1. В соответствии с ГК РФ (ст. 244) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.

Настоящая статья ЖК РФ определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности в соответствии с настоящей статьей на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, далее ЖК РФ перечисляет общие части дома более конкретно, указывая их в числе прочего.

Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома комментируемая статья включает общую долевую собственность собственников помещений этого дома, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Во Вводном законе, согласно которому внесены изменения в ЗК РФ, описан порядок формирования земельного участка и передачи его бесплатно в общую долевую собственность. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.

Орган местного самоуправления информирует граждан, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с формированием земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и разработкой проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома.

Решение о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка суд в своем решении вправе обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

В соответствии с ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ (утратил силу в соответствии с Вводным законом с 1 марта 2005 года) кондоминиум (общее имущество собственников) представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Таким образом, для характеристики понятия "многоквартирный дом" следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома, специфическим признаком которого, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - жилых помещений, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, других частей этого комплекса (общее имущество), находящихся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением.

2. Участники общей собственности многоквартирного дома - собственники помещений этого дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, то есть фактически обладают общим имуществом (непосредственно воздействуют на него), пользуются, то есть потребляют имущество в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме могут произвести реконструкцию общего имущества в многоквартирном доме, если такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества в доме, только с согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

4. Часть 4 комментируемой статьи определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 настоящей статьи, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:

• собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. ГК РФ (ст. 274) право ограниченного пользования чужим земельным участком называет сервитутом.

Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (объект общего имущества собственников многоквартирного дома), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены гражданским законодательством и земельным законодательством, в частности в ст. 23 ЗК РФ.

Земельное, как и гражданское, законодательство различает частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.

В соответствии с ГК РФ (ст. 274) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам.

В дальнейшем новые обременения (сервитут) устанавливаются по соглашению между лицом, требующим такого обременения участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, по правилам ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственников участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

Собственники участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Комментарии к статье

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п.1 ст.290 ГК РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п.1 ст.290 ГК РФ, не является исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение “в том числе”.

При решении вопроса об отношении того либо элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два.

Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.

Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

При определении технических и эксплуатационных характеристик элементов состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".

2. Абзац 2 п.1 коммент. ст. в отличие от ранее действовавшей нормы ст.10 ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст.33, 36 ЗК РФ, Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000. 10 янв.), постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (РГ. 2002. 10. авг.; 2003. 27 нояб.).

Подробный порядок определения размеров и установления границ земельных участков, на которых находятся многоквартирные дома, установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (с изм. от 21 августа 2000 г.) (РГ. 1997. 10 окт.; 1998. 16 апр.).

3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст.246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.

4. Правило п.3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.

5. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п.1 ст.246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.

Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.

6. В п.5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст.216, 274-277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов.

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД. Чем большее по площади помещение принадлежит собственнику, тем большая доля собственности в общем домовом имуществе ему принадлежит. Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории: детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Содержание общего имущества: виды работ

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД. Точный список таких услуг определяется управляющей организацией, утверждается уставом и прописывается в договоре на содержание МКД. К основным видам работ по содержанию общего имущества МКД относят:

1. Поддержание внутридомовой и придомовой территории в чистом виде: уборка лестничных площадок, пролётов, балконов, лоджий, лифтов, подъездов; уборка снега, наледи, листвы с тротуаров и придомовых площадок;
2. Озеленение и облагораживание дворовой территории МКД;
3. Обеспечение вывоза ТБО;
4. Соблюдение норм пожарной безопасности
5. Подготовка МКД к отопительному сезону, в том числе отслеживание соблюдения температурных норм и норм влажности внутри помещений МКД;
6. Регулярный осмотр общего имущества МКД и конструктивных элементов с целью мониторинга их состояния и необходимости проведения ремонта:
7. Текущий ремонт общего имущества;
8. Ведение документации по управлению МКД, технической документации, выставление квитанций, работа с должниками.

Рассмотрим подробнее работу УО по техническому осмотру общего имущества, текущему ремонту и ведению документации.

