Asuntorakentamisen luotonannon ongelmat. Lainat liikekiinteistön rakentamiseen: mistä ja mikä pankki saada
Lainausehdot
Vaaditut dokumentit
1. Passi;
2. Maatodistus / ote USRR:stä;
3. SNILS / ajokortti;
4. Summalla yli 1 000 000 ruplaa. (yksi ylimääräinen asiakirja asiakkaan valinnan mukaan):
- 2NDFL
- Apua pankin muodossa
- Kopio työkirjasta
- Ote PFR:stä (ei-työssä oleville eläkeläisille)
CB Renaissance Credit (LLC), yksi Venäjän johtavista kulutusluottosektorin pankeista, tarjoaa yksityishenkilöille kulutuslainoja, pankkikortteja, talletuksia ja muita palveluita.
Vuonna 2003 perustettu Renaissance Credit on yksi TOP-50 suurimmasta venäläisestä pankista, ja sillä on 12 miljoonaa asiakasta Venäjällä. "Renessanssiluoton" toiminnan maantiede kattaa 62 Venäjän aluetta.
Venäjän keskuspankin pankkitoimintaluvat nro 3354.
Verkkosivusto "Renaissance Credit" - rencredit.ru
Lainausehdot
Vaatimukset lainaajille
- Venäjän federaation kansalaisuus;
- Ikä alkaen 20 vuotta;
- Vakituinen työpaikka vähintään 3 kuukautta;
- Pysyvä rekisteröinti millä tahansa Venäjän federaation alueella.
Vaaditut dokumentit
- Venäjän federaation passi;
- Yksi ylimääräinen asiakirja asiakkaan valinnan mukaan: SNILS, ajokortti, 2NDFL, kansainvälinen passi, kopio työkirjasta, ote eläkerahastosta (ei-työllisille eläkeläisille), joiden lainasumma on yli 250 000 ruplaa
Postipankki on yleinen vähittäispankki,
perustivat vuonna 2016 VTB Group ja Federal State Unitary Enterprise Russian Post Leto Bankin pohjalta.
Lainausehdot
Vaatimukset lainaajille
- Ikä alkaen 18 vuotta
- matkapuhelimen läsnäolo; ilmoitus työpuhelinnumerosta, jos olet töissä, tai muu yhteyspuhelinnumero
Vaaditut dokumentit
- Venäjän kansalaisen passi, jolla on pysyvä rekisteröinti missä tahansa Venäjän alueella
- SNILS numero
- työnantajan TIN
Kuinka saada asuntolainaa
Yrityksemme verkkosivuilta voit ostaa talon luotolla. Tiedämme hyvin, että kaikki eivät voi kerätä oikeaa määrää rahaa kerralla. Siksi luotiin tällainen kätevä tila, joka auttoi ostamaan asuntoja kannattavimmalla tavalla Credit Europe Bank JSC:n avulla. Rahoituslaitos on luotettava ja tarjoaa laadukasta työtä, minkä kansainväliset virastot vahvistavat. Venäjällä on valtava verkosto. Saadaksesi yksityiskohtaisimmat ja laajemmat tiedot, voit esittää kysymyksiä konsulteillemme.
Laina omakotitalon rakentamiseen on suosittu tuote pankeissa. Asiakkaat, jotka haluavat tulla kiinteistön omistajaksi, sijoittavat mieluummin "unelmakodin" luomiseen kuin suunnittelun ruumiillistukseen. Lainaehdot riippuvat siitä, mistä saa lainaa talon tai kesäasunnon rakentamiseen: suuresta valtion pankista tai paikallisesta aluepankista.
Ottamalla lainaa alhaisella korolla todentamattomalta lainanantajalta, asiakkaat voivat menettää käsirahansa tai maksaa liian korkeaa korkoa.
Mikä on paras tapa saada lainaa talon tai mökin rakentamiseen
Paras tapa hakea asuntorakentamisen lainaa on hakea netistä ja saada ennakkopäätökset. Lisäksi, jos päätös on myönteinen, sinun on tultava pankkitoimistoon. Luottopäällikkö selittää vivahteet ja puhuu mahdollisista kustannuksista. Jos kaikki rakentuu, rahat voidaan saada heti tai samana päivänä.
Hakeminen verkossa on nyt kätevä ja nopea tapa nykyaikaiselle ihmiselle, joka arvostaa aikaansa. Lisäksi voit lähettää hakemuksia useaan pankkiin kerralla poistumatta kotoa.
Kun valitset pankkia rakennuslainalle, sinun on kiinnitettävä huomiota seuraaviin parametreihin:
- lainanottajien arvostelut
- lainaehdot
- takaisinmaksutavat
- maine markkinoilla.
Luottolaitokset eivät pääsääntöisesti pyri "rahastamaan" asiakkaita ja arvostamaan heidän mainettaan. Tuotteen suosio osoittaa sen mukavuuden - jos valitaan laina maalaistalon (dacha, asunto) rakentamiseen, pankki on luotettava.
Laina-aika riippuu lainanottajan maksukyvystä ja tuotteen ehdoista. Vähimmäisehtojen asettaminen ottamatta huomioon lisävakuutuskuluja, palkkioita ja odottamattomia tilanteita on riskialtista. Mutta on järjetöntä asettaa enimmäisrajoja, jos sinulla on mahdollisuus maksaa etuajassa - ylimaksun määrä on suurempi.
On optimaalista rahoittaa kylpylän tai lisätilojen rakentaminen kulutusluotoilla: korko on korkeampi, mutta ilman vakuuksia ja takaajia.
