1. Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą (244 str.) dviejų ar daugiau asmenų priklausantis turtas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise. Turto, kurio nuosavybės teise nustatoma kiekvieno savininko dalis, bendroji nuosavybė yra bendroji nuosavybė.

Šis Rusijos Federacijos būsto kodekso straipsnis nustato, kurios daugiabučio namo dalys yra daugiabučio namo patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Daugiabučio namo bendrosios nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendroji nuosavybė atsiranda tiesiogiai dėl to, kad piliečiai įgyja nuosavybės teisę į konkrečias patalpas. Įsigijęs konkretų butą daugiabučiame name, savininkas kartu tampa bendrosios nuosavybės dalyviu pagal šį straipsnį šiame pastate esančioms patalpoms, kurios nėra butų dalys ir skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo patalpą, tada Rusijos Federacijos būsto kodeksas konkrečiau išvardija bendras namo dalis, nurodant jas be kitų.

Be artimiausių paties daugiabučio namo dalių, komentuojamame straipsnyje yra šio namo patalpų savininkų bendroji jungtinė nuosavybė, įskaitant žemės sklypą, kuriame yra šis namas, su apželdinimo ir apželdinimo elementais ir kt. nurodytame žemės sklype esantys objektai, skirti šio namo priežiūrai, eksploatacijai ir gerinimui. Žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas, ribos ir dydis nustatomi vadovaujantis žemės teisės aktų ir urbanistikos teisės aktų reikalavimais. Visų pirma, remiantis 1997 m. rugsėjo 26 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu N 1223 „Dėl žemės sklypų dydžio nustatymo ir ribų nustatymo daugiabučiuose namuose nuostatų patvirtinimo“, perleisto žemės sklypo standartinis dydis. į bendrą namo savininkų bendrąją dalinę nuosavybę neatlygintinai nustatomas priklausomai nuo sklypo, kurį tiesiogiai užima gyvenamieji pastatai ir kiti nekilnojamojo turto objektai, kurie yra daugiabučio namo dalis, taip pat gretimos teritorijos, reikalingos jų funkcionavimui (priežiūrai), paimant plotą. atsižvelgti į urbanistikos normų reikalavimų laikymąsi, priešgaisrinę saugą, sanitarinius tarpus tarp pastatų ir kitus standartus, normalių gyvenimo sąlygų gyventojams užtikrinimą daugiabutyje, gyvenamųjų pastatų ir kito į daugiabutį priklausantį turtą priežiūrą, taip pat prieigą prie visų daugiabučio namo patalpos. Kartu turi būti užtikrintos normalios piliečių gyvenimo sąlygos gretimuose žemės sklypuose ir šių sklypų savininkų, savininkų, naudotojų ir nuomininkų, taip pat juose esančių pastatų, statinių ir statinių savininkų teisės.

Įvadiniame įstatyme, pagal kurį buvo padaryti Rusijos Federacijos žemės kodekso pakeitimai, aprašyta žemės sklypo formavimo ir neatlygintino perdavimo bendroji daline nuosavybė tvarka. Esamoje užstatyme žemės sklypai, kuriuose yra statiniai, kurie yra daugiabučio namo bendroji nuosavybė, gyvenamieji pastatai ir kiti statiniai, suteikiami kaip bendroji nuosavybė bendrosios dalinės nuosavybės teise namų savininkų nustatyta tvarka ir sąlygomis. būsto teisės aktai.

Formuojant žemės sklypą, kuriame yra daugiabutis namas, siekiant jį perduoti daugiabučio namo bendrajai nuosavybei, parengiamas žemės sklypų, kuriuose yra artimiausi daugiabučiai namai, ribų projektas. Šie projektai pridedami prie sprendimo perduoti žemės sklypą daugiabučio namo bendrajai nuosavybei.

Vietos valdžios institucija informuoja piliečius, žemės naudotojus, žemės savininkus ir valstybei ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų, kurių teisėti interesai gali būti nukentėję su žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas, formavimu ir plėtra, nuomininkus. žemės sklypų, kuriuose yra daugiabutis namas, ribų projektinės.greta esantys daugiabučiai.

