Problemen van kredietverlening voor woningbouw. Leningen voor de bouw van commercieel vastgoed: waar en bij welke bank?
leenvoorwaarden
Vereiste documenten
1. Paspoort;
2. Certificaat van grond / Uittreksel uit de USRR;
3. SNILS / Rijbewijs;
4. Met een bedrag van meer dan 1.000.000 roebel. (één bijkomend document naar keuze van de klant):
- 2NDFL
- Hulp in de vorm van een bank
- Kopie van werkboek
- Uittreksel uit het PFR (voor niet-werkende gepensioneerden)
CB Renaissance Credit (LLC), een van de toonaangevende banken in de sector consumentenleningen in Rusland, biedt particulieren consumentenleningen, bankkaarten, deposito's en andere diensten.
Renaissance Credit, opgericht in 2003, is een van de TOP-50 grootste Russische banken en werkt met 12 miljoen klanten in Rusland. De geografie van de activiteit van "Renaissance Credit" omvat 62 regio's van Rusland.
Licenties van de Bank of Russia voor banktransacties nr. 3354.
Website "Renaissance Credit" - rencredit.ru
leenvoorwaarden
Vereisten voor leners
- burgerschap van de Russische Federatie;
- Leeftijd vanaf 20 jaar;
- Vaste werkplek voor minimaal 3 maanden;
- Permanente registratie in elke regio van de Russische Federatie.
Vereiste documenten
- Paspoort van de Russische Federatie;
- Een extra document naar keuze van de klant: SNILS, rijbewijs, 2NDFL, internationaal paspoort, kopie werkboek, uittreksel uit het Pensioenfonds (voor niet-werkende gepensioneerden) met een leenbedrag van meer dan 250.000 roebel
Post Bank is een universele retailbank,
opgericht in 2016 door VTB Group en Federal State Unitary Enterprise Russian Post op basis van Leto Bank.
leenvoorwaarden
Vereisten voor leners
- Leeftijd vanaf 18 jaar
- De aanwezigheid van een mobiele telefoon; een indicatie van een zakelijk telefoonnummer als u aan het werk bent, of een ander telefoonnummer voor contact
Vereiste documenten
- Paspoort van een burger van Rusland met permanente registratie in elk onderwerp van Rusland
- SNILS-nummer
- FIN van de werkgever
Hoe een woonlening te krijgen?
Op de website van ons bedrijf kunt u een huis op krediet kopen. We zijn ons er terdege van bewust dat niet iedereen in één keer het juiste bedrag kan inzamelen. Daarom werd zo'n handige voorwaarde gecreëerd, waardoor woningen op de meest winstgevende manier konden worden gekocht met de hulp van Credit Europe Bank JSC. De financiële instelling is betrouwbaar en biedt kwaliteitswerk, wat wordt bevestigd door internationale instanties. Er is een enorm netwerk in Rusland. Voor de meest gedetailleerde en uitgebreide informatie kunt u al uw vragen stellen aan onze adviseurs.
Een lening voor de bouw van een woonhuis is een populair product bij banken. Omdat ze vastgoedeigenaar willen worden, investeren klanten liever in het creëren van een "droomhuis" dan in de belichaming van engineering. De leningvoorwaarden zijn afhankelijk van waar u een lening kunt krijgen voor het bouwen van een huis of zomerverblijf: bij een grote staatsbank of bij een lokale regionale bank.
Door een lening tegen een lage rente af te sluiten bij een niet-geverifieerde kredietverstrekker, lopen klanten het risico hun aanbetaling te verliezen of te hoge rente te betalen.
Wat is de beste manier om een lening te krijgen om een huis of cottage te bouwen?
De beste manier om een lening voor de bouw van een woning aan te vragen, is door online een aanvraag in te dienen en voorlopige beslissingen te nemen. Verder moet u bij een positieve beslissing naar het bankkantoor komen. De creditmanager legt de nuances uit en vertelt over eventuele kosten. Als alles bouwt, kan het geld direct of op dezelfde dag worden ontvangen.
Online solliciteren is nu een handige en snelle manier voor een moderne persoon die waarde hecht aan zijn tijd. Bovendien kunt u, zonder van huis te gaan, aanvragen naar meerdere banken tegelijk sturen.
Bij het kiezen van een bank voor een bouwlening moet u op de volgende parameters letten:
- lener beoordelingen
- lening voorwaarden
- terugbetalingsmethoden:
- reputatie in de markt.
Kredietinstellingen streven er in de regel niet naar om klanten te 'verzilveren' en waarderen hun reputatie. De populariteit van het product geeft het gemak aan - als een lening voor de bouw van een landhuis (datsja, appartement) wordt gekozen, is de bank betrouwbaar.
De leentermijn is afhankelijk van de solvabiliteit van de kredietnemer en de voorwaarden van het product. Het stellen van minimumvoorwaarden zonder rekening te houden met aanvullende verzekeringskosten, provisies en onvoorziene situaties is riskant. Maar het is irrationeel om maximale limieten vast te stellen, omdat u de mogelijkheid heeft om voortijdig te betalen - het te veel betaalde bedrag zal groter zijn.
Het is optimaal om de bouw van een badhuis of aanvullende voorzieningen te financieren met consumptieve kredieten: de rente wordt hoger, maar zonder onderpand en garantstellingen.
