1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (244. cikk) értelmében a két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan közös tulajdonjog alá tartozik. Az ingatlan közös tulajdona, amelynek tulajdoni hányadát az egyes tulajdonosok határozzák meg, közös tulajdon.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének ez a cikke meghatározza, hogy egy lakóépület mely részei vannak a lakóépületben lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonában.

A társasházban lévő közös tulajdon közös tulajdonjogának jellemzője, hogy a közös tulajdon közvetlenül abból fakad, hogy a polgárok meghatározott helyiségek tulajdonjogát szerzik meg. Egy bérházban lévő konkrét lakás megvásárlásával a tulajdonos egyidejűleg a jelen cikknek megfelelően a közös tulajdon részévé válik az épületben lévő olyan helyiségek esetében, amelyek nem részei a lakásoknak, és egynél több helyiséget szolgálnak ki ebben az épületben, Az Orosz Föderáció Lakáskódexe pontosabban felsorolja a ház közös részeit, többek között feltüntetve azokat.

A lakóépület közvetlen részein kívül a kommentált cikk tartalmazza e ház helyiségeinek tulajdonosainak közös tulajdonát, beleértve azt a telket, amelyen ez a ház található, tereprendezési és tereprendezési elemekkel, valamint egyéb a ház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló objektumok, amelyek a megadott telken találhatók. A lakóépület helyén található telek határait és méretét a földterületekre vonatkozó jogszabályok és a várostervezési jogszabályok előírásaival összhangban határozzák meg. Különösen az Orosz Föderáció kormányának 1997. szeptember 26-i N 1223 „A társasházakban található telkek méretének meghatározásáról és határainak megállapításáról szóló rendelet jóváhagyásáról” szóló rendelettel összhangban az átadott földterület szabványos mérete. a lakástulajdonosok közös tulajdonába térítésmentesen a terület függvényében kerül meghatározásra egy közvetlenül a társasház részét képező lakóépületek és egyéb ingatlanok által elfoglalt telek, valamint az ezek működéséhez (fenntartásához) szükséges szomszédos területek. figyelembe kell venni a városrendezési szabványok követelményeinek betartását, a tűzbiztonságot, az épületek közti egészségügyi hézagokat és egyéb szabványokat, a társasházban élők normális életkörülményeinek biztosítását, a lakóépületek és a társasházba tartozó egyéb ingatlanok karbantartását, valamint a hozzáférést minden társasházi létesítmények. Ugyanakkor biztosítani kell a szomszédos telkeken a polgárok normális életkörülményeit, valamint e telkek tulajdonosainak, tulajdonosainak, használóinak és bérlőinek, valamint a rajtuk található épületek, építmények és építmények tulajdonosainak jogait.

A bevezető törvény, amelynek értelmében az Orosz Föderáció földkódexét módosították, leírja a földterület kialakításának és ingyenes közös tulajdonba történő átruházásának eljárását. A meglévő beépítésben azokat a telkeket, amelyeken társasház közös tulajdonát képező építmények, lakóépületek és egyéb építmények helyezkednek el, közös tulajdonként a lakástulajdonosok közös tulajdonában, az általa megállapított módon és feltételekkel biztosítják. lakhatási jogszabályok.

Olyan telek kialakításakor, amelyen egy bérház található, annak érdekében, hogy azt a társasház közös tulajdonába helyezzék át, kidolgozzák azon telkek határainak vázlatát, amelyeken a legközelebbi lakóházak találhatók. Ezeket a projekteket a telek lakóház közös tulajdonába történő átadásáról szóló határozathoz csatolják.

Az önkormányzati szerv tájékoztatja a polgárokat, a földhasználókat, a földtulajdonosokat és az állami és önkormányzati tulajdonban lévő telkek bérlőit, amelyek jogos érdekeit a lakóház elhelyezkedő telek kialakításával, valamint az ingatlanfejlesztéssel összefüggésben érintheti. azon telkek határvonalai, amelyeken a bérház található, közeli lakóházak.

Az érdekelt felek bíróságon fellebbezhetnek a meglévő épületben lévő telek biztosításáról vagy a telek megadásának megtagadásáról szóló határozat ellen.

Ha a bíróság érvénytelennek nyilvánítja a meglévő beépítésben lévő telek biztosítására vagy a telek megadásának megtagadására vonatkozó határozatot, a bíróság határozatában jogosult arra kötelezni az államhatalmi végrehajtó szervet vagy önkormányzati szervet, az Art. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 29. cikke értelmében adjon meg egy telket, amely jelzi az ellátás időtartamát és feltételeit.

Az Orosz Föderáció "A lakástulajdonosok szövetségeiről" szóló, 1996. június 15-i N 72-FZ szövetségi törvényének megfelelően (a 2005. március 1-i bevezető törvény értelmében hatályos elveszett), társasház (a tulajdonosok közös tulajdona) egyetlen ingatlanegyüttes, beleértve a meghatározott határokon belüli telket és a rajta elhelyezkedő lakóépületet, egyéb ingatlantárgyakat, amelyekben az egyes lakó- vagy egyéb célokra szánt részek (telephelyek) állampolgárok, jogi személyek tulajdonában vannak. Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok, önkormányzatok (lakástulajdonosok) - magántulajdon, állami, önkormányzati és egyéb tulajdoni formák, valamint a fennmaradó részek (közös tulajdon) közös megosztott tulajdonuk.

A „lakóház” fogalmának jellemzéséhez tehát abból a tényből kell kiindulni, hogy a társasház olyan típusú lakóépület, amelynek sajátossága, megkülönböztetve például az egy családnak szánt egyéni háztól, az, hogy egyetlen ingatlanegyüttes Egy bérház ingatlana különálló részekből áll - lakóhelyiségekből, nem lakáscélú helyiségekből, amelyek az Orosz Föderáció állampolgárai, jogi személyei, az azt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lehetnek, egyéb részei ez a komplexum (közös ingatlan), amely a fenti helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonában van, és amelyek nem lakásrészek, és a céljukhoz szorosan kapcsolódó lakó- és nem lakáscélú helyiségek kiszolgálására és az azokhoz való hozzáférésre szolgálnak.

2. A társasház közös tulajdonában részt vevők - a ház helyiségeinek tulajdonosai, saját belátásuk szerint és saját érdekükben az ingatlannal kapcsolatos olyan cselekmények végrehajtásával, amelyek nem ütköznek a törvénybe és más jogi aktusokba. és ne sértse más személyek jogait és törvényileg védett érdekeit, birtokolja, azaz a közös tulajdont ténylegesen birtokolja (közvetlenül befolyásolja), használja, azaz az ingatlant rendeltetésétől függően, valamennyi tulajdonos egyetértésével elfogyassza, annak hiányáról, a bíróság által megállapított módon, bármely tulajdonos keresetére, közös használatú tárgyak egy társasházban, de csak az e törvénykönyvben és a polgári jogszabályokban meghatározott korlátok között jogosult azokkal rendelkezni.

3. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai a társasházban lévő közös tulajdont csak akkor építhetik át, ha az átalakítás az épületben lévő közös tulajdon méretének csökkenéséhez vezet. bérház.