Sprendimą suteikti žemės sklypą esamame pastate arba atsisakyti suteikti žemės sklypą suinteresuoti asmenys gali apskųsti teismui.

Jeigu teismo sprendimas suteikti žemės sklypą esamoje statyboje arba atsisakyti suteikti žemės sklypą pripažįstamas negaliojančiu, teismas savo sprendimu turi teisę įpareigoti vykdomąją valstybės valdžios ar vietos valdžios organą, numatytą 2014 m. str. Rusijos Federacijos žemės kodekso 29 straipsnyje nurodykite žemės sklypą, nurodydami jo suteikimo laikotarpį ir sąlygas.

Pagal Rusijos Federacijos federalinį įstatymą „Dėl namų savininkų bendrijų“ 1996 m. birželio 15 d. N 72-FZ (neteko galios pagal įvadinį įstatymą 2005 m. kovo 1 d.), daugiabutis butas (bendra savininkų nuosavybė) yra vientisas nekilnojamojo turto kompleksas, įskaitant nustatytose ribose esantį žemės sklypą ir jame esantį gyvenamąjį pastatą, kitus nekilnojamojo turto objektus, kurių atskiros dalys, skirtos gyvenamajai ar kitai paskirčiai (patalpos), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikos piliečiams, juridiniams asmenims. Rusijos Federacija, Rusijos Federaciją sudarantys subjektai, savivaldybės (namų savininkai) – privati, valstybinė, savivaldybių ir kitos nuosavybės formos, o likusios dalys (bendroji nuosavybė) yra jų bendroji datos nuosavybė.

Taigi, apibūdinant „daugiabučio namo“ sąvoką, reikėtų remtis tuo, kad daugiabutis yra gyvenamojo namo tipas, kurio specifinis požymis, skiriantis jį, pavyzdžiui, nuo individualaus namo, skirto vienai šeimai, 2015 m. yra tai, kad vienas nekilnojamojo turto kompleksas Daugiabučio namo turtas susideda iš atskirų dalių - gyvenamųjų patalpų, negyvenamųjų patalpų, kurios gali priklausyti Rusijos Federacijos piliečiams, juridiniams asmenims, ją sudarančių subjektų ar savivaldybių, kitų dalių šį kompleksą (bendrąją nuosavybę), kurie yra bendrosios jungtinės nuosavybės teise pirmiau minėtų patalpų, kurios nėra butų dalys ir yra skirtos su jų paskirtimi glaudžiai susijusioms gyvenamosioms ir negyvenamosios patalpoms bei patekimui į jas aptarnauti.

2. Daugiabučio namo bendrosios nuosavybės dalyviai - šio namo patalpų savininkai, savo nuožiūra ir savo interesais, atliekant bet kokius su šiuo turtu susijusius veiksmus, neprieštaraujančius įstatymams ir kitiems teisės aktams. ir nepažeisti kitų asmenų teisių ir įstatymų saugomų interesų, turėti, tai yra faktiškai valdyti bendrą turtą (tiesiogiai jai daryti įtaką), naudoti, tai yra vartoti turtą pagal paskirtį visų savininkų susitarimu, o jo teismo nustatyta tvarka kurio nors iš savininkų reikalavimu nėra bendrojo naudojimo objektų daugiabučiame name, tačiau turi teisę jais disponuoti tik šio kodekso ir civilinių įstatymų nustatytomis ribomis.

3. Daugiabučio namo patalpų savininkai gali rekonstruoti daugiabučiame name esančią bendrąją nuosavybę, jeigu dėl rekonstrukcijos sumažinamas namo bendrosios nuosavybės dydis, tik gavę visų patalpų, esančių daugiabutyje, savininkų sutikimą. daugiabutis namas.

4. Komentuojamo straipsnio 4 dalis apibrėžia šio straipsnio 2 dalimi suteiktą teisę disponuoti daugiabučio namo bendrąja nuosavybe jo patalpų savininkams, tai yra leidžia atlikti administracinius veiksmus bendrosios nuosavybės atžvilgiu. , o būtent perduoti naudotis bendra nuosavybe daugiabučiame name kitiems asmenims.