Hypotheken van bestaand onroerend goed is aan te raden voor grote leningen: als zekerheid voor de terugbetaling van een lening is dit de beste optie die zachte leningen voor de bouw garandeert.
De beste banken voor een woningbouwlening
Hieronder vindt u een beoordeling van de TOP-5 van de beste Russische banken die de gunstigste voorwaarden bieden voor leningen voor de bouw van een huis en een zomerverblijf. De rating is samengesteld door specialisten op het gebied van kredietverlening en het verdient aanbeveling aandacht te besteden aan deze banken en aanvragen te laten staan.
Geldlening voor de bouw van een woonhuis en zomerhuisje van Alfa-Bank
Een van de grootste particuliere banken in Rusland biedt een geldlening aan alle klanten van 20-64 jaar, zonder verschillende certificaten te verzamelen en zekerheden te verstrekken.
Rentetarieven trekken de aandacht van kredietnemers: van 11,99% tot 'payroll'-klanten en van 13% tot alle anderen. Het geleende bedrag varieert volgens de wensen van de lener - maar niet meer dan 3 miljoen roebel voor maximaal 7 jaar. Dit bedrag en de looptijd zijn voldoende om zelf een comfortabele betaling te kiezen.
Het ontvangen geld kan voor elk doel worden gebruikt, inclusief de bouw, reparatie van een privéwoning en huisjes.
Gunstige rente op een lening voor de bouw van een landhuis van OTP Bank
De dochteronderneming van de Hongaarse bank in Rusland, OTP Bank, verdeelt de lijn van leningproducten niet op basis van de behoeften van klanten en biedt leningen voor elk doel aan potentiële kredietnemers van 21-65 jaar voor een periode van 5 jaar.
Het is gemakkelijk om een lening te krijgen zonder onderpand en garanten in OTP Bank: rente - van 11,5% tot 750 duizend roebel.
De lener heeft het recht om geleende gelden te ontvangen en er naar eigen goeddunken over te beschikken: de voorwaarden van de lening verplichten hem niet om zich bij het bedrijf te melden voor de uitgegeven lening.
Het tarief van 11,5% is hoog voor hypotheken en woningkredieten, maar aanvragers hebben een belangrijk voordeel: de mogelijkheid om de betalingsdatum te verschuiven (er wordt een commissie in rekening gebracht voor de dienst volgens de tarieven van het bedrijf).
Leningen van OTP Bank zijn eenvoudig terug te betalen: in terminals, op de website, via overschrijving bij andere betalingsorganisaties of banken.
Preferentiële lening voor gepensioneerden om een huis te bouwen van Sovcombank
Bent u gepensioneerd en heeft u een bouwlening nodig? De bank wint aan populariteit onder gepensioneerden en biedt aan om een lening tegen een lage rente te krijgen voor de uitvoering van de beoogde doelen: het bouwen van een huis, een zomerhuis, een badhuis of het verbeteren van de levensomstandigheden.
U kunt een lening krijgen zonder onnodige rompslomp en "bureaucratie". Het volstaat om een aanvraag op de website van de bank achter te laten en binnen enkele minuten een voorlopige berekening en beslissing over de lening te krijgen.
Express lening voor het bouwen van een huis zonder certificaten en garanten van Renaissance Credit
Een breed netwerk van terugbetalingskanalen (M.Video, bankterminals, Euroset, QIWI) vereenvoudigt maandelijkse betalingen en vermindert het risico op achterstallige leningen.
Consumptief krediet bij Sberbank voor bouw en reparatie
De staats- en belangrijkste bank van het land - Sberbank biedt aan om een consumentenlening uit te geven voor welk doel dan ook, inclusief de bouw van een privé- of landhuis zonder onderpand en borgstellers. Dit programma is perfect voor diegenen die dringend geld nodig hebben om hun huis te repareren of te bouwen.
Direct op de site kunt u een berekening maken en een aanvraag voor een lening achterlaten. U krijgt vrijwel direct een reactie van de bank. Voor registratie moet u een aangesloten "Sberbank-Online" hebben.
Als je de staatsbanken Sberbank, VTB of Rosselkhozbank overweegt om een lening af te sluiten om een huis te bouwen, dan zal Sberbank zeker de favoriet van deze banken zijn. Maar vergeet niet dat het aanvragen van een lening bij staatsbanken iets moeilijker is dan het aanvragen van een commerciële bank, die in onze review worden vermeld.
Het belangrijkste type woongebouwen in aanbouw in ons land zijn woongebouwen met meerdere appartementen. Lenen voor hun constructie is heel specifiek. Feit is dat de inkomsten uit het project voor de bouw van een dergelijke woning vooraf niet duidelijk kunnen worden vastgesteld. Inkomsten komen voort uit de verkoop van appartementen en op het moment dat de bouw begint, is het onmogelijk om met zekerheid te zeggen tegen welke prijzen de appartementen zullen worden verkocht tegen de tijd dat deze wordt opgeleverd. Naast algemene prijsschommelingen in de markt, hebben onvoorspelbare veranderingen in het terrein ook invloed op de kosten van appartementen. Bijvoorbeeld, het verschijnen van plannen om een metrostation of een garage met meerdere verdiepingen naast het huis te bouwen, verhoogt meestal de kosten van appartementen, terwijl plannen om een cementfabriek te bouwen deze verlagen.