Isoissa lainoissa kannattaa kiinnittää olemassa oleva kiinteistö: lainan takaisinmaksun vakuudeksi tämä on paras vaihtoehto, joka takaa edullisia lainoja rakentamiseen.
Parhaat pankit asuntorakentamisen lainalle
Alla on luokitus parhaiden venäläisten pankkien TOP-5:stä, jotka tarjoavat edullisimmat lainaehdot talon ja kesäasunnon rakentamiseen. Luokituksen ovat laatineet luotonannon asiantuntijat, ja on suositeltavaa kiinnittää huomiota näihin pankkeihin ja jättää hakemukset.
Käteislaina omakotitalon ja kesämökin rakentamiseen Alfa-Pankista
Yksi Venäjän suurimmista yksityispankeista tarjoaa käteislainan kaikille 20-64-vuotiaille asiakkaille ilman erilaisten sertifikaattien keräämistä ja vakuuksia.
Korot kiinnittävät lainanottajien huomion: 11,99 %:sta ”palkka-asiakkaille” ja 13 %:sta kaikille muille. Lainan määrä vaihtelee lainanottajan toiveiden mukaan - mutta enintään 3 miljoonaa ruplaa enintään 7 vuodeksi. Tämä summa ja aika riittää valitsemaan mukavan maksun itsellesi.
Saadut rahat voidaan käyttää mihin tahansa tarkoitukseen, mukaan lukien omakotitalon ja mökkien rakentamiseen, korjaamiseen.
Edullinen korko lainalle maalaistalon rakentamiseen OTP Pankista
Unkarilaisen pankin venäläinen tytäryhtiö OTP Bank ei jaa lainatuotevalikoimaa asiakkaiden tarpeiden mukaan, vaan tarjoaa lainoja mihin tahansa tarkoitukseen potentiaalisille 21-65-vuotiaille lainanottajille viideksi vuodeksi.
OTP Bankissa on helppo saada laina ilman vakuuksia ja takaajia: korko - 11,5% - 750 tuhatta ruplaa.
Lainaajalla on oikeus saada lainavaroja ja määrätä niistä oman harkintansa mukaan: lainaehdot eivät velvoita häntä ilmoittamaan käytetystä lainasta yritykselle.
Asuntolainoissa ja asuntolainoissa korko 11,5 % on korkea, mutta hakijalla on merkittävä etu: mahdollisuus siirtää maksupäivää (palvelusta peritään palkkio yrityksen tariffien mukaan).
OTP Pankin lainat on helppo maksaa takaisin: terminaaleissa, nettisivuilla, rahasiirrolla muissa maksuorganisaatioissa tai pankeissa.
Edullinen laina eläkeläisille talon rakentamiseen Sovcombankista
Oletko eläkeläinen ja tarvitsetko rakennuslainaa? Eläkeläisten suosiota saava pankki tarjoaa lainaa alhaisella korolla suunniteltujen tavoitteiden toteuttamiseen: talon, kesämökin, kylpylän rakentamiseen tai elinolosuhteiden parantamiseen.
Voit saada lainan ilman turhaa vaivaa ja "byrokratiaa". Riittää, kun jätät hakemuksen pankin verkkosivuille ja saat alustavan laskelman ja päätöksen lainasta muutamassa minuutissa.
Pikalaina talon rakentamiseen ilman Renaissance Creditin todistuksia ja takaajia
Laaja takaisinmaksukanavien verkosto (M.Video, pankkipäätteet, Euroset, QIWI) yksinkertaistaa kuukausimaksuja ja vähentää riskiä lainan myöhästymiseen.
Kulutuslaina Sberbankissa rakentamiseen ja korjaukseen
Maan valtio ja pääpankki - Sberbank tarjoaa kulutuslainan mihin tahansa tarkoitukseen, mukaan lukien yksityisen tai maalaistalon rakentaminen ilman vakuuksia ja takaajia. Tämä ohjelma on täydellinen niille, jotka tarvitsevat kiireellisesti rahaa korjatakseen tai rakentaakseen oman kodin.
Suoraan sivustolla voit tehdä laskelman ja jättää lainahakemuksen. Pankilta saat vastauksen lähes välittömästi. Rekisteröintiä varten sinulla on oltava yhdistetty "Sberbank-Online".
Jos harkitset valtion omistamia pankkeja Sberbank, VTB tai Rosselkhozbank ottaaksesi lainaa talon rakentamiseen, Sberbank on ehdottomasti näiden pankkien suosikki. Mutta älä unohda, että lainan hakeminen valtionpankeista on hieman vaikeampaa kuin kaupallisen pankin hakeminen, jotka on lueteltu katsauksessamme.
Maassamme rakenteilla olevien asuinrakennusten päätyyppi ovat kerrostaloasunnot. Lainaus niiden rakentamiseen on hyvin erityistä. Tosiasia on, että tällaisen talon rakentamishankkeesta saatavia tuloja ei voida määrittää selvästi etukäteen. Asuntojen myynnistä syntyy tuloja, ja rakentamisen alkamishetkellä on mahdotonta sanoa varmuudella, millä hinnoilla asunnot myydään valmistuessaan. Yleisten markkinoiden hintavaihteluiden lisäksi asuntojen hintoihin vaikuttavat myös ennakoimattomat maaston muutokset. Esimerkiksi metroaseman tai monikerroksisen autotallin rakentamissuunnitelmien ilmaantuminen talon viereen yleensä nostaa asuntojen kustannuksia, kun taas suunnitelmat rakentaa sementtitehdas alentaa niitä.