4. A kommentált cikk 4. része meghatározza a társasház közös tulajdona felett a lakóépület tulajdonosainak a jelen cikk 2. része által biztosított rendelkezési jogát, azaz lehetővé teszi a közös tulajdonnal kapcsolatos közigazgatási intézkedések megtételét. , nevezetesen társasházban lévő közös tulajdon átruházása más személyek használatára.

Ugyanakkor az Orosz Föderáció Lakáskódexe a következő feltételeket határozza meg ezen műveletek végrehajtásához:

• a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak közgyűlésükön kell dönteniük a közcélú létesítmények átadásáról;
• a bérházban lévő helyiségek tulajdonosai közgyűlésének határozata nem sértheti a polgárok és jogi személyek jogait és jogos érdekeit.

5. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (274. cikk) szolgalmi jognak nevezi a valaki más földjének korlátozott használati jogát.

Az ingatlan tulajdonosának jogában áll követelni a szomszédos telek tulajdonosától, szükség esetén egy másik telek (szomszédos telek) tulajdonosától a szomszédos telek korlátozott használati jogának megadását (szolgalmi jog). ).

Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve kimondja, hogy a telket, amelyen egy bérház található (a lakóház tulajdonosainak közös tulajdonát képező ingatlan), más személyek korlátozott használati jogával terhelhetik.

A más földterületének korlátozott használati jogát (szolgalmi jogát) szabályozó alapvető jogi normákat a polgári jogszabályok és a földjogszabályok állapítják meg, így különösen az Art. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 23. cikke.

A telek- és a polgári jogi szabályozás különbséget tesz magán- és közszolgalom között. Az Art. Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének 23. cikke szerint a magánszolgalmat a polgári jogszabályokkal összhangban állapítják meg, a földre vonatkozó jogszabályok nem határoznak meg különös szabályokat e tekintetben.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (274. cikk) értelmében szolgalmi jogot lehet létrehozni a szomszédos telken való áthaladás és áthaladás biztosítására, elektromos vezetékek, kommunikációs és csővezetékek lefektetésére és üzemeltetésére, valamint a vízellátás és a melioráció biztosítására. mint az ingatlan tulajdonosának egyéb olyan szükséglete, amely szolgalmi jog megállapítása nélkül nem biztosítható.

A szolgalmi jogot az Orosz Föderáció törvénye vagy más szabályozási jogi aktusa, az Orosz Föderációt alkotó jogalany szabályozási jogi aktusa, a helyi önkormányzati szerv szabályozó jogi aktusa állapítja meg olyan esetekben, amikor ez az Orosz Föderáció érdekeinek biztosításához szükséges. az állam, az önkormányzat vagy a helyi lakosság, földterületek lefoglalása nélkül. A szolgalmi jog megállapítása a közmeghallgatások eredményeinek figyelembevételével történik.

Azokban az esetekben, amikor a közszolgalom létesítése a telek hasznosításának ellehetetlenüléséhez vezet, a telek tulajdonosának, földhasználójának, földtulajdonosának jogában áll az elállást követelni, beleértve az elállást. úgy, hogy ezt a telket az állami szolgalmi jogot megállapító állami hatóság vagy önkormányzati szerv kártérítés ellenében megvásárolja tőle, vagy azzal egyenértékű telek kártérítést biztosít. Abban az esetben, ha a közszolgalom megállapítása a telekhasználatban jelentős nehézségeket okoz, akkor annak tulajdonosa jogosult a közszolgatot megállapító állami hatóságtól vagy önkormányzati szervtől arányos fizetést követelni.

A szolgalom lehet ideiglenes vagy végleges. A szolgalmi jog megvalósítása legyen a legkevésbé megterhelő azon földrészletre nézve, amelyre vonatkozóan azt megállapították.

A telek megterhelésének tilalma nem megengedett, ha más személyeknek az e törvénykönyv hatálybalépése előtt létező tárgyakhoz való hozzáférése szükséges. Például bizonyos kommunikáció zajlik. Ez azt jelenti, hogy voltak terhelések, ezek nem újak, hanem régiek, ezekre a területekre való bejutást nem lehet megtiltani.

A jövőben új terheket (szolgalmat) állapítanak meg a telek ilyen terhelését igénylő személy és a lakóépületben lévő helyiségek tulajdonosai közötti megállapodással, és állami nyilvántartásba vételre vonatkoznak az ingatlanjogok bejegyzésére megállapított módon. , az Orosz Föderáció "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről" szóló szövetségi törvény szabályai szerint a tulajdon és a vele folytatott tranzakciók.

Ha a szolgalmi jog megállapításáról vagy feltételeiről nem születik megegyezés, a vitát a szolgalmi jog megállapítását követelő kérelmére a bíróság rendezi.

A telek szolgalmi joggal való megterhelése nem fosztja meg a telek tulajdonosait az e törvénykönyvben és a polgári jogszabályokban meghatározott korlátokon belül a telek tulajdonjogától, használatától és rendelkezési jogától.

A szolgalmi joggal terhelt telek tulajdonosai - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - jogosult a telekhasználatért arányos díjat követelni azoktól a személyektől, akiknek érdekében a szolgalmi jogot megállapították.

(1) A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdonjoggal rendelkeznek a társasházban lévő közös tulajdonban, nevezetesen:

1) olyan helyiségek ebben a házban, amelyek nem részei lakásoknak, és a házban egynél több helyiség kiszolgálására szolgálnak, beleértve a lakások közötti lépcsőket, lépcsőket, lifteket, lifteket és egyéb aknákat, folyosókat, műszaki padlókat, tetőtereket, pincéket, ahol adott házban mérnöki kommunikáció, több helyiséget kiszolgáló egyéb berendezések vannak (műszaki pincék);

2) a házban lévő egyéb olyan helyiségek, amelyek nem egyéni tulajdonosok, és amelyek a házban lévő helyiségek tulajdonosainak szociális és mindennapi szükségleteit szolgálják, ideértve a szabadidő megszervezésére, kulturális fejlesztésre, a gyermekek kreativitására, testnevelésére szolgáló helyiségeket is. valamint sport- és hasonló rendezvények;

3) adott ház teherhordó és nem teherhordó szerkezeteit körülvevő tetők, gépészeti, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezések (beleértve a fogyatékkal élők akadálytalan hozzáférését biztosító szerkezeteket és (vagy) egyéb berendezéseket is épület) ebben az otthonban kívül vagy bent található, és egynél több helyiséget szolgál ki;

(a 2017. december 29-i N 462-FZ szövetségi törvénnyel módosított)

4) a telek, amelyen ez a ház található, tereprendezési és fejlesztési elemekkel, egyéb, a ház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló, a megadott telken található tárgyakkal. A lakóépület helyén található telek határait és méretét a földterületekre vonatkozó jogszabályok és a várostervezési jogszabályok előírásaival összhangban határozzák meg.

(2011.06.04-i N 123-FZ szövetségi törvénnyel módosított 1. rész)

2. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai birtokolják, használják, és az e törvénykönyvben és a polgári jogszabályokban meghatározott korlátok között rendelkeznek a társasházban lévő közös vagyonnal.

3. A társasházban lévő közös tulajdon méretének csökkentése csak az ebben az épületben lévő helyiségek összes tulajdonosának hozzájárulásával lehetséges annak rekonstrukciójával.

4. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak a tulajdonosok közgyűlésén elfogadott határozatával a társasházban lévő közös tulajdon más személyek számára átruházható, ha ez nem sérti a polgárok jogait és jogos érdekeit, jogalanyok.

4.1. A társasházban lévő közös tulajdon átalakítása annak érdekében, hogy a fogyatékkal élők akadálytalanul hozzáférjenek egy társasházban lévő helyiségekhez, az e kódex 15. cikkének 3. részében meghatározott követelményeknek megfelelően, a helyiségek tulajdonosai közgyűlésének határozata nélkül megengedett. bérházban csak akkor, ha az ilyen adaptációt a megjelölt tulajdonosok bevonása nélkül hajtják végre.

(4.1. rész, amelyet a 2017. december 29-i N 462-FZ szövetségi törvény vezet be)

5. A telket, amelyen a bérház található, más személyek korlátozott használati jogával terhelhetik. Nem tiltható meg a földterületen a terhelés megállapítása, ha az e kódex hatálybalépése előtt meglévő tárgyakhoz más személyek hozzáférésének biztosításához szükséges. A telek korlátozott használati jogú új terhelése a telek ilyen terhelését igénylő személy és a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közötti megállapodás alapján jön létre. A telek korlátozott használati joggal történő megterhelésének megállapításával vagy a terhelés feltételeivel kapcsolatos viták bírósági úton dőlnek el. A telekre vonatkozó közszolgalom a földre vonatkozó jogszabályok szerint jön létre.

(a 2018. augusztus 3-i N 341-FZ szövetségi törvénnyel módosított)

6. A lakóépület megsemmisülése, beleértve a véletlen halált, lebontása esetén a lakóépületben lévő helyiségek tulajdonosai megtartják a közös tulajdonjogot azon a földterületen, amelyen a ház volt, elemekkel együtt. a tereprendezés és a tereprendezés, valamint a ház karbantartására, üzemeltetésére és javítására szolgáló egyéb tevékenységek, a megadott telken található objektumok, a megsemmisülés időpontjában egy társasházban lévő közös tulajdon közös tulajdonjogának megfelelően, beleértve a véletlen halált, egy ilyen ház lebontását. Ezek a tulajdonosok a polgári jogszabályoknak megfelelően birtokolják, használják és rendelkeznek a jelen részben előírt ingatlannal.

(A hatodik rész, amelyet a 2006. december 18-i N 232-FZ szövetségi törvény vezet be)

Megjegyzések a cikkhez

1. 1. pont megjegyzés. Művészet. tartalmaz egy szabályt, amely kidolgozza az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 290. cikkének (1) bekezdésének normáját, jelezve, hogy a lakóépületben lévő közös ingatlan tulajdonosai a benne lévő helyiségek tulajdonosai lehetnek. Ez a szabály részletesebben felsorolja a közös tulajdonság elemenkénti összetételét. Ugyanakkor a közös tulajdont képező elemek listája, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 290. cikkének (1) bekezdésében foglalt listától eltérően, nem kimerítő. Erre utal a jogalkotó által használt „beleértve” kifejezés.

Amikor egy elemnek a közös tulajdonhoz való viszonyáról döntünk, ezen elemek rendeltetésének jelei alapján kell eljárni. Két ilyen jel van.

Az első jel az, hogy az elem egynél több helyiség kiszolgálására szolgál. A második jel az, hogy az elem az egész bérházat szolgálja.

A közös tulajdon, ha szükséges jogalap van, a társasházban lévő helyiségek tulajdonosait illeti meg közös tulajdonjogon.

A lakóépületek tulajdonosai közös tulajdona elemeinek műszaki és működési jellemzőinek meghatározásakor az SNiP 2.08.01-89 „Lakóépületek” című dokumentumot kell követni.

2. 2. bekezdés 1. o. megjegyzés. Művészet. A "Lakástulajdonosok Egyesületeiről" szóló szövetségi törvény (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. december 31.; 2002. március 26.) korábban érvényes normájával ellentétben nem tartalmaz konkrét utasításokat. a lakóház elhelyezkedő telekhatárok megállapításának rendjéről és a telek nagyságáról, és hivatkozási jellegű megfogalmazást tartalmaz, amely a vonatkozó kapcsolatokban résztvevőket a földjoghoz és a településrendezési tevékenységre vonatkozó jogszabályokhoz orientálja. A földterületekre vonatkozó jogszabályoknak a telkek határaira és méretére vonatkozó követelményeit általánosságban az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 33. és 36. cikke, valamint a „Földgazdálkodásról szóló” szövetségi törvény (RG. 2001. június 23.), szövetségi törvény határozza meg. Törvény „Az állami földkataszterről” (RG. 2000. január 10.), az Orosz Föderáció kormányának 2002. augusztus 7-i N 576 rendelete „Az állami tulajdonban lévő telkek állami tulajdon lehatárolása előtti elidegenítésének eljárásáról földből” (RG. 2002. augusztus 10.; 2003. november 27. ).

A társasházakat tartalmazó telkek méretének meghatározására és határainak megállapítására vonatkozó részletes eljárást a társasházakban található telkek méretének meghatározásáról és határainak megállapításáról szóló rendelet határozza meg, amelyet az Orosz Föderáció kormányának rendelete hagyott jóvá. 1997. szeptember 26. N 1223 (módosítva: 2000. augusztus 21.) (RG. 1997. október 10.; 1998. április 16.).

3. 2. pont megjegyzései. Művészet. megállapítja a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak jogképességét a közös tulajdon vonatkozásában. Mivel a közös tulajdon rezsimjét megosztott tulajdonként határozzák meg, a tulajdonjog, a használat és az elidegenítés a megosztott tulajdonban lévő összes résztvevő megállapodása alapján történik (lásd az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. és 247. cikkét). Az osztott tulajdonban résztvevők közötti megegyezés szükségessége a közös tulajdon tulajdonjogáról és használatáról abból adódik, hogy a tulajdonosi részesedések nagyságától függetlenül a tulajdonosok jogköre egyenlő. A közös tulajdonban részt vevőnek, ha ez ténylegesen lehetséges, jogában áll követelni a közös vagyon egyéb részétől elkülöníthető részének birtokba és használatra történő biztosítását.

4. Szabály 3. megjegyzés. Művészet. újdonság a lakásjogban. A közös tulajdon méretének csökkentésének a jogalkotó szempontjából egyetlen lehetséges útjára mutat rá - egy társasház rekonstrukciójára, vagy inkább annak egyik lehetőségére, amelynek megvalósítása a teljes ingatlanérték csökkentését eredményezi. lakóház területe. Ebben az esetben a jogalkotó nem rendelkezik más módokról a közös tulajdon méretének csökkentésére, például a határok megváltoztatásával és a ház elhelyezkedő telek méretének csökkentésével.

5. 4. pont megjegyzései. Művészet. tartalmaz egy szabályt, amely meghatározza az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 246. cikkének (1) bekezdésének szabályát, amely a tulajdonostársak monopóliumát hozza létre a közös tulajdon jogi sorsának meghatározásában. A közös tulajdonban részt vevők között a közös tulajdont képező egyes elemek átruházására vonatkozó megállapodást külön határozattal kell hivatalossá tenni egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közgyűlésén. Nyilvánvalóan egy ilyen döntést konszenzussal kell meghozni, mivel az, hogy legalább az egyik tulajdonos nem hajlandó az ingatlan egy részét más személyekre átruházni, az átruházási folyamatot illegitimvé teszi.