Daarnaast zijn de kosten van het bouwen van een woongebouw ook niet vooraf vast te stellen. Tijdens de bouw zijn er altijd zogenaamde onvoorziene werken en kosten die echt niet te voorzien zijn. In een van de woongebouwen in aanbouw barstte bijvoorbeeld een waterleiding in het cement dat in het appartement was opgeslagen. In het weekend veranderde het appartement in een ijzersterke betonnen kubus. U kunt zich voorstellen hoeveel onvoorzien werk en kosten deze gebeurtenis heeft veroorzaakt.
Door deze kenmerken kunnen kredietverstrekkers er nooit zeker van zijn dat het gebouw op tijd en binnen het budget wordt opgeleverd en dat de woningen met succes worden verkocht. Banken kunnen er dan ook nooit zeker van zijn dat de ontwikkelaar de lening voor de bouw kan terugbetalen. In dit verband gebruiken buitenlandse banken bij het verstrekken van leningen voor de bouw van woongebouwen met meerdere appartementen traditioneel een speciale regeling waarbij de meeste risico's worden overgedragen aan andere organisaties. Dit schema ziet er ongeveer als volgt uit.
De ontwikkelaar verwerft op eigen kosten een perceel grond (of het recht een perceel grond te pachten). Vervolgens huurt hij een ontwerporganisatie in en bestelt bij hen het project, die het project uitvoert en verzekert. Tegelijkertijd is de aanwezigheid in het project van dergelijke fouten en weglatingen die kunnen leiden tot verhoging van de bouwkosten verzekerd. Uiteraard werken verzekeraars niet samen met ontwerporganisaties die vaak fouten maken, waardoor dergelijke organisaties genoodzaakt zijn de markt te verlaten. Opgemerkt moet worden dat deze methode om incompetente organisaties af te wijzen zeer effectief is.
Met een project kondigt de ontwikkelaar een wedstrijd aan om een bouwaannemer te selecteren, die een prestatiegarantie moet verstrekken. Het is gegarandeerd dat het bouwbedrijf de opdracht binnen de afgesproken termijn en tegen de in de offerte gespecificeerde prijs kan uitvoeren. De garantie wordt meestal gegeven in het bedrag van ongeveer 10% van de waarde van het contract met de aannemer. Dat kan zijn in de vorm van een bankgarantie (uiteraard niet van de bank die aan de bouw leent), of in de vorm van een verzekering of borgstelling. In Nederland is er bijvoorbeeld een speciaal garantiefonds, dat zich uitsluitend bezighoudt met het verstrekken van dergelijke garanties aan bouwbedrijven.
Wetende wat de bouw hem zou moeten kosten, analyseert de ontwikkelaar de situatie en trends op de woningmarkt en stelt een businessplan op, dat wil zeggen een document dat de bank moet overtuigen van de winstgevendheid van het project. Al deze activiteiten, van de aankoop van grond tot het opstellen van een businessplan, nemen tot 30% van de projectkosten in beslag.
Met een businessplan gaat de ontwikkelaar naar de bank. Bij de bank bestuderen bankspecialisten of experts van een speciaal ingehuurd onafhankelijk bureau het businessplan, de resultaten van een woningmarktonderzoek en vergelijken het aanbod van de aannemer met de gemiddelde bouwkosten van vergelijkbare voorzieningen. Bij een positief oordeel van de experts is het aan te raden een lening te verstrekken voor circa 70% van de projectkosten. De ontwikkelaar heeft immers al 30% van de kosten gemaakt. Er wordt echter geen krediet gegeven. Met de ontwikkelaar wordt een bruikleenovereenkomst gesloten die na enige tijd (meestal na ongeveer 2 maanden) in werking treedt, op voorwaarde dat de ontwikkelaar aan een aantal verplichtingen voldoet.
Deze verplichtingen kunnen behoorlijk oplopen. In wezen komen ze erop neer dat de ontwikkelaar de conclusies van onafhankelijke organisaties moet overleggen die de juridische zuiverheid van de transactie voor de aankoop van grond, de ecologische netheid van de site, enz. bevestigen. Daarnaast kunnen er aanvullende verplichtingen zijn.
In de VS bijvoorbeeld, waar in de jaren 80 banken waren. zwaar zijn getroffen door de massale faillissementen van ontwikkelaars, vereisen ze meestal dat de ontwikkelaar kopers vindt voor ten minste 70% van de appartementen in aanbouw, dat wil zeggen voor het deel van het gebouw dat door de bank wordt gefinancierd, voordat een lening wordt verkregen. Potentiële kopers dienen een overeenkomst te ondertekenen waarin zij zich ertoe verbinden om bij tijdige oplevering van een woongebouw een appartement te kopen voor de overeengekomen prijs.
Tegelijkertijd moet hun verplichting worden bevestigd door een aanbetaling, meestal ten bedrage van 5% van de kosten van het appartement. De ontwikkelaar heeft niet het recht om dit "prepaid" geld te gebruiken voor de bouw van de faciliteit. Ze staan gedurende de gehele looptijd van het project op geblokkeerde rekeningen bij de crediteurenbank. Als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt, wordt dit geld teruggegeven aan de kopers. Het is belangrijk op te merken dat de bank de voorverkoopovereenkomst alleen als geldig erkent wanneer de koper kan bevestigen dat hij de middelen heeft om het appartement te kopen nadat de bouw is voltooid.