Lisäksi asuinrakennuksen rakennuskustannuksia on myös mahdotonta määrittää etukäteen. Rakentamisen aikana tulee aina niin sanottuja odottamattomia töitä ja kustannuksia, joita on todella mahdoton ennakoida. Esimerkiksi yhdessä rakenteilla olevassa asuinrakennuksessa vesiputki repesi asunnossa varastoituihin sementteihin. Viikonlopun aikana asunnosta tuli erittäin vahva betonikuutio. Voit kuvitella kuinka paljon odottamattomia töitä ja kustannuksia tämä tapahtuma aiheutti.
Näistä piirteistä johtuen lainanantajaorganisaatiot eivät voi koskaan olla varmoja siitä, että rakennus valmistuu ajallaan ja budjetin rajoissa ja asunto myydään onnistuneesti. Näin ollen pankit eivät voi koskaan olla varmoja siitä, että rakennuttaja pystyy maksamaan rakentamiseen myönnetyn lainan takaisin. Ulkomaiset pankit käyttävät tältä osin lainaa monikerroksisten asuinrakennusten rakentamiseen perinteisesti erityisjärjestelmää, jossa suurin osa riskeistä siirtyy muille organisaatioille. Tämä kaava näyttää suunnilleen seuraavalta.
Rakennuttaja hankkii omalla kustannuksellaan tontin (tai oikeuden vuokrata tontti). Sitten hän palkkaa suunnitteluorganisaation ja tilaa heiltä projektin, joka toteuttaa projektin ja vakuuttaa sen. Samalla on vakuutettu sellaisten virheiden ja puutteiden esiintyminen projektissa, jotka voivat johtaa rakennuskustannusten nousuun. Vakuutuksenantajat eivät tietenkään tee yhteistyötä suunnitteluorganisaatioiden kanssa, jotka tekevät usein virheitä, joten tällaiset organisaatiot joutuvat poistumaan markkinoilta. On huomattava, että tämä tapa hylätä epäpätevät organisaatiot on erittäin tehokas.
Hankkeen saatuaan rakennuttaja julkaisee tarjouskilpailun rakennusurakoitsijan valitsemiseksi, jonka on annettava suoritustakuu. Taataan, että rakennusyritys pystyy toteuttamaan urakan sovitussa ajassa ja tarjouksessa mainitulla hinnalla. Takauksen määrä on yleensä noin 10 % urakoitsijan kanssa tehdyn sopimuksen arvosta. Se voi olla joko pankkitakauksen muodossa (luonnollisesti, ei rakentamiseen lainaavalta pankilta) tai vakuutuksen tai takauksen muodossa. Esimerkiksi Hollannissa on erityinen takuurahasto, jonka tehtävänä on yksinomaan tällaisten takuiden myöntäminen rakennusyrityksille.
Tietäen, mitä rakentamisen pitäisi maksaa, rakennuttaja analysoi asuntomarkkinoiden tilanteen ja suuntaukset ja laatii liiketoimintasuunnitelman, toisin sanoen asiakirjan, jonka pitäisi vakuuttaa pankki projektin kannattavuudesta. Kaikki nämä toimet maan hankinnasta liiketoimintasuunnitelman laatimiseen vievät jopa 30 % hankkeen kustannuksista.
Liiketoimintasuunnitelmalla kehittäjä menee pankkiin. Pankissa joko pankkialan asiantuntijat tai erityisesti palkatun riippumattoman yrityksen asiantuntijat tutkivat liiketoimintasuunnitelmaa, asuntomarkkinatutkimuksen tuloksia ja vertaavat urakoitsijan tarjousta vastaavien tilojen keskimääräisiin rakennuskustannuksiin. Asiantuntijoiden myönteisen lausunnon tapauksessa on suositeltavaa myöntää lainaa noin 70 % projektin hinnasta. Loppujen lopuksi kehittäjä on jo maksanut 30% kustannuksista. Luottoa ei kuitenkaan anneta. Rakennuttajan kanssa allekirjoitetaan lainasopimus, joka astuu voimaan jonkin ajan kuluttua (yleensä noin 2 kuukauden kuluttua) edellyttäen, että kehittäjä täyttää useita velvoitteita.
Näitä velvoitteita voi olla aika paljon. Pohjimmiltaan ne rajoittuvat siihen, että kehittäjän on toimitettava riippumattomien organisaatioiden päätelmät, jotka vahvistavat maan ostotapahtuman oikeudellisen puhtauden, alueen ympäristön puhtauden jne. Lisäksi voi olla lisävelvoitteita.
Esimerkiksi Yhdysvalloissa, missä pankit 1980-luvulla. ovat kokeneet rajusti rakentajien massiiviset konkurssit, ne edellyttävät yleensä, että rakennuttaja löytää ostajan ennen lainan saamista vähintään 70 %:lle rakenteilla olevista asunnoista eli pankin rahoittamalle talon osalle. Mahdollisten ostajien tulee allekirjoittaa sopimus, jonka mukaan he sitoutuvat ostamaan asunnon sovittuun hintaan, mikäli asuinrakennus toimitetaan ajoissa.
Samalla heidän velvollisuutensa on vahvistettava ennakkomaksulla, joka on yleensä 5 % asunnon hinnasta. Kehittäjällä ei ole oikeutta käyttää tätä "ennakkomaksua" laitoksen rakentamiseen. Ne ovat koko projektin keston ajan velkojapankin sulkutilillä. Jos rakennuttaja ei täytä velvoitteitaan, rahat palautetaan ostajille. On tärkeää huomioida, että pankki tunnustaa ennakkomyyntisopimuksen voimassaolevaksi vasta, kun ostaja voi vahvistaa, että hänellä on varaa ostaa asunto rakentamisen jälkeen.