Tuo pačiu metu Rusijos Federacijos būsto kodeksas nustato šias šių veiksmų atlikimo sąlygas:

• patalpų savininkai daugiabučiame name savo visuotiniame susirinkime turi priimti sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų perdavimo;
• visuotinio daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimo sprendimas neturėtų pažeisti piliečių ir juridinių asmenų teisių ir teisėtų interesų.

5. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (274 straipsnis) teisę ribotai naudotis svetima žeme vadina servitutu.

Nekilnojamojo turto savininkas turi teisę reikalauti iš kaimyninio žemės sklypo savininko, o prireikus ir iš kito žemės sklypo (gretimo sklypo) savininko, suteikti teisę ribotai naudotis kaimyniniu sklypu (servitutas). ).

Rusijos Federacijos būsto kodeksas nustato, kad žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis namas (daugiabučio namo savininkų bendrosios nuosavybės objektas), gali būti suvaržytas kitų asmenų riboto naudojimo teise.

Pagrindines teisės normas, reglamentuojančias riboto naudojimosi svetimu žemės sklypu (servitutą) teisę, nustato civiliniai teisės aktai ir žemės teisės aktai, ypač 2009 m. Rusijos Federacijos žemės kodekso 23 straipsnis.

Žemės, taip pat civiliniai, teisės aktai išskiria privatų ir valstybinį servitutą. Pagal str. Pagal Rusijos Federacijos žemės kodekso 23 straipsnį privatus servitutas yra nustatytas pagal civilinius įstatymus, žemės įstatymai nenustato specialių taisyklių šiuo klausimu.

Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą (274 str.) servitutas gali būti nustatomas siekiant užtikrinti praėjimą ir važiavimą per kaimyninį žemės sklypą, tiesti ir eksploatuoti elektros linijas, komunikacijas ir vamzdynus, užtikrinti vandens tiekimą ir melioraciją, taip pat kaip kiti nekilnojamojo turto savininko poreikiai, kurie negali būti patenkinti nenustačius servituto.

Viešąjį servitutą nustato įstatymas ar kitas Rusijos Federacijos norminis teisės aktas, Rusijos Federaciją sudarončio subjekto norminis teisės aktas, vietos valdžios institucijos norminis teisės aktas tais atvejais, kai tai būtina Rusijos Federacijos interesams užtikrinti. valstybei, savivaldybei ar vietos gyventojams, neužimant žemės sklypų. Viešojo servituto nustatymas atliekamas atsižvelgiant į viešo svarstymo rezultatus.

Tais atvejais, kai dėl viešojo servituto nustatymo atsiranda galimybė naudotis žemės sklypu, žemės sklypo savininkas, žemės naudotojas, žemės savininkas turi teisę reikalauti nusišalinti, t. perkant iš jo šį žemės sklypą viešąjį servitutą nustatančios valstybės institucijos ar vietos valdžios institucijos kompensacija už nuostolius arba suteikiant jam lygiavertį žemės sklypą su nuostolių kompensacija. Tais atvejais, kai dėl viešojo servituto nustatymo atsiranda didelių sunkumų naudojantis žemės sklypu, tuomet jo savininkas turi teisę reikalauti iš viešąjį servitutą nustatančios valstybės institucijos ar vietos valdžios institucijos proporcingai sumokėti.

Servitutas gali būti laikinas arba nuolatinis. Servituto įgyvendinimas turėtų mažiausiai apsunkinti žemės sklypą, kuriam jis nustatytas.

Draudimas nustatyti žemės sklypo apsunkinimą neleidžiamas, kai būtinas kitų asmenų patekimas į daiktus, buvusius iki šio kodekso įsigaliojimo dienos. Pavyzdžiui, vyksta tam tikri ryšiai. Tai reiškia, kad buvo apsunkinimų, jie nėra nauji, jie yra seni, ir į šias zonas patekti negalima.