Aangezien het grootste deel van de huizenkopers over de hele wereld, behalve ons land, mensen zijn die de kosten van een appartement niet onmiddellijk kunnen betalen, moet elke koper de mogelijkheid bevestigen om een hypothecaire lening te krijgen. In principe kan hij bij elke bank een hypothecaire lening krijgen, maar meestal doorlopen kopers de acceptatieprocedure (kredietcontrole) bij dezelfde bank die de bouw van het huis financiert en sluiten ze een voorlopige hypotheekovereenkomst met hem.
Wanneer aan alle verplichtingen van de lener om juridische, milieu- en andere onderzoeken uit te voeren is voldaan, is 70% van de appartementen voorverkocht, is 5% van de prijs van elk appartement bijgeschreven op geblokkeerde rekeningen en zijn voorlopige overeenkomsten gesloten met alle kopers om hen hypothecaire leningen te verstrekken, de bank ... nee, start niet met financieren, maar sluit een pandovereenkomst met de kredietnemer. Ondanks alle genomen voorzorgsmaatregelen wordt er niet zonder onderpand gefinancierd.
Ontwikkelaarsorganisaties zijn meestal kleine organisaties. Ze hebben vaak geen activa die in verhouding staan tot de kosten van de lening, dus de ontwikkelaar verpandt het gebouw in aanbouw zelf als onderpand. Tegelijkertijd moeten zowel het gebouw zelf als materialen in het magazijn en onderweg, bouwmachines en -mechanismen, leven en gezondheid van personeel en schade aan derden worden verzekerd.
Naarmate de financiering en de bouw vordert, stijgen de kosten van het gehypothekeerde gebouw en blijven tegelijkertijd hetzelfde bedrag (30% van de totale projectkosten) meer dan het bedrag dat door de bank is toegewezen.
Om ervoor te zorgen dat de waardestijging van het onderpand en het bedrag van de daadwerkelijk verstrekte lening overeenkomen, wijst de bank kredietgelden alleen toe om voltooide werken te betalen, dat wil zeggen werken die de waarde van het gehypothekeerde gebouw verhogen. Baksteen die naar de bouwplaats wordt gebracht, wordt niet betaald, omdat het feit van de invoer de waarde van de aanbetaling niet verhoogt. De betaling wordt pas gedaan nadat de muur uit deze steen is gelegd.
Zo wordt een bankbeschermingssysteem op meerdere niveaus gevormd, dat het moet beschermen tegen verliezen, zowel in het geval van een succesvolle voltooiing van het project als in het geval van mislukking - het overschrijden van de geplande deadlines en kosten. Bouwrisico's worden verlegd naar verzekerings- en garantieorganisaties en het risico van lagere prijzen op de markt naar toekomstige huizenkopers.
Als het project met succes wordt voltooid, moet de lener de lening terugbetalen uit de opbrengst van de verkoop van appartementen. Bij de verkoop van appartementen betalen kopers op de rekening van de ontwikkelaar op de bank - schuldeiser van de constructie. Van daaruit gaat het geld automatisch naar de terugbetaling van de lening. Met de aankoop van elk appartement neemt dus het bedrag aan onderpand af - het aandeel van het gebouw dat eigendom is van de ontwikkelaar, en tegelijkertijd neemt het bedrag van de schuld van de ontwikkelaar aan de bank met hetzelfde bedrag af.
Als het gebouw te laat wordt gebouwd of de kosten overschrijden, krijgt de bank voldoening ten koste van het pand, en worden de verliezen van de ontwikkelaar in de meeste gevallen gedekt door verzekeraars of garanten.
Dit systeem is goed ontwikkeld en wordt, met enkele variaties, gebruikt bij kredietverlening voor de bouw van bijna alle woongebouwen (condominiums) met meerdere verdiepingen in het buitenland.
In ons land is de situatie totaal anders. De bouw in ons land wordt bijna nooit gefinancierd uit kredietfondsen en het financieringssysteem voor woningbouw is meestal gebaseerd op de investeringen van appartementkopers. In de meeste gevallen worden overeenkomsten van aandelenparticipatie in de bouw gesloten met kopers. Op basis van deze overeenkomsten investeren kopers-aandeelhouders tijdens de bouw een bedrag gelijk aan de kosten van het appartement, en na voltooiing van de bouw krijgen ze een appartement in hun eigendom.
Dit systeem is uiterst riskant voor kopers. In feite veranderen ze tegelijkertijd van kopers in ondernemers en dragen ze daarmee ondernemersrisico's. Het belangrijkste risico is het risico dat de verzamelde gelden van aandeelhouders (kopers) niet voldoende zullen zijn om de bouw van het huis te voltooien. In dit geval is de aandeelhouder de aandeelhouder van de lopende constructie en zal hij hoogstwaarschijnlijk zijn geïnvesteerde middelen niet terugkrijgen.