Koska suurin osa asunnon ostajista kaikkialla maailmassa maatamme lukuun ottamatta on ihmisiä, jotka eivät pysty heti maksamaan asunnon hintaa, jokaisen ostajan on vahvistettava mahdollisuus saada asuntolainaa. Periaatteessa hän voi saada asuntolainaa mistä tahansa pankista, mutta yleensä ostajat käyvät merkintämenettelyn (luottotarkistuksen) läpi samassa talon rakentamisen rahoittavassa pankissa ja tekevät hänen kanssaan alustavan asuntolainasopimuksen.
Kun kaikki lainanottajan velvollisuudet tehdä oikeudellisia, ympäristö- ja muita selvityksiä on täytetty, asunnoista on ennakkomyyty 70 %, jokaisen asunnon hinnasta 5 % on hyvitetty sulkutileille ja esisopimukset tehty. Kun kaikki ostajat myöntävät heille asuntolainaa, pankki ... ei , ei aloita rahoitusta, vaan tekee panttisopimuksen lainanottajan kanssa. Kaikista toteutetuista varotoimista huolimatta rahoitusta ei tapahdu ilman vakuuksia.
Kehittäjäorganisaatiot ovat yleensä pieniä organisaatioita. Heillä ei useinkaan ole lainan hintaan suhteutettua omaisuutta, joten rakennuttaja panttaa rakenteilla olevan rakennuksen itse vakuudeksi. Samalla tulee vakuuttaa sekä itse rakennus että paikan päällä olevassa varastossa ja matkalla olevat materiaalit, rakennuskoneet ja -mekanismit, henkilökunnan henki ja terveys sekä kolmansille osapuolille aiheutuvat vahingot.
Kiinnitetyn rakennuksen hinta nousee rahoituksen ja rakentamisen edetessä ja samalla pysyy samana (30 % hankkeen kokonaiskustannuksista) enemmän kuin pankin myöntämiä varoja.
Pankki osoittaa luottovaroja vain valmiiden töiden eli kiinnitetyn rakennuksen arvoa nostavien töiden maksamiseen varmistaakseen, että vakuuden arvon nousu ja tosiasiallisesti myönnetyn lainan määrä vastaavat toisiaan. Työmaalle tuotua tiiltä ei makseta, koska sen maahantuonti ei nosta pantin arvoa. Maksu suoritetaan vasta, kun seinä on asennettu tästä tiilestä.
Siten muodostuu monitasoinen pankkiturvajärjestelmä, jonka pitäisi suojata sitä tappioilta sekä projektin onnistuneen loppuunsaattamisen yhteydessä että sen epäonnistuessa - suunniteltujen määräaikojen ja kustannusten ylittäessä. Rakentamisen riskit siirtyvät vakuutus- ja takausorganisaatioille ja markkinoiden halpenemisen riski - tuleville asunnon ostajille.
Jos hanke valmistuu onnistuneesti, lainanottajan on palautettava laina asuntojen myynnistä saaduista varoista. Myydessään asuntoja ostajat maksavat rakentajan pankkitilille - rakentamisen velkoja. Sieltä varat menevät automaattisesti lainan takaisinmaksuun. Näin ollen jokaisen asunnon oston myötä vakuuksien määrä pienenee - rakennuttajan omistaman rakennuksen osuus ja samalla rakennuttajan velan määrä pankille pienenee saman verran.
Jos rakennus valmistuu myöhässä tai ylihintaan, pankki saa hyvityksen pantin kustannuksella ja rakennuttajan tappiot korvaavat useimmiten vakuutukset tai takaajat.
Tämä järjestelmä on hyvin kehittynyt ja sitä käytetään tietyin muutoksin lainanattaessa lähes kaikkien ulkomaisten kerrostalojen (osakehuoneistojen) rakentamiseen.
Maassamme tilanne on täysin toinen. Rakentamista meillä ei juuri koskaan rahoiteta luottovaroista ja asuntorakentamisen rahoitusjärjestelmä perustuu yleensä asunnonostajien sijoituksiin. Useimmissa tapauksissa rakentamisen osakeomistussopimukset tehdään ostajien kanssa. Näiden sopimusten perusteella ostajat-osakkeenomistajat sijoittavat rakentamisen aikana asunnon hintaa vastaavan summan, ja rakentamisen valmistuttua he saavat asunnon omaisuudekseen.
Tämä järjestelmä on erittäin riskialtis ostajille. Itse asiassa samaan aikaan he muuttuvat ostajista yrittäjiksi ja kantavat siten yrittäjäriskejä. Suurin riski on riski, että osakkeenomistajilta (ostajilta) kerätyt varat eivät riitä talon rakentamiseen. Tällöin osakkeenomistaja on keskeneräisen rakentamisen osakkeenomistaja, eikä hän todennäköisesti saa takaisin sijoittamiaan varoja.
Olisi luonnollisempaa rakentaa asuinrakennuksia ei osakkeenomistajien kustannuksella, vaan lainavaroilla. Ostajat ostaisivat tässä tapauksessa asuntoja jo rakennettuihin taloihin eivätkä riskeeraisi mitään. Pankkien riski olisi myös minimaalinen, mikäli edellä kuvattua järjestelmää sovelletaan. Asuinrakennusten rakentamiseen tarkoitettuja lainoja ei kuitenkaan myönnetä lähes koskaan. Tämä ei liity mitenkään pankkien salakavalaisuuteen, vaan siihen, että perinteisen, riskejä vähentävän länsimaisen järjestelmän soveltaminen maassamme on käytännössä mahdotonta.