Ateityje nauji suvaržymai (servitutas) nustatomi tokio sklypo suvaržymo reikalaujančio asmens ir daugiabučio namo patalpų savininkų susitarimu ir turi būti įregistruoti valstybei teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo tvarka. , pagal Rusijos Federacijos federalinio įstatymo „Dėl valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo“ nuosavybės ir sandorių su juo taisykles“.

Nesusitarus dėl servituto nustatymo ar sąlygų, ginčą servituto nustatymo reikalaujančio asmens prašymu sprendžia teismas.

Žemės sklypo apsunkinimas servitutu neatima iš sklypo savininkų nuosavybės, naudojimo ir disponavimo šiuo sklypu teisių šio kodekso ir civilinių teisės aktų nustatytose ribose.

Servitutu apsunkinto sklypo savininkai turi teisę, jeigu įstatymai nenustato ko kita, reikalauti iš asmenų, kurių interesais yra nustatytas servitutas, proporcingą užmokestį už naudojimąsi sklypu.

1. Daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučiame name esanti bendroji nuosavybė, t.

1) šiame name esančios patalpos, kurios nėra butų dalys ir skirtos aptarnauti daugiau nei vieną šio namo kambarį, įskaitant tarpbutines aikšteles, laiptus, liftus, lifto ir kitas šachtas, koridorius, technines aukštas, palėpes, rūsius, kuriuose yra inžinerinės komunikacijos, kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną kambarį duotame name (techniniai rūsiai);

2) kitos individualiems savininkams nepriklausančios šiame name esančios patalpos, skirtos šio namo patalpų savininkų socialiniams ir kasdieniniams poreikiams tenkinti, įskaitant patalpas, skirtas jų laisvalaikiui organizuoti, kultūrinei plėtrai, vaikų kūrybai, kūno kultūrai. ir sporto bei panašių renginių;

3) stogai, aptveriantys konkretaus namo laikančiąsias ir nelaikančias konstrukcijas, mechaninę, elektros, sanitarinę ir kitą įrangą (įskaitant konstrukcijas ir (ar) kitą įrangą, skirtą užtikrinti netrukdomą žmonių su negalia patekimą į buto patalpas). pastatas), esantis šiame name lauke arba viduje ir aptarnaujantis daugiau nei vieną kambarį;

(su pakeitimais, padarytais 2017 m. gruodžio 29 d. Federaliniu įstatymu N 462-FZ)

4) žemės sklypas, kuriame yra šis namas, su apželdinimo ir gerinimo elementais, kitais objektais, skirtais šiam namui prižiūrėti, eksploatuoti ir gerinti ir esantį nurodytame žemės sklype. Žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas, ribos ir dydis nustatomi vadovaujantis žemės teisės aktų ir urbanistikos teisės aktų reikalavimais.

(1 dalis su pakeitimais, padarytais 2011 m. birželio 4 d. federaliniu įstatymu N 123-FZ)

2. Patalpų daugiabučiame name savininkai daugiabučiame name valdo, naudojasi ir šio kodekso bei civilinių teisės aktų nustatytomis ribomis juo disponuoja.

3. Daugiabučiame name bendrosios nuosavybės dydžio sumažinimas galimas tik gavus visų šio namo patalpų savininkų sutikimą jį rekonstruojant.

4. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu, priimtu visuotiniame šių savininkų susirinkime, daugiabučiame name esanti bendroji nuosavybė gali būti perduota naudotis kitiems asmenims, jeigu tai nepažeidžia piliečių teisių ir teisėtų interesų bei juridiniai asmenys.

4.1. Pritaikyti daugiabučio namo bendrąją nuosavybę, kad būtų užtikrintas netrukdomas žmonių su negalia patekimas į daugiabučio namo patalpas pagal šio kodekso 15 straipsnio 3 dalyje nurodytus reikalavimus, leidžiamas be visuotinio patalpų savininkų susirinkimo sprendimo. daugiabučiame name tik tuo atveju, jei toks pritaikymas atliekamas nepritraukiant nurodytų savininkų lėšų.