Az átruházási lehetőségek nagyon eltérőek lehetnek, beleértve a versenyeztetési eljárásokat is, például a közös tulajdon részét képező telken található parkoló vagy sportpálya használati jogának megadásakor.

A közös tulajdon egyes elemeinek használatára vonatkozó kapcsolatokat a tulajdonostársak által meghatalmazott személy és a használó között létrejött megállapodással kell formálni.

6. Az 5. bekezdésben megjegyzés. Művészet. általános engedélyt hoztak létre annak a teleknek, amelyen a társasház található, harmadik személyek általi korlátozott használati joggal történő megterhelésére. Ezt a jogot szolgalmi jognak nevezik, és az ingatlanjogok kategóriájába tartozik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 216., 274-277. cikke). A saját tulajdonú ingatlanon szolgalmi jogot állapítanak meg, amely nem szűnik meg, amikor az ingatlan új tulajdonosra kerül.

A szolgalmi jogot főszabály szerint a korlátozott használati jog létesítését igénylő és a tulajdonosok megállapodása alapján állapítják meg. A szolgalmi jogot az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvény 27. cikkének szabályai szerint állami nyilvántartásba kell venni (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16). 1533. cikk; 2002. N 15. 1377. cikk; 2003. N 24. 2244. cikk). A szolgalmi jogok állami nyilvántartásba vétele az egységes állami jognyilvántartásban történik a tulajdonosok (az általuk meghatalmazott személy) vagy annak a személynek a kérelme alapján, akinek javára a szolgalmi jogot megállapították, ha ez utóbbi rendelkezik szolgalmi szerződéssel.

Ebben a cikkben részletesen megvizsgáljuk, hogy mit tartalmaz a közös tulajdon, milyen típusú munkákat kell elvégeznie az irányító szervezetnek a társasház közös tulajdonának karbantartása során. Részletesen elemezzük a jelenlegi javítási munkák listáját, és megfontoljuk azt is, hogyan alakulnak ki a közös tulajdon karbantartására és javítására vonatkozó kifizetések.

A társasházak kezelési szerződésének egyik fő feltétele a közös tulajdon fenntartása, ezért fontos tudni, hogy a társasházak közös tulajdonának listája miből alakul ki, és mit kezel valójában. Ezenkívül ez segít a tulajdonosokkal felmerülő számos vitás kérdés megoldásában, valamint a költségbecslések elkészítésében.

A társasházban lévő lakások és nem lakáscélú helyiségek minden tulajdonosa egyben a lakóház általános ingatlanának megfelelő hányadának tulajdonosa is. Minél nagyobb a tulajdonos tulajdonában lévő helyiség, annál nagyobb a tulajdoni hányad a közös háztartásban. Ez a körülmény meghatározza a tulajdonosok közvetlen felelősségét közös tulajdonuk állapotáért. A kezelő szervezet a kezelési szerződés keretében a közös vagyon fenntartására hivatott.

A bérház általános tulajdonsága a következő elemeket tartalmazza:

1. Minden közös helyiség az apartmanokon kívül található. Fő funkciójuk a lakóházak helyiségeinek kiszolgálása. Ide tartoznak: padlások, folyosók, lépcsőházak és járatok, erkélyek és loggiák, liftaknák és berendezések, kazánházak, elektromos kapcsolótáblák, szivattyúházak, pincék stb.
2. Nem senki tulajdonát képező, de szabadidő-szervezési funkciót betöltő helyiségek: előtér, terem, sportsarok, játszótér stb.;
3. A lakók és tulajdonosok helyiségein kívül, de a lakóépületen belül elhelyezkedő belső mérnöki rendszerek: hidegvíz- és melegvíz vezetékek, hőellátás, gázellátás, elektromos hálózatok, csatorna, szellőző aknák, szemétcsatorna stb.
4. Házon belüli közműhálózatok szervizelésére szolgáló berendezések: szivattyúk, kazánok, transzformátorok, generátorok, mérőeszközök stb.
5. Az MKD szerkezeti elemei: tető, homlokzat, alapozás, födémek és födémek, teherhordó és nem teherhordó szerkezetek, kerítések, hóvisszatartó, rámpák;
6. Az MKD épülete alatti telek és a helyi területhez kapcsolódó telek. A közös tulajdonba beletartozik a tereprendezés és a tereprendezés minden eleme: játszótér, kukák, pavilonok, padok, pázsit, virágágyások, virágcserepek, szökőkutak, járdák, parkolók, mélygarázs, sorompók, kerítések, kapuk, kapuk stb.

A felsorolt ​​elemeket az Orosz Föderáció jogszabályai határozzák meg: az Art. 1. szakasza. A lakásügyi törvénykönyv 36. cikke és az Orosz Föderáció kormányának 2006. augusztus 13-i 491. számú rendelete.

Közös tulajdon fenntartása: munkafajták

Az Orosz Föderáció kormányának 2013. április 3-án kelt 290. számú rendelete jóváhagyta a lakóházak közös tulajdonának karbantartására vonatkozó szolgáltatások és munkák minimális listáját. Az ilyen szolgáltatások pontos listáját az irányító szervezet határozza meg, amelyet a charta hagy jóvá, és az apartmanház karbantartására vonatkozó szerződésben szerepel. A lakóházak közös tulajdonának karbantartásával kapcsolatos főbb munkatípusok a következők:

1. A belső és a szomszédos területek tisztán tartása: lépcsőházak, járatok, erkélyek, loggiák, liftek, bejáratok takarítása; hó, jég, levelek eltávolítása a járdákról és a szomszédos területekről;
2. A társasház udvarának tereprendezése, szépítése;
3. Szilárd hulladék eltávolításának biztosítása;
4. A tűzbiztonsági előírások betartása
5. Lakóépületek felkészítése a fűtési szezonra, beleértve a lakóházakon belüli hőmérsékleti és páratartalmi szabványok betartásának ellenőrzését;
6. A társasházak és szerkezeti elemek közös tulajdonának rendszeres ellenőrzése állapotuk és javítási igényük figyelemmel kísérése érdekében:
7. Közös tulajdon folyó javítása;
8. Társasházak kezeléséhez szükséges dokumentációk, műszaki dokumentációk vezetése, nyugták kiállítása, adósokkal való munkavégzés.

Nézzük meg közelebbről az igazgatási hatóság munkáját a közös tulajdon műszaki vizsgálatával, a rutinjavításokkal és a dokumentációval kapcsolatban.

A társasházak közös tulajdonának rendszeres ellenőrzése

A műszaki ellenőrzések fő célja a hibák feltárása, a kommunikáció működésének szabályozása, valamint az üzemelésükben jelentkező kisebb hibák kijavítása. Ezek a tevékenységek magukban foglalják az ellenőrzést:

• hidegvízellátó és szennyvízrendszerek: szivárgás-ellenőrző rendszerek, szerelvények ellenőrzése; a rendszer egészének működésének beállítása, duguláselhárítás, szaniterek rögzítése;
• melegvíz-ellátó és fűtési rendszerek: kisebb szivárgások megszüntetése, hőszigetelés, készülékek, szerelvények ellenőrzése; visszacsapó szelepek, csapok, szelepek, a rendszer tisztítása a vízkőtől és a szennyeződésektől;
• és az áramellátó rendszer működésének beállítása: aljzatok, izzók, kapcsolók működésének ellenőrzése, ideértve a kiégett izzók cseréjét a bejáratokban és a környéken; kisebb elektromos vezetékhibák elhárítása;
• szellőző aknák és csatornák;
• búrák;
• MKD a nyári és téli üzemidőre és a fűtési szezonra való felkészülésben.

