Технико-экономические показатели застройки микрорайонов и жилых районов. Виды плотности застройки, закономерности их изменения

Плотность застройки

Плотность застройки - один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике (в генеральных планах , правилах землепользования и застройки, проектах застройки земельных участков и пр.), характеризующий интенсивность использования территорий.

Для кварталов , микрорайонов или зон определённого вида использования измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га). Суммарная поэтажная площадь - суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.) В границах отдельных земельных участков он часто носит название «коэффициент использования территории» (КИТ).

См. также

Источники

• Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы, МГСН 1.01-99.
• СНиП 89-80 Генеральные планы промышленных предприятий

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Плотность застройки" в других словарях:

Плотность застройки - суммарная поэтажная площадь застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка (квартала) (тыс. кв. м/га)... Источник: ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 25.01.2000 N 49 ОБ… … Официальная терминология

плотность застройки - Показатель использования территории, выражаемый отношением общей площади застройки к площади жилой территории микрорайона [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики город, населенный пункт EN… …

Показатель использования территории, выражаемый отношением общей площади застройки к площади жилой территории микрорайона (Болгарский язык; Български) плътност на застрояване (Чешский язык; Čeština) hustota zástavby (Немецкий язык; Deutsch)… … Строительный словарь

Плотность жилой застройки - суммарная поэтажная площадь наземной части жилого здания с встроенно пристроенными нежилыми помещениями в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка жилой, смешанной жилой застройки (тыс. кв. м/га)... Источник:… … Официальная терминология

плотность городской застройки - — EN housing density The number of dwelling units or the residential population of a given geographic area. (Source: MIB) … … Справочник технического переводчика

И; ж. 1. к Плотный. П. ткани. П. вязки. П. застройки. П. заградительного артиллерийского огня. П. обедов. Его отличает п. фигуры. П. дымовой завесы. П. толпы. 2. Спец. Отношение массы тела к его объёму. Относительная п. П. пара. П. железа. П.… … Энциклопедический словарь

Коэффициент застройки определяется делением площади застройки на общую площадь промышленной площадки.  

К дополнительным, или частным, показателям причисляются удельная трудоемкость, удельный вес строительно-монтажных работ в общем объеме капитальных вложений , коэффициент сборности , расход основных строительных материалов (леса, цемента, металла) на 1 млн руб. сметной стоимости строительно-монтажных работ коэффициент застройки протяженность инженерных коммуникаций и дорог, объем земляных работ по вертикальной планировке, инженерным коммуникациям и устройству дорог, затраты на освоение участка (снос строений, вырубку леса, дренаж и т.п.), масса возводимых зданий, степень полезного использования объема и площади зданий, трудоемкость изготовления продукции на строящемся предприятии, внутризаводские транспортные расходы , расходы по экс-  

Коэффициент застройки К3 отражает степень использования застраиваемого земельного участка  

Совершенствование объемно-планировочных решений. На экономичность проекта в большой степени влияет увеличение плотности застройки территории. При низком коэффициенте застройки возрастает протяженность инженерных коммуникаций, дорог, увеличиваются затраты на благоустройство, издержки на внутризаводской транспорт и эксплуатацию инженерных сетей.  

Расчет коэффициентов застройки к3 и использования территории ки производится соответственно по формулам  

Следует также создать предпосылки для сокращения сроков и улучшения качества реконструкции. Для этого необходимо повысить уровень индустриализации реконструктивных строительно-монтажных работ , отличающихся высокой трудоемкостью, малой степенью механизации, недостаточным применением типовых объемно-планировочных решений. Следует шире внедрять малую механизацию (особенно при внутрицеховых работах), а также типовое проектирование при расширении действующих предприятий и строительстве новых производственных корпусов. Важно эффективнее использовать производственные территории предприятий, повышая коэффициент застройки. Улучшать снабжение организаций , осуществляющих реконструкцию, строительными материалами и конструкциями, своевременно поставлять оборудование для монтажа.  

