райисполкома от 22.11.1988 г. (т. 1, л.д. 21, 28).

Также Департамент ссылается на вступившие в законную силу решения Останкинского районного суда г. Москвы от 01.03.2013 г. и 27.03.2013 г., согласно которым жилыми помещениями общежития с 1988 г. владеют проживающие в них граждане (т. 3, л.д. 45-62, т.6, л.д. 67-148). За этими гражданами судами общей юрисдикции признавались право пользования помещениями на условиях социального найма и право собственности в порядке приватизации. Факт проживания в помещениях граждан, по мнению истца, означает, что спорные помещения не выбывали из муниципальной собственности, исполнение сделки приватизации не состоялось, помещения во владении ОАО «Сандвик-МКТС» не находятся и не могут быть истребованы из его незаконного владения.

После направления дела на новое рассмотрение, при повторном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что спорное здание является домом гостиничного типа, а не общежитием.

Однако, при направлении дела на новое рассмотрение, суд кассационной в постановлении указал на то, что в материалах настоящего дела имеется ряд документов, из которых усматривается, что спорные помещения относятся к общежитию с 1988 года и из жилищного фонда не исключались. Кроме того, как усматривается из кассационной жалобы, поданной в порядке ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные помещения относятся и относились к общежитию, в которых заявители зарегистрированы, проживали и проживают, как и другие физические лица, с 1988. Данное обстоятельство подтверждается решениями Останкинского суда города Москвы от 01.03.2013 и 27.03.2013 (т.3, л.д. 45-62). Суд кассационной инстанции отдельно обратил внимание на то, что здания общежития согласно статьям , Жилищного кодекса РСФСР относились к жилищному фонду, а для таких объектов жилищного фонда установлен особый режим приватизации и не согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, что спорные помещения в здании являлись федеральным имуществом и в процессе приватизации были переданы в собственность ОАО АК «Интерметсервис» на законных основаниях (т.4., л.д.194-196).

Суд кассационной инстанции обращает внимание судов на то, что, несмотря на уже имеющиеся указания суда кассационной инстанции и ссылку на решения Останкинского суда города Москвы, вступившие в законную силу, в которых уже сделаны выводы относительно статуса спорных перемещений, в которых зарегистрированы граждане, судами первой и апелляционной сделаны прямо противоположные выводы, что может способствовать образованию конкуренции судебных актов и является недопустимым.

Суд кассационной инстанции также указывал на необходимость исследования также имеющихся в деле доказательств, которым оценка судами вообще не дана; а именно:

Технический паспорт МосгорБТИ, в котором указано назначение здания по ул. Октябрьская, д. 12-общежитие;

Письма МосгорБТИ от 24.12.2009 N 9313, 10.07.2012 N 913, 13.06.2012 N 4931, 07.02.2013 N 151, в которых статус спорного объекта обозначен как общежитие.

Подтверждением того, что спорный объект относится к жилищному фонду также являются иные имеющиеся в материалах дела документы, а именно разрешительная документация (документация на строительство и ввод объекта в эксплуатацию):

1) Распоряжение Исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 17.12.1974 года был отведен земельный участок площадью 0,6 га по Октябрьскому пер. Во владениях NN10-18 под строительство многоэтажного здания общежития на 1000 мест.

2) Распоряжение Мосгорисполкома N1265 от 10.07.1978 года о строительстве общежития на 1000 мест для предприятий Министерства цветной металлургии СССР и возложении функций генерального подрядчика на МКТС.

3) Протокол от 10.10.1980 года распределения 1000 мест на строящемся общежитии по Октябрьскому переулку во владениях 10-18 города Москвы, утвержденным Зам. министра Минцветмета СССР, согласно которому в соответствии с Распоряжением МГИ N1265 общежитие на 1000 мест строится для предприятий Минцветмета СССР.

4) Акт приемочной комиссии от 31.08.1988 года о приемке законченного строительством объекта, согласно которому "предъявлено к приемке эксплуатацию законченное строительством общежитие МКТС".

5) Акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта общежития МКТС от 31.08.1988 года, составленным по форме, предназначенной для оформления приемки и ввода в эксплуатацию зданий жилищно-гражданского назначения в городе Москве и лесопарковом защитном поясе, согласно которому "предъявлено к приемке в эксплуатацию законченное строительством общежитие МКТС - 16-ти этажное здание", "проектно-сметная документация на строительство общежития МКТС разработано Моспроект 1 мастерская 2".