Het zou natuurlijker zijn om woongebouwen te bouwen, niet ten koste van aandeelhouders, maar met geleend geld. Kopers zouden in dit geval appartementen kopen in reeds gebouwde huizen en zouden niets riskeren. Ook het risico voor banken zou, behoudens toepassing van de hierboven beschreven regeling, minimaal zijn. Leningen voor de bouw van woongebouwen worden echter bijna nooit verstrekt. Dat heeft helemaal niets te maken met de verraderlijkheid van banken, maar met het feit dat het in ons land praktisch onmogelijk is om de traditionele, risicoverlagende, westerse regeling toe te passen.
Hier zijn verschillende redenen voor. Ten eerste is er een zeer kleine kring van ontwikkelaars die leningen zouden kunnen krijgen onder de klassieke buitenlandse regeling. Ze moeten immers over voldoende eigen middelen beschikken om de beginfase te financieren, dat wil zeggen het regelen van een bouwplaats, het betalen van ontwerp- en landmeetkundige werkzaamheden, het analyseren van de vraag op de woningmarkt en het kiezen van een bouwbedrijf.
Daarnaast moet worden opgemerkt dat het bijna onmogelijk is om een aannemer te vinden die een contractprestatiegarantie wil geven, of een ontwerporganisatie die het risico op fouten in de ontwerpdocumentatie kan verzekeren.
Er moet echter worden erkend dat zelfs voor degenen die over voldoende middelen beschikken om het voorbereidende werk uit te voeren, banken vaak weigeren leningen te verstrekken vanwege problemen met onderpand. Feit is dat het in ons land praktisch onmogelijk is om een gebouw in aanbouw als onderpand te nemen, en de meeste kredietnemers hebben geen ander onroerend goed dat in waarde daarmee in overeenstemming is.
Het gebruik van een bouwobject als onderpand was tot voor kort in principe onmogelijk, aangezien onvoltooide gebouwen, met uitzondering van die waarvan de bouw wegens gebrek aan financiering werd stopgezet, helemaal niet als vastgoedobject konden worden erkend. Nu is de situatie enigszins veranderd. Het Hooggerechtshof oordeelde in 1998 dat alle “onvoltooide bouwobjecten die niet het onderwerp zijn van een geldig bouwcontract” als onroerend goed kunnen worden aangemerkt. Zo kregen de ontwikkelaars het recht om de objecten in aanbouw als onroerend goed te registreren en bijgevolg als onderpand te gebruiken.
Het probleem is echter dat het nodig is om te registreren vóór het sluiten van een werkcontract, wanneer er nog niets is gebouwd en het onvoltooide object eenvoudigweg niet als onroerend goed bestaat. Er valt dus niets te registreren en te verpanden.
Natuurlijk is er een uitweg. Het contract kan worden beëindigd na de aanleg van een deel van de fundering, het gebouw kan worden geregistreerd, een pandovereenkomst kan worden gesloten en vervolgens kan het contract opnieuw worden gesloten. Deze operatie kan alleen worden uitgevoerd omdat contractovereenkomsten niet onderworpen zijn aan registratie. Het is immers onmogelijk om een contract af te sluiten voor de voltooiing van de bouw van een gehypothekeerd gebouw. De hoofdaannemer krijgt namelijk bij het sluiten van een contract ook het pand in aanbouw als pandrecht. Als hij niet wordt betaald voor het uitgevoerde werk, heeft hij het recht (artikel 712 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie) om het gebouwde gebouw te behouden.
Het blijkt dat volgens onze wetgeving alleen ontwikkelaars die in hun eentje bouwen een gebouw in aanbouw kunnen registreren en als onderpand kunnen gebruiken. Ze hoeven geen bouwcontracten te ondertekenen.
Dientengevolge, als banken overeenkomen om een gebouw in aanbouw als onderpand te nemen, dan meestal wanneer de geschatte waarde op het moment van verpanding hoger is dan het bedrag van de vereiste lening, en de ontwikkelaar ook de hoofdaannemer is.
In de weinige gevallen waarin dit gebeurt, doen zich vaak ernstige moeilijkheden voor in de fase van de verkoop van de gebouwde woningen en de terugbetaling van de lening. Zoals reeds vermeld, in het kader van de regeling die in het buitenland is aangenomen, wordt bij verkoop van woningen de lening afgelost en worden de verkochte appartementen als onderpand genomen. Helaas gebeurt dit bij ons niet. Verkoop van appartementen vindt bijna altijd plaats volgens het schema vanen. Aangezien aaniet worden geregistreerd, heeft de bank niet de mogelijkheid om te controleren hoeveel en voor welk bedrag ze zijn afgesloten. Als de verkopen eerder plaatsvinden dan gepland, krijgt de lener dus de mogelijkheid om de bank hierover niet te informeren en de lening niet vervroegd terug te betalen.
In de praktijk van de auteur heeft zich verschillende keren een situatie voorgedaan waarin, tegen de tijd dat de lening afliep, bleek dat alle appartementen al lang aan particulieren waren verkocht (in het kader vanen) en dat de ontvangen fondsen door de lener waren geïnvesteerd in het volgende voorwerp. De bank staat in dit geval voor een dilemma: ofwel
probeer voldoening te krijgen ten koste van onderpand door een rechtszaak aan te spannen met individuen - kopers van appartementen, of een fictieve terugbetaling van een lening te regelen en deze aan dezelfde lener uit te geven voor de bouw van een nieuwe faciliteit. Banken kiezen meestal voor het laatste en onderwerpen zich aan de voorschriften van de kredietnemer, terwijl ze voor altijd hun interesse verliezen in leningen aan woningbouw die wordt beveiligd door een gebouw in aanbouw.