Az ellenőrzések ütemezett és nem tervezett, szezonális és éves ellenőrzésekre oszthatók. Az ellenőrzéseket a tulajdonosok, a kezelő szervezet képviselői, az Állami Lakástulajdon-felügyelők és a kormányzati hatóságok képviselői végezhetik.

Társasházak közös tulajdonának jelenlegi javítása

Különösen fontos különbséget tenni a jelenlegi és a nagyjavítások között, mivel ezek a munkák volumene és finanszírozási forrása eltérő lesz.

A jelenlegi javítások magukban foglalják a társasház kommunikációjának működőképességének fenntartását, az aktuális hibák kiküszöbölését, a lakóépület szerkezeti elemeinek részleges cseréjét vagy helyreállítását célzó tervezett munkákat, nevezetesen:

• helyreállítás, deformáció megszüntetése, alapozás megerősítése;
• homlokzat részleges javítása, restaurálása, részleges festése;
• festés, megerősítés, varratok és repedések megszüntetése a padlón;
• tetőszivárgások megszüntetése, szarufarendszer egyes elemeinek megerősítése, vízelvezető rendszer elemeinek cseréje, vízszigetelés javítása, szigetelés, szellőztetés a tetőn;
• közös helyiségekben ablak- és ajtóelemek javítása, cseréje;
• lakások közötti válaszfalak szakaszainak javítása és helyreállítása;
• lépcsőház és erkélyelemek helyreállítása, javítása, tornácok, előtetők javítása;
• falak, mennyezetek, padlók festése és befejezése a közös helyiségekben az MKD épületében;
• a fűtési rendszerek, a hidegvíz, a melegvízellátás, a csatornázás, az elektromos hálózatok szivárgásának és egyéb meghibásodásának megszüntetésére irányuló munka, a házon belüli mérnöki rendszerek egyes elemeinek cseréje;
• szemetes csúszda javítás;
• területek javítása és szellőzőrendszer elemeinek cseréje;
• a helyi terület fejlesztésén dolgozik.

A nagyjavítások közé tartoznak az olyan esetekben végzett munkák, amikor a rutinjavítás nem lehetséges, veszélyezteti a lakóépület biztonságát, és a szerkezeti elemek kopása a szakértők szerint meghaladja a 60%-ot.

Dolgozzon dokumentumokkal

A közös tulajdon karbantartásával kapcsolatos tevékenységek listája tartalmazza a dokumentációval végzett munkát:

• megállapodások megkötése az erőforrás-ellátó és kivitelező szervezetekkel;
• az elvégzett munkák átvétele a vállalkozóktól;
• műszaki dokumentáció tárolása és kitöltése;
• közüzemi szolgáltatásokról nyugták kiállítása, adósokkal való együttműködés;
• az útlevélkezelő munkája az állampolgárok nyilvántartásában, a lakosok nyilvántartásában, az igazolások kiállításában.

A társasházak közös tulajdonának fenntartási díjai és tarifái

Az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban a társasházak közös tulajdonának karbantartására és javítására vonatkozó díjszabást a társasházak tulajdonosai közgyűlésen fogadják el. De mindenekelőtt a kezelő szervezetnek komoly munkát kell végeznie a jóváhagyásra javasolt díj gazdasági indoklásán. Ehhez szüksége van:

• ellenőrizze a lakóépület általános állapotát;
• összeállítja a lakóépület közös tulajdonának karbantartására és javítására irányuló munkák listáját;
• jóváhagyja a munka elvégzésének határidejét és gyakoriságát;
• költségbecslést készíteni a bérház állapotának és általános jellemzőinek figyelembevételével.

Azt is figyelembe kell venni, hogy a megállapított tarifa nem haladhatja meg a helyi jogszabályok által jóváhagyott maximális összeget.

Felelősség a közös tulajdon fenntartásáért

Mivel a társasházban lévő közös ingatlan a tulajdonosokat illeti, annak állapotáért teljes mértékben őket terheli a felelősség. A választott irányítási módtól függően a felelősség az érintett személyekre terjed ki.

Közvetlen irányítási formában felelősek annak a szervezetnek a közös tulajdonának állapotáért, amellyel az adott munka elvégzésére megállapodást kötöttek. A HOA lakásszövetkezet gazdálkodási formája esetén ezt a jogi személyt terheli a felelősség. Az alapkezelő társaság vezetése során felelősséggel tartozik a tulajdonosok felé a nyújtott szolgáltatásokért és az elvégzett munkákért.

36. cikk. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak tulajdonjoga

• ma ellenőrizték
• 2019. január 12-i kód
• hatályba lépett 2005.01.03

Nincs olyan új cikk, amely ne lépett volna hatályba.

Összehasonlítás a cikk 2018.01.09.-i kiadásával 2011.06.18. 2007.01.01. 2005.03.01.

Az Art. módosításai 36 Az Orosz Föderáció lakóépülete

Művészet említése. 36 Az Orosz Föderáció Lakáskódexe a jogi konzultációkban

• Általános házszolgáltatások fizetése
  

  25.04.2018 forgalmazza. Hadd magyarázzam el, miért. Annak ellenére, hogy nem lakáscélú helyisége van egy bérházban, mégis Ön a tulajdonos, és a szabályok vonatkoznak rád Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke. Vagyis Ön a közös tulajdon, például a bejáratok tulajdonosa. tető, pince, padlás, homlokzat stb., beleértve a helyi területet is. Meghatározott

• Nyilvántartásba része az MKD telkének
  

  22.02.2018 Jó napot, Marina. Nem, a törvény szerint ez nem lehetséges. Tehát a keretek között Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke a szomszédos terület közös tulajdonra vonatkozik, amelyről a tulajdonosok a jegyzőkönyvben rögzített határozat alapján rendelkeznek. Ahol

• Kié a nem lakás céljára szolgáló helyiség?
  

  05.09.2017 Nem is az első kiadásban jelent meg a Lakáskódexben, hanem 2011-ben - Kazany város tulajdona 1996-ig nyúlik vissza, majd az alzáradékot kiterjeszti a meglévő kapcsolatokra. 2) 1. rész Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke Nem biztos, hogy meg fog történni.

• Eladó banner az erkélyen. Kivel kell egyeztetnem?
  

  14.02.2017 Jó reggelt, Irina. BAN BEN Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikkeállítólag a homlokzat, beleértve a külső erkélylapot is, a ház közös tulajdona, amit csak minden tulajdonos beleegyezésével lehet használni

• Lakóhelyiség áthelyezése nem lakás céljára.
  