Tähän on useita syitä. Ensinnäkin on hyvin kapea joukko niitä kehittäjiä, jotka voisivat saada lainoja klassisen ulkomaisen järjestelmän mukaisesti. Heillähän pitää olla riittävästi omia varoja alkuvaiheen rahoittamiseen eli kohteen järjestämiseen, suunnittelu- ja kartoitustyön maksamiseen, asuntomarkkinoiden kysynnän analysointiin ja rakennusyhtiön valintaan.
Lisäksi on huomioitava, että on lähes mahdotonta löytää urakoitsijaa, joka olisi halukas antamaan sopimuksen suoritustakuun, tai suunnitteluorganisaatiota, joka pystyisi vakuuttamaan suunnitteludokumentaation virheriskin.
On kuitenkin otettava huomioon, että pankit kieltäytyvät vakuusongelmien vuoksi usein lainasta edes niiltä, joilla on riittävästi varoja valmistelutöiden suorittamiseen. Tosiasia on, että maassamme on käytännössä mahdotonta ottaa rakenteilla olevaa rakennusta vakuudeksi, eikä useimmilla lainaajilla ole muuta sen arvoa vastaavaa omaisuutta.
Viime aikoihin asti rakennuskohteen käyttö vakuudeksi oli periaatteessa mahdotonta, sillä keskeneräisiä rakennuksia, lukuun ottamatta niitä, joiden rakentaminen keskeytettiin rahoituksen puutteen vuoksi, ei voitu tunnistaa kiinteistökohteiksi ollenkaan. Nyt tilanne on hieman muuttunut. Korkein välimiesoikeus päätti vuonna 1998, että kiinteistöksi voidaan luokitella kaikki "keskeneräiset rakennuskohteet, jotka eivät ole voimassa olevan rakennusurakan kohteena". Siten rakennuttajat saivat oikeuden rekisteröidä rakenteilla olevat kohteet kiinteistöiksi ja siten käyttää niitä vakuuksina.
Ongelmana on kuitenkin se, että rekisteröityminen on välttämätöntä ennen urakkasopimuksen tekemistä, kun mitään ei ole vielä rakennettu ja keskeneräistä kohdetta ei yksinkertaisesti ole olemassa kiinteistönä. Siksi ei ole mitään rekisteröitävää ja sitovaa.
Tietysti ulospääsy on olemassa. Sopimus voidaan irtisanoa säätiön osan rakentamisen jälkeen, rakennus voidaan rekisteröidä, panttisopimus voidaan tehdä ja sopimus voidaan tehdä uudelleen. Tämä toiminto voidaan suorittaa vain, koska sopimussopimukset eivät ole rekisteröinnin alaisia. Loppujen lopuksi on mahdotonta tehdä sopimusta kiinnitetyn rakennuksen rakentamisen loppuun saattamisesta. Tosiasia on, että pääurakoitsija saa sopimusta tehdessään myös rakenteilla olevan rakennuksen pantiksi. Jos hänelle ei makseta suoritetusta työstä, hänellä on oikeus (Venäjän federaation siviililain 712 §) pidättää rakennettu rakennus.
Kävi ilmi, että lainsäädäntömme mukaan vain omatoimisesti rakentavat rakennuttajat voivat rekisteröidä rakenteilla olevan rakennuksen ja käyttää sitä vakuudeksi. Heidän ei tarvitse allekirjoittaa rakennussopimuksia.
Tästä seuraa, että jos pankit suostuvat ottamaan rakenteilla olevan rakennuksen vakuudeksi, niin yleensä silloin, kun sen arvioitu arvo panttaushetkellä on suurempi kuin vaaditun lainan määrä ja rakennuttaja on myös pääurakoitsija.
Niissä harvoissa tapauksissa, joissa näin tapahtuu, syntyy usein vakavia vaikeuksia rakennetun asunnon myynnin ja lainan takaisinmaksun vaiheessa. Kuten jo mainittiin, ulkomailla käyttöön otetun järjestelmän puitteissa asuntoa myydään, laina maksetaan takaisin ja myydyt asunnot poistetaan vakuuksista. Valitettavasti näin ei tapahdu meillä. Asuntojen myynti tapahtuu lähes aina osakeomistussopimusten järjestelmän mukaisesti. Koska osakeosuussopimuksia ei rekisteröidä, pankilla ei ole mahdollisuutta valvoa, kuinka monta ja minkä verran niitä on tehty. Näin ollen, jos myynti tapahtuu suunniteltua aikaisemmin, lainanottajalla on mahdollisuus olla ilmoittamatta tästä pankille ja olla maksamatta lainaa takaisin etuajassa.
Tekijän käytännössä ilmeni useaan otteeseen tilanne, jossa lainan erääntyessä kävi ilmi, että kaikki asunnot oli jo pitkään myyty yksityishenkilöille (osakkuussopimusten perusteella) ja saadut varat olivat lainanottajan sijoittamia. seuraavassa objektissa. Pankki on tässä tapauksessa dilemman edessä: joko
yritä saada tyydytystä vakuuksien kustannuksella aloittamalla oikeusjuttu yksityishenkilöiden - asunnon ostajien - kanssa tai järjestämällä kuvitteellinen lainan takaisinmaksu ja myöntämällä se samalle lainanottajalle uuden kiinteistön rakentamista varten. Pankit valitsevat yleensä jälkimmäisen ja alistuvat lainanottajan käskyihin menettäen ikuisesti kiinnostuksen asuntorakentamisen lainaamiseen rakenteilla olevan talon vakuutena.