Zo is het in moderne omstandigheden bijna onmogelijk om enerzijds een gebouw in aanbouw als onderpand te gebruiken en anderzijds uiterst riskant. In de overgrote meerderheid van de gevallen proberen banken leningen voor woningbouw te verstrekken onder ander onderpand. Meestal worden leningen verstrekt op onderpand van andere gebouwen en onder garanties van lokale overheden. De auteur is op de hoogte van het geval van het verstrekken van een lening voor de bouw van een woongebouw dat wordt beveiligd door een vloot bouwmachines.
Het is duidelijk dat alleen zeer grote of zeer "nabije" ontwikkelaars van de administratie een dergelijke beveiliging kunnen bieden, en zelfs die ontwikkelaars zijn zelden in staat beveiliging voor meer dan één object te vinden. Zo worden ontwikkelaars gedwongen te werken volgens het aandelenparticipatieplan, voortdurend met het risico dat ze niet het vereiste bedrag aan fondsen ophalen en de constructie niet voltooien.
Het probleem kan alleen op wetgevend niveau worden opgelost. Woningbouwleningen zullen zich pas ontwikkelen als ontwikkelaars het gebouw zelf als onderpand kunnen verpanden en de mogelijkheid verliezen om appartementen van het gehypothekeerde gebouw te verkopen zonder de lening af te betalen.
Helaas werkt niemand aan een oplossing voor dit probleem. Afgaande op het "Concept voor de ontwikkeling van hypothecaire leningen in de Russische Federatie" (sectie "Housing Construction Lending"), aangenomen door de regering van de Russische Federatie in januari 2000, bestaat een dergelijk probleem eenvoudigweg niet.
V.M. Mints, Kandidaat Economische Wetenschappen
Lenen aan bouwers - een nieuw aanbod van Sberbank
De bouw is in termen van kredietverlening een “moeilijke” sector. Bouwbedrijven hebben meestal niet voldoende onderpand en onstabiele inkomsten, en daarom zouden de benaderingen van leningen hier anders moeten zijn dan in andere sectoren. Het hoofdkantoor in de regio Nizhny Novgorod van de Wolgo-Vyatka-bank van Sberbank in Rusland loste de kredietproblemen van bouwklanten op. Momenteel heeft de kredietportefeuille van Sberbank in deze sector in de regio Nizhny Novgorod de 9 miljard roebel overschreden.
Vsevolod Vladimirovich, welke benaderingen voor leningen aan bouwbedrijven gebruikt Sberbank momenteel?
Allereerst moet worden opgemerkt dat we ongeveer drie jaar geleden de problemen met kredietverlening aan de bouwsector hebben opgelost, toen we een speciale structuur in de bank creëerden. Waar we eerder probeerden de klant aan te passen aan de bestaande bancaire regelgeving, schrijven we nu regelgeving naar de beste bouwpraktijken. Daarom onderhandelen we gemakkelijk met bouwers.
Alle bouwbedrijven zijn in te delen in twee categorieën: aannemers en ontwikkelaars. Als we het hebben over aannemers, dan lenen we ze onder het gesloten contract tot zekerheid van de cessie van vorderingen. Natuurlijk bestuderen we eerst de geschiedenis van het bedrijf, kijken we welke contracten het eerder heeft uitgevoerd en welke financiële resultaten het heeft behaald. Ook kijken we bij de bouwklant of hij dit contact echt kan betalen. Bij twijfel kan een extra aanbetaling worden gevraagd. Tegelijkertijd begrijpen we dat de onderpandwaarde van veel bouwbedrijven onvergelijkbaar is met het volume van het contract dat wordt uitgevoerd. Daarom wordt het pandrecht door ons meestal alleen gezien als een aanvullende garantie van het belang van de onderneming bij de uitvoering van het contract. Als bouwbedrijven veel orders hebben, berekenen we hoeveel geld het bedrijf nodig heeft en geven het een lening om het werkkapitaal aan te vullen.
De tweede groep bouwers zijn achter-bouwers-ontwikkelaars. Hoe worden ze gefinancierd?
Veel ontwikkelaars van Nizhny Novgorod hebben al projecten voltooid die hen een vast inkomen opleveren. Sberbank verstrekt leningen die door dergelijke objecten zijn gedekt. Dit is de meest gevraagde regeling in de regio Nizhny Novgorod. Als de leningenportefeuille van Sberbank in de regio Nizjni Novgorod als geheel voor de bouwsector nu 9,3 miljard roebel bedraagt, dan zijn er leningen voor ongeveer 4 miljard roebel verstrekt tegen de zekerheid van bestaande faciliteiten. De populariteit van deze regeling wordt verklaard door het uitzonderlijke gemak voor bouworganisaties. De lening wordt verstrekt voor een periode van maximaal tien jaar, leners hoeven het beoogde gebruik van fondsen niet te bevestigen en kunnen er daarom naar eigen goeddunken over beschikken.