  02.02.2017 a helyiségek rekonstrukciójával és átalakításával kapcsolatos munkák, amelyek a lakóépület teljes vagyonának egy részének csökkenését eredményezik. Az 1. rész 3. és 4. pontja szerint Művészet. 36 Az Orosz Föderáció lakóépülete, a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdonjoggal birtokolják a társasházban lévő közös tulajdont, nevezetesen: tetőket




29.01.2017 Jó napot, Alexey. 3. részben Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke




08.01.2017 pontban rögzített, a közös tulajdon nagyságának megtartása (esetleg csökkentése) és bizonytalanságot hoz a meghatározott ingatlan tulajdonjogának és használati jogának gyakorlásába. Művészet. 36 Az Orosz Föderáció lakóépülete, bérházban lévő helyiségek többi tulajdonosának. (3) bekezdése szerint Művészet. 36 Az Orosz Föderáció lakóépülete, bérházban lévő közös ingatlan méretének csökkentése lehetséges




02.12.2016 .d. A munkák teljes listája van. amelyek a közös tulajdon fenntartásába tartoznak, és ezt a munkát függetlenül attól, hogy a tulajdonos él-e vagy sem. Ráadásul rendben van Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikkeÖn a közös tulajdon egy részét birtokolta, vagyis az Ön részesedését ugyanúgy az alapkezelő szolgálta ki, mint mindenki mást, így a kifizetés kifejezetten a fenntartásra történt




12.08.2016 Jó reggelt, Alexander. Nem, nem. BAN BEN Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke azt mondják: 1. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdonjoggal birtokolják a társasházban lévő közös tulajdont, nevezetesen

• Bejárati csoport eltávolítása a tornác megnagyobbításával
  

  12.07.2016 szomszédos terület, amely a ház összes tulajdonosának közös tulajdona, és a részarány csökkentéséhez minden tulajdonos hozzájárulása szükséges a 3. rész alapján Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke: 3. A társasházban lévő közös tulajdon méretének csökkentése csak az ebben az épületben lévő helyiségek összes tulajdonosának hozzájárulásával lehetséges az átépítéssel.




14.06.2016 a közös tulajdon egy része csak a ház valamennyi tulajdonosának beleegyezésével lehetséges, figyelembe véve, hogy a tulajdonosok lényegében a közös ingatlan tulajdonosai, és a Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke. Ami a helyiségek nem lakáscélúvá történő áthelyezését illeti, az Orosz Föderáció Lakáskódexének 26. cikke, az újranyilvántartásra benyújtott dokumentumok listája nem tartalmazza az épület lakásainak tulajdonosainak hozzájárulását.




05.05.2016 mindenki számára azonos törvényi szabályokat. A helyzet az, hogy a folyosón egy ajtó beépítésével csökkentette a közös tulajdon területét, amely a Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke az összes tulajdonosé a házában, azaz 1000. És ilyen helyzetben minden tulajdonos engedélyére van szüksége, és nem csak a 2/3-ára, ahogyan azt a Lakáskódex 36. cikkének 3. része kimondja.




04.05.2016 helyiségeket, azaz állandó falat használ, akkor az Orosz Föderáció Lakáskódexe 40. cikkének 2. része alapján minden tulajdonos beleegyezését kell beszerezni, mivel a Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke


14.03.2016 „az átjárók elzárásának megtiltása még a magántulajdonban lévő területeken is” nem vezethető be sehol az Orosz Föderáció Alkotmányának 36. cikkének, valamint a 4. pont 1. pontjának módosításáig. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke amely szerint: „A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdonjoggal birtokolják a közös tulajdont




26.01.2016 az ingatlant nem lehet eladni, csak bérbe adni, majd csak a háza összes tulajdonosának beleegyezésével a háza tulajdonosi értekezletén döntést hozni. BAN BEN Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke, 4. része azt mondják: 4. A bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak határozatával, amelyet az ilyen tulajdonosok közgyűlésén fogadtak el, társasházban lévő közös tulajdon tárgyai

• Lépcsőházakban raktárhelyiségek jogosulatlan építése
  

  14.01.2016 A HOA elnökétől nincs jegyzőkönyv a tulajdonosok döntéséről, ezért a raktár építése nem jogszerű. Mi a helyzet a helyiségek bérbeadásával? 4. rész alapján Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke ehhez a tulajdonosoknak joguk van, feltéve, hogy ez nem sérti más lakók jogait és jogos érdekeit, ami az Ön esetében pontosan megengedett. én




15.12.2015 ingatlan. amely lényegében minden tulajdonosé. Éppen ezért az ingatlan felett csak minden tulajdonos beleegyezésével szabad elidegeníteni. Különösen a 3. részben Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke azt mondják: 3. A társasházban lévő közös tulajdon méretének csökkentése csak az ebben az épületben lévő helyiségek összes tulajdonosának hozzájárulásával lehetséges, annak rekonstrukciójával




30.11.2015 egy társasház pincéjét illegálisan szerezte meg a tulajdonos, és nem csak lehet, de meg is kell támadni a bíróságon, mert a 4. rész alapján Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke a közös tulajdon átruházása nem sértheti más tulajdonosok jogait: 4. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak határozatával




19.11.2015 a szomszédok jogos érdekei, a lakóhelyiségek használatának szabályai, valamint a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonának fenntartására vonatkozó szabályok. És be Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikkének 2. része azt mondják: 2. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai birtokolják, használják és az e törvénykönyvben és a polgári jogszabályokban meghatározott kereteken belül

1/2. oldal

1. § Lakóhelyiség-tulajdonosok jogabérház közös tulajdonára

A polgári és lakásjogszabályok speciális szabályozást írnak elő a lakóházakban található lakóhelyiségek használata során felmerülő bizonyos kapcsolatokra: a társasházban lévő lakás tulajdonosa az általa lakásként használt helyiségekkel együtt tulajdonosi részesedéssel is rendelkezik. a ház közös tulajdonából. Ebből a rendelkezésből lényegében az következik, hogy a társasházakban a tulajdonviszonyok szerteágazóbbak, mint a közönséges lakóépületekben, mivel a társasházakban a jog tárgya nemcsak lakóhelyiség, hanem egyéb tárgyak is, beleértve az ingatlanokat is.

A társasházak közös tulajdoni viszonyai különböző részletezettséggel, különböző szinteken helyezhetők el. Ugyanaz a lakás két vagy több személy tulajdonát képezheti közös tulajdonjogon. Ebben az esetben a lakás közös és közös tulajdona egyaránt lehetséges. Ezeket a közös tulajdonviszonyokat feltételesen belsőnek nevezhetjük, mivel egy tárgy (lakás vagy elszigetelt helyiség) tulajdonosai között alakulnak ki. A lépcsők, liftek, pincék, folyosók és egyéb közös tárgyak közös tulajdoni viszonyai, amelyek egyrészről az egyik lakóhelyiség tulajdonosai, másrészről a lakásszektorbeli ingatlantulajdonosok között alakulnak ki, feltételesen megköthetőek. bérházban lévő közös tulajdon külső viszonyainak nevezzük , pl. az azonos bérházban lévő lakástulajdonosok közötti kapcsolatok a közös létesítményekkel kapcsolatban.