Näin ollen rakenteilla olevan rakennuksen käyttäminen vakuudeksi nykyaikaisissa olosuhteissa on toisaalta lähes mahdotonta ja toisaalta erittäin riskialtista. Valtaosassa tapauksista pankit yrittävät antaa lainaa asuntorakentamiseen muilla vakuuksilla. Useimmiten lainoja myönnetään muiden rakennusten vakuudeksi ja paikallishallinnon takauksilla. Kirjoittaja on tietoinen tapauksesta, jossa asuinrakennuksen rakentamiseen myönnetään lainaa rakennuskonekannan vakuutena.
On selvää, että vain erittäin suuret tai "lähellä" hallintoa olevat kehittäjät voivat tarjota tällaisen suojauksen, ja nämäkin kehittäjät voivat harvoin löytää suojan useammalle kuin yhdelle objektille. Siten kehittäjät joutuvat työskentelemään pääomaosuusjärjestelmän mukaisesti jatkuvasti vaarassa, että he eivät kerää vaadittua määrää varoja ja eivät saa rakentamista valmiiksi.
Ongelma voidaan ratkaista vain lainsäädäntötasolla. Asuntorakentamisen luotonanto ei kehity ennen kuin rakennuttajat pystyvät panttimaan itse rakennuksen vakuudeksi ja menettävät mahdollisuuden myydä asuntoja kiinnitetystä talosta maksamatta lainaa pois.
Valitettavasti kukaan ei etsi ratkaisua tähän ongelmaan. Venäjän federaation hallituksen tammikuussa 2000 hyväksymän asuntoluoton kehittämiskonseptin (osio "Asuntoluotonanto") perusteella päätellen tällaista ongelmaa ei yksinkertaisesti ole.
V.M. Mints, taloustieteiden kandidaatti
Lainaus rakentajille - uusi tarjous Sberbankilta
Rakentaminen on lainanannon kannalta "vaikea" ala. Rakennusalan yrityksillä ei yleensä ole riittäviä vakuuksia ja epävakaa tulotaso, joten luotonannon tulee olla täällä erilaisia kuin muilla toimialoilla. Venäjän Sberbankin Volgo-Vjatka-pankin Nižni Novgorodin alueella sijaitseva pääkonttori ratkaisi rakennusasiakkaiden luottoongelmat. Tällä hetkellä Sberbankin lainasalkku tällä alalla Nižni Novgorodin alueella on ylittänyt 9 miljardia ruplaa.
Vsevolod Vladimirovich, mitä lähestymistapoja rakennusyhtiöiden lainaamiseen Sberbank käyttää tällä hetkellä?
Ensinnäkin on huomattava, että ratkaisimme rakennusalan luotonannon vaikeudet noin kolme vuotta sitten, kun loimme pankkiin erityisrakenteen. Jos aiemmin yritimme sopeuttaa asiakasta olemassa oleviin pankkisäännöksiin, niin nyt kirjoitamme sääntöjä parhaiden rakentamiskäytäntöjen mukaan. Siksi neuvottelemme helposti rakentajien kanssa.
Kaikki rakennusyritykset voidaan jakaa kahteen luokkaan: urakoitsijat ja rakennuttajat. Jos puhumme urakoitsijoista, lainaamme niitä tehdyn vaateen siirron vakuussopimuksen nojalla. Tietenkin tutustumme ensin yrityksen historiaan, selvitämme, mitä sopimuksia se on aiemmin tehnyt ja mitä taloudellisia tuloksia se on saavuttanut. Tarkistamme myös rakennusasiakkaan ja selvitämme, voiko hän todella maksaa tämän yhteydenoton. Jos on epäselvyyttä, ylimääräinen talletus voidaan vaatia. Samalla ymmärrämme, että monien rakennusyritysten vakuusarvo on vertaansa vailla toteutettavan urakan volyymiin. Siksi panttia pidetään useimmiten vain lisätakuutena yrityksen edusta sopimuksen täytäntöönpanossa. Jos rakennusyrityksillä on paljon tilauksia, laskemme, kuinka paljon yritys tarvitsee rahaa ja annamme lainan käyttöpääoman täydentämiseen.
Toinen rakentajien ryhmä ovat rakentajien takana olevat rakentajat. Miten ne rahoitetaan?
Monet Nizhny Novgorodin kehittäjät ovat jo saaneet päätökseen projekteja, jotka tuovat heille tasaisen tulon. Sberbank myöntää lainoja tällaisilla esineillä. Tämä on Nižni Novgorodin alueen kysytyin järjestelmä. Jos Sberbankin Nižni Novgorodin alueen koko rakennusalan lainasalkku on nyt 9,3 miljardia ruplaa, niin olemassa olevien tilojen turvaa vastaan on myönnetty lainoja noin 4 miljardia ruplaa. Tämän järjestelmän suosio selittyy sen poikkeuksellisella mukavuudella rakennusorganisaatioille. Laina myönnetään enintään kymmeneksi vuodeksi, lainanottajien ei tarvitse vahvistaa varojen käyttötarkoitusta, ja siksi ne hävitetään oman harkintansa mukaan.