Чрезвычайно разнообразны Даже для однотипный действующих заводов показатели коэффициента застройки промышленной территории.  

Низкую плотность застройки--до 20%-имела в 1958 г. треть обследованных предприятий подавляющая часть заводов в этот же период занимала крытыми помещениями и открытыми складами не более 40% промышленной территории. И только на заводах, составляющих 7% общего количества, был высокий коэффициент застройки - 0,61-0,79. Среди обследованных заводов перепад этого показателя в 1958 г. велик (0,05-0,79).  

За 1958-1970 гг. на этих предприятиях использование территории несколько улучшилось. В 1970 г. стало меньше заводов с очень низкой плотностью застройки и соответственно увеличилось количество предприятий с высоким коэффициентом застройки. Однако и в настоящее время меньше трети заводов используют под крытыми зданиями, сооружениями и открытыми складами около 20% общей площади промышленной территории завода и только шестая часть предприятий имеет высокий коэффициент застройки - свыше 60%.  

Несмотря на очевидные преимущества компактных решений генеральных планов , во многих проектах, как показала практика их пересмотра, допускаются весьма низкие коэффициенты застройки (0,17-0,37 против 0,6-0,7 в передовой практике).  

Коэффициент застройки пром. пло- 01 0 0.15  

Значения коэффициентов а и b для различных показателей по районам старой и новой застройки с различной этажностью приведены в табл. П-1. Показатели на 1000 м3 максимально-часового расхода газа могут быть получены путем умножения показателей, рассчитанных на 1000 чел., на коэффициент, равный частному от деления числа часов использования максимума на выраженный в кубометрах среднегодовой расход газа на 1 чел. Технико-экономические показатели газораспределительных сетей низкого давления в "целом по городу или другому населенному пункту определяются как средневзвешенные из показателей по зонам застройки.  

Изменение в широком диапазоне нагрузок на сетях низкого давления, практически не несущих промышленной нагрузки, возможно, как правило, только в районах одноэтажной усадебной и 1-2-этажной застройки, где широко практикуется подача газа от сетей низкого давления на нужды горячего водоснабжения и отопления. Системы центрального отопления и горячего водоснабжения нового многоэтажного (как правило) и малоэтажного (в большинстве случаев) жилого фонда снабжаются теплом и горячей водой от ТЭЦ и более крупным котельных, подключаемых к сетям среднего (высокого) давления. В значительной и быстровозрастающей мере от ТЭЦ и подключаемых к сетям среднего (высокого) давления котельных снабжается теплом и старая многоэтажная застройка. Процесс этот наблюдается и в более плотной старой малоэтажной застройке. Изложенное, а также частичное использование траншей >с откосами учтены при определении коэффициентов, приведенных в табл. П-4.  

При прокладке газопроводов среднего давления для газоснабжения городских районов и поселков с застройкой низкой плотности (усадебной, 1-2-этажной) можно пользоваться коэффициентами соответственно 0,85 и 1,3.  

К технико-экономическим показателям вариантов стройгенплана относятся 1) стоимость строительного хозяйства в процентах от общей сметной стоимости . Данный показатель сравнивается со сметным лимитом на эти затраты и с другими вариантами стройгенплана 2) продолжительность работ по организации строительного хозяйства в подготовительный период 3) объем, стоимость затрат и трудоемкость работ на временные здания и сооружения в целом и по отдельным видам строительства (сети, здания, дороги и др.) и работ (складские, транспортные и др.). Эти показатели рассчитываются к 1 млн. руб.

Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.

Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.

О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:

«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»

Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.

Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.

Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.

Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.

В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:

НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.

1. Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
2. Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
3. Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
4. Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
5. Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
6. Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
7. Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.

В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

– постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая. Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.

Плотность застройки – что это?

1. Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.
2. Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района ». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.

Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%. Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.

Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.

• Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.
• Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5 . Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.
• В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.
• Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов , того района, где будет происходить застройка.
• Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.

Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.

Как считается плотность застройки?

Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.

Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.

К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.

• Вычисление плотности застройки методом брутто:
  1. Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
  2. Выражается в процентах.
• Вычисление плотности застройки методом нетто:
  1. Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
  2. Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.

Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.

Формула коэффициента застройки

Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:

КЗ = Пз/Пу, где

• Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
• Пу – площадь территории, м2.

1.Площадь территории в границах разработки проекта -39.00га

Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1

Площадь территории квартала (в красных линиях) - 41193м 2

S застр = 9878.40 +3375 =13253.4 м 2

2. Общая площадь всех этажей зданий и сооружений

S общ.застр = S общ.застр сущ. + S общ.застр проект.

S общ.застр сущ - общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр проект. - общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр = 25719.6+6750=32469.6 м 2

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала

К застр = 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32

4. Коэффициент плотности застройки

К плот.застр = S общ.застр. /S

S - площадь квартала

S общ.застр - общая площадь всех этажей зданий и сооружений

К плот.застр = 32469 / 41193 = 0.7882=0.79

Вывод ы:

1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает нормативное значение коэффициента для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 90%

Коэффициент плотности застройки - 0.79 не превышает нормативное значение коэффициента плотности застройки для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 3.0

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны Р-1

В зоне Р1 находятся: «Городской Парк Культуры и отдыха» и кукольный театр

Площадь территории квартала (территория парка + территория кукольного театра) - 337453м 2 =33.75га

1. Общая площадь,занятая под зданиями и сооружениями

S застр = S застр сущ. + S застр проект.

S застр сущ - площадь, занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр проект. - площадь, занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр = 4497.1 +11733=16230.1 м 2

2. Общая площадь, занятая дорожками,проездами и площадками с твердым покрытием

S общ.покрытий =S .покр..сущ. + S покр.проект = 19878.76+25112.02= 44990.78м 2

К = 44990.78/337453=0.1333= 0.13=13%

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала (территории зоны Р-1)

S застр - общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями

К застр = 16230 / 337453=0.04809 = 0.05

5.Площадь озеленения

К норматив = S х 0.7

З норматив = 337453 х 0.7 =236217.1 кв.м =23.62га

9. Процент озеленения

К озел = S озел. / S =266385.43 / 337453 =0.7894=79%

S - площадь территории зоны Р-1

S озел - площадь озеленения парка (существующего + проект)

Вывод ы:

1.Процент застройки – 0,05 или 5% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1 - 10%

Процент площади, занятой дорожками, проездами и площадками с твердым покрытием -13% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1- 10-20%

2. Значение коэффициента озеленения территории парка -79% от площади соответствует нормативному (должно быть не менее 70%)

Перечень мероприятий по проекту межевания

Территории

Территория разработки проекта планировки территории, включая проект межевания территории парка, расположена по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, проспект Ленина, д. 66Б.

Проект межевания выполнен в соответствии с Приказом Департамента градостроительного развития Нижегородской области №07-08/110 от 1.12.2015 г. на базе разработанного проекта планировки территории (проекта планировки территории, включая проект межевания территории) парка.

Территория разработки проекта межевания расположена в границах кадастрового квартала 52:21:0000075, границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории г. Дзержинска.

Проектом межевания определяются границы и площади образуемых земельных участков.

Из земельного участка кад. №52:21:0000075:1603 с разрешенным использованием: для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов сформировано 8 земельных участков (:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5, :1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8).

Сведения о сформированных земельных участках предоставлены в таблице 6.

Таблица 6

Земельные участки:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 образованы под существующими объектами недвижимости находящимися в собственности у Нижегородской региональной общественной организации содействия развитию парков и детско-юношеского спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельные участки:1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8 образованы для строительства объектов спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельный участок кад. №52:21:0000075:1603 сохраняется в измененных границах.

Для прохода и проезда к земельным участкам кад. №52:21:0000075:9, №52:21:0000075:1321 сформирован публичный сервитут площадью 439 кв.м.