Проведение регулярных осмотров общего имущества МКД

Главной целью технических осмотров является выявление неисправностей, регулировка работы коммуникаций, исправление мелких недочётов в их работе. Данные мероприятия включают в себя осмотр:

• системы холодного водоснабжения и водоотведения: проверка систем на герметичность, осмотр арматуры; наладка работы системы в целом, устранение засоров, крепление санитарно-технических приборов;
• системы горячего водоснабжения и отопления: устранение незначительных протечек, осмотр теплоизоляции, приборов и арматуры; проверка вентилей, кранов, задвижек, очистка системы от накипи и грязи;
• и наладка работы системы электроснабжения: проверка работы розеток, лампочек, выключателей, в том числе, смена перегоревших лампочек в подъездах и на придомовой территории; устранение мелких неисправностей электропроводки;
• вентиляционных шахт и каналов;
• вытяжек;
• МКД в рамках подготовки к летнему и зимнему периоду эксплуатации и к отопительному сезону.

Осмотры могут подразделяются на плановые и внеплановые, сезонные и ежегодные. Производить осмотры могут собственники, представители управляющей организации, инспекторы ГЖИ, представители органов власти.

Текущий ремонт общего имущества МКД

Особенно важно разграничивать текущий и капитальный ремонты, так как эти работы будут различны по объёму и источникам финансирования.

К текущему ремонту относят плановые работы, направленные на поддержание работоспособности коммуникаций в МКД, устранение текущих неисправностей, частичную замену или восстановление конструктивных элементов МКД, а именно:

• восстановление, устранение деформации, усиление фундамента;
• частичный ремонт, восстановление, частичное окрашивание фасада;
• окрашивание, укрепление, устранение швов и трещин на перекрытиях;
• устранение протечек кровли, усиление некоторых элементов стропильной системы, замена элементов водосточной системы, ремонт гидроизоляции, утепления, вентиляции на крыше;
• ремонт и замена элементов окон и дверей в местах общего пользования;
• ремонт и восстановление участков межквартирных перегородок;
• восстановление и ремонт лестничных, балконных элементов, ремонт крыльца и козырьков;
• окрашивание и отделка стен, потолков, полов в местах общего пользования в здании МКД;
• работы по устранению протечек и прочих неисправностей в системах отопления, хвс, гвс, канализации, электросетей, замена некоторых элементов внутридомовых инженерных систем;
• ремонт мусоропровода;
• ремонт участков и замена элементов системы вентиляции;
• работы по благоустройству придомовой территории.

К капитальному ремонту относят работы, проводимые в том случае, когда выполнение текущего ремонта невозможно, ставит под угрозу безопасность проживания в МКД, износ конструктивных элементов, по оценке специалистов, превышает 60%.

Работа с документацией

В перечень мероприятий по содержанию общего имущества входит работа с документацией:

• заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
• приёмка выполненных работ у подрядных организаций;
• хранение и заполнение технической документации;
• выставление квитанций за коммунальные услуги, работа с должниками;
• работа паспортиста по регистрации граждан, ведение учёта проживающих лиц, выдача справок.

Плата и тарифы на содержание общего имущества МКД

В соответствии с законодательством РФ тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД принимается собственниками помещений МКД на общем собрании. Но прежде всего управляющей организации необходимо провести серьёзную работу по экономическому обоснованию предложенного для утверждения размера платы. Для этого необходимо:

• произвести осмотр общего состояния МКД;
• составить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
• утвердить срок выполнения работ и их периодичность;
• подготовить смету затрат с учётом особенностей состояния и общих характеристик МКД.

Также следует учитывать, что установленный тариф не должен превышать максимальный размер, утверждённый местным законодательством.

Ответственность за содержание общего имущества

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, ответственность за его состояние полностью лежит на них. В зависимости от выбранного способа управления, ответственность будет распространяться на соответствующих лиц.