Jos rakennuttajalla ei ole vakuuksia, Sberbank tarjoaa hänelle projektirahoitusta rakenteilla olevan kohteen vakuutta vastaan. Laina-aika on myös enintään kymmenen vuotta, mutta ensinnäkin yrittäjän on osallistuttava hankkeeseen vähintään 30 % omista varoistaan ja toiseksi rahat ohjataan tiukasti aiottuun tarkoitukseen. Sberbankin rakennusasiantuntijat tutkivat kaiken projektin dokumentaation ja jatkossa pankki rahoittaa vain ne työt ja materiaalit, jotka on ilmoitettu kanssamme sovitussa arviossa. Lisäksi tarkistamme töiden toteutumisen kuukausittain. Kaikki tämä ei ole yhtä kätevää kehittäjille, mutta projektirahoituksella Nižni Novgorodin alueella on suuri kysyntä.
Rakennusyritysten itsensä rahoituksen lisäksi Venäjän Sberbankin Volgo-Vyatka Bankin Nižni Novgorodin alueen pääkonttori lainaa aktiivisesti niiden asiakkaille, sekä yksityisille että juridisille henkilöille. Pienyrityksille olemme kehittäneet Business Real Estate -tuotteen. Aiemmin vuokratiloissa työskennelleet yrittäjät saivat mahdollisuuden ostaa liikekiinteistöjä asuntolainalla viidestä seitsemään vuodeksi. Usein asuntolainan maksut ovat verrattavissa vuokrakorkoihin. Siksi yrittäjät ovat jo arvostaneet tätä tuotetta, 10-15% Nižni Novgorodin alueen Sberbankin pienyritysten koko lainasalkusta on lainoja kiinteistöjen ostoon. Asuntolainojen korot ja ehdot ovat myös erittäin hyväksyttäviä yksityishenkilöille, joten jopa 70 % alueen asunnoista ostetaan tällä hetkellä luotolla. Vuosi 2013 osoitti, että asuntolainaohjelmien normaalin toiminnan ansiosta rakennuttajat voivat houkutella riittävän määrän osakkeenomistajia rakennusprojektien alkuvaiheessa. Siksi kehittäjät tarvitsevat usein hyvin vähän luottovaroja. On vain päätettävä, mikä on tässä tapauksessa kannattavampaa: kantaa luottotaakka itse vai siirtää se ostajille.
Ja kuka tämän päivän kehittäjistä ei voi saada lainaa Sberbankilta?
Suurin este lainan saamiselle on mahdollisen lainanottajan maineen pilaantuminen. Jos rakennuttaja ei ole aiemmin täyttänyt velvoitteitaan, se ei voi enää saada lainaa. Enkä puhu yrityksistä, vaan ihmisistä, jotka tekivät päätökset: omistajista ja huippujohtajista. Voit luoda uuden yrityksen, mutta et syntyä toista kertaa. Sberbank ratkaisee tänään kaikki muut rakennustyömaan lainaamiseen liittyvät ongelmat.
Rakentamisessa on tapana tarkastella erikseen pitkäaikaista ja lyhytaikaista luotonantoa, jotka eroavat tavoitteiltaan ja menetelmiltään. Pitkäaikaisella luotolla tarkoitetaan lainojen antamista sijoittajille investointien rahoitusresursseina, ts. maksaa rakentamiseen tarvittavat työt ja tavarat. Nämä prosessit kuvataan kohdassa 25.7.
Lyhytaikainen luotonanto on tarkoitettu ensisijaisesti urakoitsijoille, joskus - asiakkaille tilapäisesti puutteellisen käyttöpääoman täydentämiseksi ja rakentamisen normaalin etenemisen ylläpitämiseksi. Kuten luvussa näkyy. 33 oppikirjaa, urakoitsijoiden käyttöpääomaa tarvitaan niiden normaaliin toimintaan. Tämä johtuu talous- ja tuotantotyön voimakkaasta kuukausittaisesta ja joskus kausittaisesta syklisyydestä.
Siten rakentamisen pitkäaikaisen luotonannon käsite liittyy ensisijaisesti sijoittajan käyttöomaisuuden kehittämiseen, lyhytaikainen - urakoitsijan käyttöpääoman täydentämiseen. Samalla urakoitsijat, jos he luottavat liiketoimintansa vakaaseen kehitykseen, voivat ottaa pitkäaikaista lainaa uusien rakennuskaluston hankintaan ja oman rakennuskannan kehittämiseen - silloin heistä tulee itse sijoittajia. Kotimaisen rakentamisen investoinnit eivät kuitenkaan ole liian suuria eivätkä kasva vaihto- ja uusien laitteiden hankintatarpeesta huolimatta (kuvat 38.1 ja 38.2), joten urakoitsijat eivät usein ota pitkäaikaista lainaa. Syyt ovat riittämättömän tilauskannan puute, riittämättömät tuotot uusista tai käynnissä olevista rakennusprojekteista, epäselvät tulevaisuudennäkymät uusien kalliiden laitteiden käyttöön sekä suurten lainojen vakuuksien tarve.
Pitkäaikaisessa luotonannossa laaditaan liiketoimintasuunnitelma, joka toimitetaan pankille. Merkittävissä määrin ja ehdoin laina jaetaan eriin, joista jokaisella voi olla eri koko ja takaisinmaksuaika. Lainasopimukseen voi sisältyä lauseke tiettyjen teknisten edustajien, alihankkijoiden tai tavarantoimittajien pakollisesta osallistumisesta (ns. sidotut lainat).
Lainasopimuksen solmimista varten rakennusorganisaatio toimittaa pankille hakemuksen, jossa on pyydetty lainasumma ja lainaehdot, lainan oletetun takaisinmaksun lähteen vahvistavat asiakirjat, lainan vakuusasiakirjat, viimeisimmät tilinpäätökset jne.