Als de ontwikkelaar geen onderpand heeft, verstrekt Sberbank hem projectfinanciering tegen de zekerheid van het object in aanbouw. De uitleentermijn is ook maximaal tien jaar, maar ten eerste moet de ondernemer minimaal 30% van zijn eigen middelen aan het project bijdragen en ten tweede wordt het geld strikt voor het beoogde doel besteed. Bouwexperts van Sberbank bestuderen alle documentatie voor het project en in de toekomst financiert de bank alleen die werken en materialen die zijn aangegeven in de met ons overeengekomen schatting. Daarnaast controleren wij maandelijks de uitvoering van de werken. Dit alles is minder handig voor ontwikkelaars, maar er is veel vraag naar projectfinanciering in de regio Nizhny Novgorod.
Naast de financiering van de bouwbedrijven zelf, verstrekt het hoofdkantoor voor de regio Nizhny Novgorod van de Volgo-Vyatka Bank of Sberbank of Russia actief leningen aan hun klanten, zowel particulieren als rechtspersonen. Voor kleine bedrijven hebben wij het product Zakelijk Vastgoed ontwikkeld. Ondernemers die voorheen in huurpanden werkten, kregen de mogelijkheid om voor vijf tot zeven jaar commercieel vastgoed te kopen met een hypotheek. Vaak zijn hypotheeklasten vergelijkbaar met huurtarieven. Daarom hebben ondernemers dit product al gewaardeerd, 10-15% van de gehele leningenportefeuille van kleine bedrijven van Sberbank in de regio Nizhny Novgorod zijn leningen voor de aankoop van onroerend goed. Hypotheekrentes en -voorwaarden zijn ook zeer acceptabel voor particulieren, dus tot 70% van de woningen in de regio wordt momenteel op krediet gekocht. Het jaar 2013 toonde aan dat ontwikkelaars dankzij de normale werking van hypotheekprogramma's in de beginfase van bouwprojecten een voldoende aantal aandeelhouders kunnen aantrekken. Daarom hebben ontwikkelaars vaak heel weinig krediet nodig. Het is alleen nodig om te beslissen wat in dit geval voordeliger is: de kredietlast zelf dragen of afschuiven op kopers.
En welke van de ontwikkelaars kan vandaag geen lening krijgen van Sberbank?
Het grootste obstakel voor het verkrijgen van een lening is de aangetaste reputatie van een potentiële lener. Als de ontwikkelaar eerder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, kan hij geen lening meer krijgen. En dan heb ik het niet over bedrijven, maar over de mensen die de beslissingen hebben genomen: eigenaren en topmanagers. U kunt een nieuw bedrijf creëren, maar niet een tweede keer geboren worden. Sberbank lost tegenwoordig alle andere problemen met kredietverlening aan de bouwplaats op.
In de bouw is het gebruikelijk om langlopende en kortlopende leningen afzonderlijk te beschouwen, die verschillen in doelen en methoden. Leningen op lange termijn verwijst naar het verstrekken van leningen aan investeerders als financiële middelen voor investeringen, d.w.z. om te betalen voor het werk en de goederen die nodig zijn voor de bouw. Deze processen worden beschreven in paragraaf 25.7.
Kortlopende leningen zijn vooral bedoeld voor aannemers, soms - voor klanten, om tijdelijk gebrek aan werkkapitaal aan te vullen en de normale voortgang van de bouw te behouden. Zoals getoond in hfst. 33 leerboeken is het werkkapitaal van aannemers noodzakelijk voor hun normale werking. Dit komt door de uitgesproken maandelijkse en soms seizoensgebonden cycliciteit van economisch en productiewerk.
Het concept van langetermijnleningen in de bouw wordt dus voornamelijk geassocieerd met de ontwikkeling van de vaste activa van de investeerder, op korte termijn - met de aanvulling van het werkkapitaal van de aannemer. Tegelijkertijd kunnen aannemers, als ze vertrouwen hebben in de stabiele ontwikkeling van hun bedrijf, langetermijnleningen nemen om nieuwe bouwmachines te kopen en hun eigen constructiebasis te ontwikkelen - dan worden ze zelf investeerders. Investeringen in woningbouw zijn echter niet te groot en groeien niet, ondanks de noodzaak om nieuwe apparatuur te vervangen en aan te schaffen (Fig. 38.1 en 38.2), daarom nemen aannemers niet vaak langlopende leningen. De redenen liggen in het ontbreken van een voldoende portefeuille met opdrachten, onvoldoende winst op nieuwe of lopende bouwprojecten, onduidelijke vooruitzichten voor het gebruik van nieuwe dure apparatuur en de behoefte aan groot onderpand voor leningen.
Bij langlopende kredietverlening wordt een businessplan opgesteld, dat bij de bank wordt ingediend. Met aanzienlijke bedragen en looptijden wordt de lening verdeeld in tranches, die elk een andere omvang en terugbetalingsperiode kunnen hebben. De leningsovereenkomst kan een clausule bevatten over de verplichte tussenkomst van bepaalde technische agenten, onderaannemers of leveranciers (zogenaamde gebonden leningen).
Om een leningsovereenkomst af te sluiten, dient een bouworganisatie bij de bank een aanvraag in met het gevraagde bedrag en de leningsvoorwaarden, documenten die de vermeende bron van terugbetaling van de lening bevestigen, documenten over leningzekerheid, de meest recente jaarrekening, enz.