При непосредственной форме управления ответственны за состояние общего имущества организации, с которыми заключены договоры по выполнению соответствующих работ. В случае формы управления ТСЖ, ЖСК ответственность несёт данное юридическое лицо. При управлении управляющей компанией она несёт ответственность перед собственниками за оказанные услуги и выполненные работы.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

• проверено сегодня
• кодекс от 12.01.2019
• вступила в силу 01.03.2005

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 09.01.2018 18.06.2011 01.01.2007 01.03.2005

Изменения ст. 36 ЖК РФ

Упоминания ст. 36 ЖК РФ в юридических консультациях

• Оплата общедомовых услуг
  

  25.04.2018 распространяется. Поясню почему. Несмотря на то, что вам принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме, тем не менее вы собственник и на вас распространяются нормы ст.36 ЖК РФ . То есть вы являетесь собственником и общедомового имущества, такого как подъезды. крыша, подвал, чердак, фасад и т.д., включая и придомовую территорию. Указанные

• Оформить часть земельного участка МКД
  

  22.02.2018 Добрый день, Марина. Нет, в силу закона это не возможно. Так в рамках ст.36 ЖК РФ придомовая территория относиться к общедомовому имуществу, которым распоряжаются собственники на основании решения зафиксированного в протоколе. При этом

• Кому принадлежит нежилое помещение?
  

  05.09.2017 появилась в Жилищном кодексе даже не в первой его редакции, а в 2011 году, - собственность г. Казани относится к 1996 году, то распространить на сложившиеся отношения подп. 2) ч.1 ст.36 ЖК РФ вряд ли получится.

• Баннер на балконе о продаже. С кем согласовывать?
  

  14.02.2017 Доброе утро, Ирина. В ст.36 ЖК РФ сказано, что фасад, в том числе и балконная плита снаружи является общедомовым имуществом, которым пользоваться возможно только с согласия всех собственников

• Перевод жилого помещения в нежилое.
  

  02.02.2017 работ по переустройству и перепланировке помещения, при котором произойдёт уменьшение части общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ , собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши




29.01.2017 Добрый день, Алексей. В ч.3 ст.36 ЖК РФ




08.01.2017 сохранение (возможно уменьшение) размера общего имущества и вносит неопределённость в осуществление права владения и пользования указанным имуществом, закреплённое в п. 2 ст. 36 ЖК РФ , для других собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ , уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно




02.12.2016 .д. Есть целый перечень работ. которые входят в содержание общедомового имущества и эти работы ведутся независимо от того живет владелец или нет. К тому же в порядке ст.36 ЖК РФ вам принадлежала часть общедомового имущества, то есть вашу долю УК обслуживало, как собственно и все остальные, поэтому выставление оплаты именно за содержание




12.08.2016 Доброе утро, Александр. Нет, не имеет. В ст.36 ЖК РФ сказано: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно

• Вынос входной группы с увеличением крыльца
  

  12.07.2016 придомовой территории, которая является общедолевой собственностью всех собственников дома, а на уменьшение доли нужно согласие всех собственников на основании ч.3 ст.36 ЖК РФ : 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции




14.06.2016 часть общедомового имущества можно только с согласия всех собственников дома, учитывая, что собственники по сути владельцами общего имущества и являются на основании ст.36 ЖК РФ . Что касается перевода помещения в нежилое, в ст.26 ЖК РФ в перечне документов, которые подаются на переоформления, согласие собственников квартир дома не значиться




05.05.2016 нормах закона, которые одинаковы для всех. Дело в том, что установив дверь в коридоре, вы таким образом уменьшили площадь общедомового имущества, которое на основании ст.36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам в вашем доме, то есть 1000. А в подобной ситуации нужно разрешение всех собственников, а не только 2/3, о чем сказано в ч.3 ст.36 ЖК




04.05.2016 помещениями, то есть вы будете задействовать капитальную стену, то согласие всех собственников придется получить, на основании ч.2 ст.40 ЖК РФ, ведь в соответствии со ст.36 ЖК РФ


14.03.2016 "запрещающий перекрывать проезд даже на землях, находящихся в частной собственности", не может быть никуда внесён до изменения ст.36 Конституции РФ, а так же п.п.4) п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ в соответствии с которым: "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество




26.01.2016 имущество продать нельзя, только сдать в аренду и то при наличии согласия всех собственников вашего дома путем вынесения решения собрания собственников вашего дома. В ст.36 ч.4 ЖК РФ сказано: 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном

• Самовольное построение кладовок на лестничных клетках
  

  14.01.2016 председателя ТСЖ протокола с решением собственников нет, соответственно постройка кладовки не законна. А во что касается сдачи помещений в аренду. На основании ч.4 ст.36 ЖК РФ собственники имеют на это право, при условии, что это не будет нарушать права и законные интересы других жильцов, что в вашем случае как раз и допускается. Я




15.12.2015 имуществом. которое по сути принадлежит всем собственникам. именно поэтому распоряжаться имуществом можно только по согласию всех собственников. В частности в ч.3 ст.36 ЖК РФ сказано: 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции




30.11.2015 подвальное помещение в многоквартирном доме собственником получено не законно и вам не только можно, а нужно его оспорить в судебном порядке, так как на основании ч.4 ст.36 ЖК РФ любая передача общего имущества не должна нарушать права других собственников: 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на




19.11.2015 законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. И в ст.36 ч.2 ЖК РФ сказано: 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах

Страница 1 из 2

§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под кварти­ру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имуще­ство дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более мно­гообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

Отношения общей собственности в многоквартирных домах мож­но рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом воз­можна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутрен­ними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты) 1 . Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объ­екты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собствен­никами недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, услов­но можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

Следует подчеркнуть, что объединение имущества, не относяще­гося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собст­венности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, об­щая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое поме­щение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с при­обретением права собственности на жилое помещение у него воз­никает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенным в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется традиционно по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жи­лищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Среди способов достижения соглашения между собственни­ками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья 1 .

В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и о некоторых других правах, предусмотренных разд. VI ЖК РФ. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принад­лежащим ему помещением.

§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих пра­вил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, на­ходящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, преду­смотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собст­венности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не дей­ствует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого поме­щения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квар­тиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы оп­ределяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не отно­сится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жи­лых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных ве­щей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая доле­вая собственность на недвижимость общего пользования в многоквар­тирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может сущест­вовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта
права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отно­шений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии 1 . Данный вывод подтвержден в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах соб­ственников помещений на общее имущество зданий», где, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположен­ных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, не урегулированы законом, поэтому в соответствии сп. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в ча­стности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

§ 3. объекты общего пользования в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие в разное время отношения соб­ственности в многоквартирных домах, приводят разные перечни иму­щества, находящегося в общей собственности собственников жилья.

Согласно утратившему силу Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженер­ное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на не­сущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 1 , а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно пере­числяли объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья 2 .

В ЖК РФ (ч. 1 ст. 36) устанавливается, что собственникам поме­щений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помеще­ния в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, элек­трическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором располо­жен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном уча­стке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако во всех документах этот перечень остается далеко не ис­черпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Следует обратить внимание на то, что в ЖК РФ в от­личие от прежнего законодательства в перечень имущества входят и земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О вве­дении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Как верно указывает И.Б. Миронов, правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает за­крепленную возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств 1 .

В соответствии со ст. 290 ГК РФ в ЖК РФ указывается на воз­никновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем первоначально Закон РФ «Об основах федеральной жи­лищной политики» говорил об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к не­движимости наиболее эффективной, бесспорно, является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что «нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 г. Государственная Дума, приняв новый ЖК РФ, решила рассматриваемый вопрос в соответствии с ГК РФ и практикой применения ныне отмененного Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более при­емлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность кроме всего прочего ха­рактеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма за­труднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью объектов общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь стано­виться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в об­щей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из уча­стников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в об­щей долевой собственности является площадь недвижимости, находя­щаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не ус­тановлено договором.

По общему правилу владение или пользование указанными объек­тами может быть исключительно общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных ин­тересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственни­ков часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в каче­стве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

До введения в действие ЖК РФ и Федерального закона «О товари­ществах собственников жилья» Временное положение о кондоминиуме прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недви­жимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», а затем и ЖК РФ отменили данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кон­доминиумов и другим объединениям такого типа, широко распро­страненным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем в отличие от законодательства ряда зару­бежных государств российское законодательство детально не регла­ментирует процедуру принятия решения о приобретении недвижи­мости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно регламентируется по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании пре­имущественного права покупки квартиры. Во-вторых, при наличии возможности приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих слу­чаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретен­ной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.