Lyhytaikaisia lainoja saadaan enintään vuodeksi, useammin useiksi viikoiksi tai kuukausiksi. Lainat voidaan myöntää vakuudellisesti (vakuus) tai vakuudettomasti. Vakuudeton laina myönnetään vain henkilölle, jolla on moitteeton luottohistoria ja pieni määrä.
Riisi. 38.1.
Riisi. 38.2.
Lainan vakuusvelvoitteet tulee määritellä lainasopimuksessa. Lainan vakuudeksi pankki voi vaatia irtaimen tai kiinteän omaisuuden panttauksen, ulkopuolisen takauksen, saamisten luovutuksen jne. Irtaimena omaisuutena yritys voi pantata omia ajoneuvojaan, rakennusajoneuvoja, työstökoneita ja muuta
likvidi omaisuus. Materiaalivarastot ja keskeneräiset työt eivät ole panttilaita, koska tämä häiritsee normaalia tuotantoprosessia. Vuokrattua käyttöomaisuutta ei hyväksytä vakuudeksi.
Pantatun omaisuuden todellisen arvon arvioimiseksi voidaan asettaa toimikunta. Pantattua kalustoa voidaan käyttää sopimuksen mukaisesti ennen ulosmittausta (eli vakuuden vaatimiseen asti) rakentamisessa.
Kiinteistöpantti (asuntoluotto) myönnetään hieman monimutkaisemmin, joten sitä käytetään pääsääntöisesti pitkäaikaiseen lainaamiseen. Asuntolainasopimukset on rekisteröity Rosreestr. Kiinnitetty kiinteistö vaatii "omistuksen puhtauden" tarkistamisen, kun käytetään valtion rekisteröintitietoja.
Tarvittavien vakuuksien puuttuessa lainanottaja voi esittää takauksen kolmansilta osapuolilta, jotka sitoutuvat olemaan vastuussa luotonantajalle yhdessä lainanottajan kanssa. Takaajan tulee suhtautua vastuullisesti tällaisen velvoitteen myöntämiseen, koska esimerkiksi lainanottajan konkurssin sattuessa takaajan on maksettava kokonaan muiden ihmisten velat.
Boles safe on lainanottajan vakuutus vakuutusyhtiössä. Samalla vakuutuksenantaja saa vakuutetulta vakuutusmaksun (eli maksun palveluistaan ja riskistään), jonka suuruus määräytyy lainanottajan maksukyvyttömyyden todennäköisyys huomioon ottaen.
Lyhytaikaisen lainan suuruus riippuu oman käyttöpääoman saatavuudesta, varojen tarpeesta ja saadun ennakkomaksun suuruudesta. Normaalilla käyttöpääoman määrällä ja työn oikea-aikaisella maksulla lyhytaikaista lainaa ei yleensä tarvita. Tarvittavan lainasumman laskemiseksi laaditaan tulo- ja menosuunnitelma.
Esimerkiksi pankkitilin varojen saldo kuun 1. päivänä on 300 tuhatta ruplaa. Laitteiden vuokrasopimuksen mukaan vuokra on maksettava 141 600 ruplaa 5. päivään mennessä. arvonlisäverolla (lainaa suunniteltaessa maksut on otettava huomioon arvonlisäverolla, koska pankin kautta suoritettavaa tilitystä koskevat säännöt edellyttävät). Noin 660 tuhatta ruplaa vaaditaan henkilöstöpalkkoihin kertyneillä; palkat on maksettava ennen 10. päivää, ja myöhästyneisiin palkoihin liittyy sakkoja. Noin samaan aikaan saapuvien materiaalien maksuaika tulee - 413 tuhatta ruplaa. Sisältää ALV: n. Poistot ja materiaalien sisäinen alaskirjaus tuotantoon ovat sisäisiä toimintoja, eivätkä ne vaikuta tarvittavan käyttöpääoman määrään.
Asiakkaan odotetaan maksavan 1 770 tuhatta ruplaa kuun loppuun mennessä. arvonlisäveron kanssa, joka kattaa enemmän kuin odotetut kustannukset. Tässä tapauksessa lyhytaikaisen (enintään yksi kuukausi) lainan tarve on 141 600 + + 660 000 + 413 000 - 300 000 = 914 600 ruplaa. Pienellä marginaalilla
odottamattomia kuluja varten lainatarpeen määrä on noin 950 tuhatta ruplaa. (Ei alv:n alainen). Kuukausittaiset velanhoitokustannukset 9 prosentin vuosikorolla ovat
950 000 0,09 / 12 \u003d 7125 ruplaa.
Lyhytaikaisen lainan korko on yleensä korkeampi kuin pitkäaikaisen ja on keskimäärin 9 % vuodessa. Lyhytaikaisessa luotonannossa ei yleensä puhuta taloudellisesta vaikutuksesta - tämä on pakotettu toimenpide, jolla varmistetaan rakennustuotannon jatkuvuus oman käyttöpääoman puutteessa. Voidaan puhua vain luoton suhteellisista eduista verrattuna velkojen maksamatta jättämisen seuraamuksiin ja tuotannon pysäyttämisestä aiheutuviin tappioihin. Joka tapauksessa on ymmärrettävä, että laina on ajanhyöty ja rahan menetys.
- Venäjän Pankki ylläpitää luottohistorian keskusluetteloa, johon tiedot siirretään vain lainanottajan virallisella suostumuksella.
- Venäjän federaation keskuspankin tiedot vuodelta 2012