Hangsúlyozni kell, hogy a nem társasházi lakáshoz kapcsolódó, de különböző személyek tulajdonában lévő vagyon összevonása nem az alany akaratából, hanem a törvényben meghatározott jogi tények miatt történik. Pontosabban, a közös tárgyak közös tulajdona annak következményeként keletkezik, hogy az alany egy bérházban lakóhelyiség tulajdonjogát szerzi meg. Más szóval, egy személy az akaratát egy adott lakás tulajdonjogának létrejöttére irányítja, de mivel egy bérházban való léte nem lehetséges segédelemek nélkül, a lakóhelyiség tulajdonjogának megszerzésével egyidejűleg megszerzi a közös jogot. közös tulajdon tulajdonjogát. Ilyen jog a törvény erejénél fogva keletkezik, függetlenül a lakóhelyiség-vásárló szubjektív törekvéseitől, pl. nem mindegy, hogy tudta-e, hogy lakásvásárlásával egyidejűleg közös vagyoni viszonyba is lép.

A nem lakáshoz kapcsolódó, de társasházban található, közös tulajdonban lévő ingatlan birtoklása és használata hagyományosan a bérház és egyéb lakásszektorbeli ingatlantulajdonosok megállapodása alapján történik, ennek hiányában pedig a bíróság által megállapított módon. Egy bérház összes lakóhelyisége tulajdonosai közötti megállapodás megkötésének módjai között szerepelhet egy lakástulajdonosok szövetsége 1.

Ha tulajdonosi társulás jön létre, akkor az egyes tagok közös használati tárgyaihoz való közös tulajdonjogában való részesedéssel kapcsolatos jogkörök egy részét jogi személyre „átruházza”. Beszélünk a közös tulajdon kezeléséről, annak harmadik személy részére történő használatba adásáról és néhány egyéb, a szakaszban meghatározott jogról. VI. Az Orosz Föderáció lakóparkja. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ilyen átruházás nem érinti a tulajdonos helyzetét a lakóhelyiséggel kapcsolatban - magát a lakás tulajdonosát nem fosztják meg a tulajdonában lévő helyiségek birtoklásának, használatának és rendelkezésének jogától.

2. § A társasházi közös tulajdoni részesedés jogi szabályozásának jellemzői

A társasház megosztott tulajdonának jellemzésekor meg kell érteni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve által a közös tulajdonban lévő részesedések elidegenítésére megállapított általános szabályok egy része nem vonatkozik a köztárgyakra. Ennek a jogi szakirodalomban nem megfelelő lefedettségnek örvendő probléma kidolgozása fontos gyakorlati eredményeket hozhat.

Először is, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 246. §-a szerint a megosztott tulajdonban lévő ingatlanok elidegenítése az összes résztvevő egyetértésével történik. A közös tulajdonban részt vevőnek joga van saját belátása szerint a részesedését eladni, adományozni, hagyatékozni, elzálogosítani, vagy bármely más módon elidegeníteni. Sőt, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint a közös tulajdonban lévő részesedés külső személynek történő eladása esetén a közös tulajdonban maradó résztvevőknek elővásárlási joguk van az eladott részesedés megvásárlására azon az áron, amelyért az értékesítik, és egyéb azonos feltételekkel, kivéve nyilvános árverésen történő értékesítés esetén. Ez a szabály nem vonatkozik a társasházakban lévő közös használatú tárgyakra, mivel a tulajdonos nem idegenítheti el a részesedést a lakóhelyiség elidegenítése nélkül. A lakástulajdonosnak nincs joga elidegeníteni a lakóépület közös tulajdonában lévő tulajdoni hányadát, és nem végezhet más olyan tevékenységet, amely ennek a résznek a lakástulajdontól elkülönítve történő átruházásával jár (2. pont). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 290. cikke). Így a lakóhelyiségek minden tulajdonosának a közös tárgyak közös tulajdonában való részesedése mindig követi a lakóhelyiségek tulajdonjogának sorsát.

Lakóhelyiségek (lakás vagy egy lakásban lévő elszigetelt szoba) tulajdonjogának átruházása esetén minden új tulajdonos részesedését ezeknek a tárgyaknak a közös tulajdonában az előző tulajdonos megfelelő részesedése határozza meg.

Másodszor, a közös tulajdonban lévő résztvevőnek joga van a részesedését kiosztani. Ez a szabály nem alkalmazható társasházra sem, mivel annak a nem lakáscélú része főszabály szerint lakóhelyiség kiszolgálására szolgál a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 135. cikke egy tartozék, ezért mindig követi a fő dolgok - apartmanok - sorsát. Ezen túlmenően, mivel a tartozék egyszerre több fő dolgot szolgál, a következőket a tartozék közös tulajdonában való részesedésben hajtják végre.

A fentiekből arra a következtetésre juthatunk, hogy a társasházakban lévő közös ingatlanok közös tulajdona a közös tulajdon egy fajtája. Jellemző tulajdonságai:

1) a részvények természetbeni kiosztásának képtelensége;

2) a közös tulajdonban lévő részesedés lakóhelyiségtől elkülönített elidegenítésének lehetetlensége;

3) az első kettőből eredő jel: az üzletrész önállóan nem létezhet, a lakásnak, mint tárgynak szerves része
tulajdonjogok, ezért mindig követi egy ilyen lakóhelyiség sorsát.

A szóban forgó típusú közös tulajdonra vonatkozó szabály alkalmazása a lakásszektorhoz nem kapcsolódó jogviszonyokban is lehetséges. Egy ilyen rendszer teljesen lehetséges például a garázsépítő szövetkezetekben a közcélú létesítményekkel kapcsolatban (közös telkek, közművek, utak stb.). Gyakran ilyen problémák merülnek fel a különböző jogi személyek és állampolgárok, egyéni vállalkozók tulajdonában lévő adminisztratív épületekben. Az ilyen kapcsolatok szabályozását a vonatkozó jogalkotási aktusok elfogadása előtt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének és az Orosz Föderáció Lakáskódexének normái analógia útján hajthatják végre 1. Ezt a következtetést megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2009. július 23-i határozata „A helyiségek tulajdonosainak az épületek közös tulajdonához való jogaival kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló határozata. különösen kimondja, hogy a nem lakáscélú épületben elhelyezett helyiségek tulajdonosainak az ilyen épületben lévő közös tulajdonra vonatkozó jogviszonyait nem szabályozza a törvény, ezért a Ptk. 1 evőkanál. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 6. cikke értelmében ezekre a kapcsolatokra a hasonló kapcsolatokat szabályozó jogszabályok normái vonatkoznak, különösen az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249., 289., 290. cikke. A fentiek értelmében az épületben lévő külön helyiség tulajdonosa minden esetben részesedéssel rendelkezik az épület közös tulajdonában lévő közös tulajdonban.

3. § társasház közös helyiségei

A társasházak vagyoni viszonyait különböző időpontokban szabályozó jogszabályok különböző listákat tartalmaznak a lakástulajdonosok közös tulajdonában lévő ingatlanokról.

Az Orosz Föderáció hatályon kívül helyezett, 1992. december 24-i 4218-I számú, „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvénye szerint a lépcsőházak, liftek, folyosók, tetők, műszaki pincék és egyéb közös helyiségek, a nem lakástechnikai berendezések, ill. a helyi területek közös tulajdonban vannak. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve meghatározza a ház tartószerkezeteit, a gépészeti, elektromos, egészségügyi és egyéb berendezéseket egynél több lakást kiszolgáló lakáson kívül vagy belül.