Kortlopende leningen worden verstrekt voor een periode van maximaal een jaar, vaker voor meerdere weken of maanden. Leningen kunnen onderpand (onderpand) of ongedekt zijn. Een ongedekte lening wordt alleen verstrekt aan een persoon met een onberispelijke kredietgeschiedenis en voor kleine bedragen.
Rijst. 38.1.
Rijst. 38.2.
Verplichtingen om de lening veilig te stellen moeten worden gespecificeerd in de leningsovereenkomst. Om een lening veilig te stellen, kan de bank een pandrecht op roerende of onroerende goederen, garanties van derden, overdracht van vorderingen, enz. verlangen. Als roerende zaak kan een onderneming haar eigen voertuigen, bouwvoertuigen, werktuigmachines en andere
vloeibaar bezit. Voorraden van materialen en onderhanden werk zijn niet aan te raden om te verpanden, omdat dit het normale productieproces verstoort. Geleasede vaste activa worden niet als onderpand geaccepteerd.
Er kan een commissie worden aangesteld om de werkelijke waarde van het verpande goed te beoordelen. Vóór executie (d.w.z. tot de vraag naar onderpand) in overeenstemming met het contract, kan de verpande apparatuur in de bouw worden gebruikt.
Vastgoedpand (hypotheek) is iets gecompliceerder uitgegeven, daarom wordt het in de regel gebruikt voor langlopende leningen. Hypotheekovereenkomsten worden geregistreerd bij Rosreestr. Gehypothekeerd onroerend goed vereist verificatie van "zuiverheid van eigendom", terwijl de staatsregistratiegegevens worden gebruikt.
Bij gebrek aan de nodige zekerheden kan de kredietnemer een garantie overleggen van derden die zich ertoe verbinden om samen met de kredietnemer aansprakelijk te zijn jegens de kredietgever. De borgsteller moet op verantwoorde wijze omgaan met de uitgifte van een dergelijke verplichting, aangezien de borg bijvoorbeeld in geval van faillissement van de kredietnemer de schulden van anderen volledig zal moeten betalen.
Boles safe is de verzekering van de kredietnemer bij een verzekeringsmaatschappij. Tegelijkertijd ontvangt de verzekeraar van de verzekerde een verzekeringspremie (dwz een betaling voor zijn diensten en risico), waarvan de hoogte wordt bepaald rekening houdend met de waarschijnlijkheid van insolventie van de kredietnemer.
De omvang van een kortlopende lening is afhankelijk van de beschikbaarheid van eigen werkkapitaal, de behoefte aan middelen en de hoogte van het ontvangen voorschot. Bij een normale hoeveelheid werkkapitaal en tijdige betaling voor werk is een kortlopende lening meestal niet nodig. Voor het berekenen van het benodigde leenbedrag wordt een plan van baten en lasten opgesteld.
Het saldo op een bankrekening op de 1e van de maand is bijvoorbeeld 300 duizend roebel. In overeenstemming met de huurovereenkomst voor apparatuur, moet u op de 5e dag 141.600 roebel te huur betalen. met btw (bij het plannen van een lening moet rekening worden gehouden met btw, aangezien dit vereist is door de regels voor afrekening via een bank). Er is ongeveer 660 duizend roebel nodig voor personeelssalarissen met overlopende posten; het loon moet vóór de 10e worden betaald, en laattijdig loon is beladen met boetes. Rond dezelfde tijd komt de betalingstermijn voor inkomende materialen - 413 duizend roebel. Inclusief BTW. Afschrijvingen en interne afschrijvingen van materialen voor productie zijn interne operaties en hebben geen invloed op het benodigde werkkapitaal.
De betaling van de klant wordt tegen het einde van de maand verwacht voor een bedrag van 1.770 duizend roebel. met btw, die de verwachte kosten ruimschoots zal dekken. In dit geval is de behoefte aan een lening op korte termijn (tot een maand) 141.600 + + 660.000 + 413.000 - 300.000 = 914.600 roebel. Met enige marge
voor onvoorziene uitgaven zal het bedrag van de behoefte aan een lening ongeveer 950 duizend roebel zijn. (Niet onderworpen aan btw). Maandelijkse schuldendienstkosten tegen een jaarlijks tarief van 9% zijn:
950.000 0,09 / 12 \u003d 7125 roebel.
Het tarief van een kortlopende lening is meestal hoger dan een langlopende lening en bedraagt gemiddeld 9% per jaar. Van een economisch effect is bij kortlopende kredietverlening meestal geen sprake - dit is een gedwongen maatregel die de continuïteit van de bouwproductie verzekert bij een tekort aan eigen werkkapitaal. We kunnen alleen praten over de relatieve voordelen van krediet in vergelijking met boetes voor niet-betaling van schulden en verliezen door stopzetting van de productie. In ieder geval moet worden begrepen dat een lening een winst in tijd en een verlies van geld is.
- De Bank of Russia houdt de Centrale Catalogus van Kredietgeschiedenissen bij, waaraan alleen gegevens worden overgedragen met de officiële toestemming van de kredietnemer.
- Gegevens van de Centrale Bank van de Russische Federatie voor 2012