6)Приказ Генерального директора ПО Объединение твердых сплавов и тугоплавких материалов "Союзтвердосплав" от 31.08.1988 года N188a об утверждении Акта "государственной комиссии от 31.08.1988 года о приемке в эксплуатацию общежития (общая жилая площадь 10 891 кв.м.) фактической стоимостью 2 631 000 руб. и стоимостью принимаемых в эксплуатацию основных фондов 581 000 руб.: "Считать общежитие МКТС введенным в эксплуатацию с 31.08.1988 года".

Назначение помещений не изменялось, спорные жилые помещения никогда не переводились в нежилые, что подтверждается, в том числе, приказом N365 Минцветмета от 30.09.1988 года о передаче МКТС общежития на 1000 мест на баланс Специализированного ремонтно- строительного производства (СРСП) в целях обеспечения надлежащего технического обслуживания и содержания и о возложении на СРСП выполнения ремонтно-строительных работ по общежитию МКТС, письмом органа исполнительной власти, в компетенции которого находятся вопросы перевода объектов недвижимого имущества из жилого в нежилой фонд и наоборот - письмо Департамента муниципального жилья от 24.04.1996 года ОДЖ-Ж1-1250/6 к жильцам общежития на Октябрьском пер., д. 12 также указано, что "общежитие АО МКТС, расположенное по адресу Октябрьский пер., д. 12 образовано в 1988 году и до настоящего времени статус общежития сохраняет".

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанции не исследовали в достаточной степени вопрос о возможном нарушении прав граждан.

Федеральным законом от 23.12.1992 N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью 18 Закона о приватизации жилищного фонда внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию указанных помещений.

Согласно ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Приватизации подлежат только жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, объекты жилищного фонда, находящиеся в частной собственности, приватизации не подлежат.

Наличие права частной собственности на спорные помещения в здании может нарушать право граждан на приватизацию жилых помещений.

Суды первой и апелляционной инстанции не оценили в достаточной степени доводы лиц, участвующих в деле, о том, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными и подлежат государственной регистрации по желанию их обладателя.

В соответствии с Приложением 3 Постановления N3020-1 жилые помещения общежития относятся к муниципальной собственности. П. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 N15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий" разъясняет, что объекты, указанные в Приложении 3 Постановления N3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Право муниципальной собственности на спорные помещения возникло на основании закона до вступления в силу Закона о регистрации, данное право является юридически действительным вне зависимости от его государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанции должны были дать оценку тому, могло ли быть приватизировано общежитие путем внесения его в уставный капитал ЗАО «Интерметсервис», проанализировать, выбывали ли из чьей-либо собственности спорные помещения, исходя из того, что спорные помещения до настоящего времени используются в качестве общежития для постоянного проживания граждан.

Суду следует учесть также следующее: в соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23 декабря 1992 года Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" устанавливался запрет на включение объектов жилищного фонда з состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской^ Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение действующего законодательства не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе, и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Суду следует обратить внимание и на ст. (ч.3) Жилищного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что юридические лица частной формы собственности не могут иметь в составе принадлежащего им жилищного фонда помещения, используемые в качестве общежития.

Кроме того, в заседании суда кассационной инстанции заявители и граждане ссылались также на то, что в настоящее время граждане в соответствии с решениями Останкинского суда уже оформили занимаемые ими помещения в собственность по более, чем 10 делам. Данное обстоятельство нуждается в дополнительном исследовании, в том числе, с учетом возможного уточнения исковых требований.

В соответствии со ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Из ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты не могут быть признаны соответствующими требованиям названной нормы права.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция полагает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что могло привести к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем, в соответствии с частями 1 - 3 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку всем представленным в дело доказательствам и установленным обстоятельствам в их совокупности, а также доводам заявителей кассационных жалоб, после чего принять законное и обоснованное решение в соответствии со статьями , Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями - Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ: (подробнее)
Савин С. В.
Савина А. С.
Савина О.А.
Савченко Валентина Васильевна
Секерина Татьяна Николаевна
Сороковкин Владимир Николаевич

Судебная практика по:

Судебная практика по применению нормы ст. 302 ГК РФ