Az Orosz Föderáció elnökének 1993. december 23-i, 2275. számú rendeletével 1 jóváhagyott, a társasházakra vonatkozó ideiglenes szabályozás, majd a „Lakástulajdonosok Egyesületeiről” szóló szövetségi törvény részletesebben felsorolta azokat a tárgyakat, amelyek közös tulajdonban vannak. lakástulajdonosok 2.

Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve (1. rész, 36. cikk) kimondja, hogy a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai közös tulajdonjoggal birtokolnak ebben az épületben olyan helyiségeket, amelyek nem részei a lakásoknak, és többet szolgálnak, mint adott épületben egy helyiség, ideértve a lakások közötti lépcsőházak peronokat, lépcsőket, lifteket, lift- és egyéb aknákat, folyosókat, műszaki emeleteket, tetőtereket, pincéket, amelyekben mérnöki kommunikáció van, egyéb, egy adott házban egynél több helyiséget kiszolgáló berendezést ( műszaki pincék), valamint e házak teherhordó és nem teherhordó szerkezeteit körülvevő tetők, a házban található gépészeti, elektromos, szaniter és egyéb berendezések a helyiségen kívül vagy belül, és egynél több helyiséget szolgálnak ki, a telek amelyen ez a ház található, tereprendezési és tereprendezési elemekkel, valamint a ház karbantartására, üzemeltetésére és fejlesztésére szolgáló egyéb tárgyakkal, a megadott telken található tárgyakkal. A lakóépület helyén található telek határait és méretét a földterületekre vonatkozó jogszabályok és a várostervezési jogszabályok előírásaival összhangban határozzák meg.

Ez a lista azonban minden dokumentumban távolról sem teljes. Ebben az esetben megfogalmazható egy alapelv: az ingatlan csak akkor minősíthető közösnek, ha egynél több lakás vagy nem lakás céljára szolgál. Meg kell jegyezni, hogy az Orosz Föderáció Lakáskódexében, a korábbi jogszabályoktól eltérően, az ingatlanok listája a telkeket is tartalmazza (a szövetségi törvény „A lakásügyi törvénykönyv hatálybalépéséről” 1. rész, 36. cikk, 16. cikk). az Orosz Föderáció"). Ahogy I.B. helyesen rámutat. Mironov szerint a földterület használati joga a tulajdonjogok tartalmi elemeként az ilyen telek gazdasági hasznosításának biztosított lehetőségét jelenti a hasznos tulajdonságainak kinyerésével 1 .

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 290. cikke az Orosz Föderáció Lakáskódexében azt jelzi, hogy a lakóépületek közös használati tárgyaira szolgáló lakóhelyiségek tulajdonosai között közös megosztott tulajdon keletkezik. Eközben az Orosz Föderáció „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvénye kezdetben mindkét típusú közös tulajdon használatáról beszélt - a megosztott és a közös. Az ingatlanokkal kapcsolatban azonban kétségtelenül a leghatékonyabb a társasházakban található közös megosztott tulajdon kialakítása, amelyet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve rögzít. Ez a következtetés az Art. tartalmán alapul. „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve első részének hatálybalépéséről” szóló, 1994. október 21-i szövetségi törvény 4. cikke, amely szerint az Orosz Föderáció törvényei és egyéb jogi aktusai az Orosz Föderáció első részének hatálybalépése után az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvét kell alkalmazni, amennyiben azok nem mondanak ellent e törvény normáinak. Ezen túlmenően az Art. (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 3. cikke kimondja, hogy „a más törvényekben foglalt polgári jogi normáknak meg kell felelniük ennek a kódexnek”. 2004. december 22-én az Állami Duma, miután elfogadta az Orosz Föderáció új lakásügyi törvénykönyvét, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével és a most hatályon kívül helyezett „A lakástulajdonosokról szóló” szövetségi törvény alkalmazási gyakorlatával összhangban megoldotta a vizsgált kérdést. Egyesületek”.

Megjegyzendő, hogy a társasházakban található ingatlanok közös tulajdonú közös tulajdonának kialakítása gyakorlati szempontból elfogadhatóbb. Ez a következőkből látható.

Egyrészt a közös tulajdonra – többek között – a résztvevők pótolhatatlansága jellemző. Így az ilyen típusú közös tulajdonnál az elidegenítés nagyon nehézkes lenne, mivel először meg kellene határozni a házban lévő közös tárgyak arányát, majd elidegeníteni (például eladni) a lakóhelyiséget a közös tulajdon egy részével együtt. tárgyakat, és akkor az új tulajdonosnak ismét a közös tulajdon részesévé kellene válnia azáltal, hogy a közös tárgyakból a rá eső részét más részekkel egyesíti.

Másrészt a közös tulajdonban lévő vagyon elidegenítése valamennyi résztvevő beleegyezésével történik, amelyet attól függetlenül feltételeznek, hogy a résztvevők közül melyik köti meg az ingatlan elidegenítését.

Felhívjuk figyelmét, hogy a közös tulajdoni hányad megállapításának kritériuma a tulajdonolt ingatlan területe. A segédtárgyak közös tulajdonában minden résztvevő részesedése arányos a hozzá tartozó teljes területnek a ház teljes lakóterületén belüli részével, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.

Általános szabály, hogy ezeknek a tárgyaknak a tulajdonlása vagy használata kizárólag közös lehet. Egy bérházban lévő lakástulajdonosok közül csak bizonyos közös tárgyak adhatók ki anélkül, hogy az ugyanabban az épületben tartózkodó többi tulajdonos jogait és jogos érdekeit sértené. Például bizonyos esetekben lehetséges az alagsor egy részét a tulajdonosok használatára biztosítani, de ez lehetetlen, ha az objektum egy ház teteje vagy nem lakáscélú műszaki berendezés.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének és a „Lakástulajdonosok Egyesületeiről” szóló szövetségi törvény hatálybalépése előtt a társasházakra vonatkozó ideiglenes rendeletek közvetlenül megtiltották a társulásnak, hogy ingatlant birtokoljon; a társaság által megszerzett összes ingatlan a tagok közös tulajdonát képezte.

A „Lakástulajdonosok Egyesületeiről” szóló szövetségi törvény, majd az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve eltörölte ezt a tilalmat. Ma a francia szindikátusokhoz, amerikai társasházi egyesületekhez és más, külföldön elterjedt ilyen típusú egyesületekhez hasonlóan az orosz lakástulajdonosok szövetségei is jogosultak ingatlantulajdon alanyai lenni. Ugyanakkor számos külföldi ország jogszabályaitól eltérően az orosz jogszabályok nem szabályozzák részletesen a partnerség általi ingatlanszerzéssel kapcsolatos döntés meghozatalának eljárását. Például az Egyesült Államokban különösen részletesen szabályozzák ezt az eljárást a társasházi társulás által kezelt házban található lakóhelyiségek esetében. Így a „saját” házban lakásvásárlási jog gyakorlása kétféleképpen valósítható meg. Először is a lakásvásárlási elővásárlási jog igénybevételekor. Másodszor, ha lehetséges aukción lakást vásárolni saját nevében vagy egy vagy több lakástulajdonos nevében. Az egyesület mindkét esetben felosztja a megvásárolt lakás kifizetett árát az összes tulajdonos között, és azt kollektív célú fizetésként behajtja tőlük a közös tulajdonban lévő részesedésük arányában.