(4.1 dalis, nustatyta 2017 m. gruodžio 29 d. federaliniu įstatymu N 462-FZ)

5. Žemės sklypas, kuriame yra daugiabutis namas, gali būti suvaržytas kitų asmenų riboto naudojimo teise. Neleidžiama drausti nustatyti žemės sklypo apsunkinimus, jeigu būtina užtikrinti kitų asmenų patekimą į objektus, buvusius iki šio kodekso įsigaliojimo dienos. Naujas žemės sklypo suvaržymas riboto naudojimo teise nustatomas tokio žemės sklypo apsunkinimo reikalaujančio asmens ir patalpų daugiabučiame name savininkų susitarimu. Ginčai dėl žemės sklypo suvaržymo nustatymo riboto naudojimo teise ar tokio suvaržymo sąlygų sprendžiami teisme. Viešasis servitutas žemės sklypo atžvilgiu nustatomas pagal žemės teisės aktus.

(su pakeitimais, padarytais 2018 m. rugpjūčio 3 d. Federaliniu įstatymu N 341-FZ)

6. Daugiabučio namo sunaikinimo, įskaitant nelaimingą atsitikimą, žūtį, nugriovimo atveju, daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise išlieka dalis žemės sklypo, kuriame buvo namas, su elementais. apželdinimo ir apželdinimo bei kitų šio namo, objektų, esančių nurodytame žemės sklype, priežiūrai ir eksploatavimui bei gerinimui pagal bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantį daugiabučiame name sunaikinimo metu, įskaitant atsitiktinę mirtį, tokio namo nugriovimą. Šie savininkai šioje dalyje numatytą turtą valdo, naudoja ir juo disponuoja civilinių teisės aktų nustatyta tvarka.

(šeštoji dalis įtraukta 2006 m. gruodžio 18 d. federaliniu įstatymu N 232-FZ)

Komentarai apie straipsnį

1. 1 punkto komentaras. Art. yra taisyklė, plėtojanti Rusijos Federacijos civilinio kodekso 290 straipsnio 1 dalies normą, nurodanti galimą daugiabučio namo bendrojo turto nuosavybę jame esančių patalpų savininkams. Ši taisyklė išsamiau išvardija bendrosios nuosavybės sudėtį po elementą. Tuo pačiu metu bendrąją nuosavybę sudarančių elementų sąrašas, skirtingai nei Rusijos Federacijos civilinio kodekso 290 straipsnio 1 dalyje pateiktas sąrašas, nėra baigtinis. Tai rodo įstatymų leidėjo vartojamas posakis „įskaitant“.

Sprendžiant dėl ​​elemento santykio su bendrąja nuosavybe, reikia vadovautis šių elementų paskirties požymiais. Yra du tokie ženklai.

Pirmasis ženklas yra tai, kad elementas skirtas aptarnauti daugiau nei vieną kambarį. Antras požymis – elementas skirtas aptarnauti visą daugiabutį.

Bendroji nuosavybė, jeigu tam yra būtini teisiniai pagrindai, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučio namo patalpų savininkams.

Nustatant daugiabučio namo patalpų savininkų bendrosios nuosavybės elementų technines ir eksploatacines charakteristikas, reikia vadovautis SNiP 2.08.01-89 „Gyvenamieji namai“.

2. 2 dalies p.1 komentaras. Art. Skirtingai nuo anksčiau galiojusios Federalinio įstatymo „Dėl namų savininkų bendrijų“ (SZ RF. 1996. N 25. str. 2963; RG. 2001. Gruodžio 31 d.; 2002. kovo 26 d.) 10 straipsnio normoje nėra konkrečių nurodymų. dėl žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas, ribų nustatymo tvarkos ir dydžio, ir apima orientacinio pobūdžio formuluotes, orientuojančias atitinkamų santykių dalyvius į žemės teisės aktus ir miesto planavimo veiklos teisės aktus. Žemės teisės aktų reikalavimai dėl žemės sklypų ribų ir dydžių bendrai apibrėžti Rusijos Federacijos žemės kodekso 33, 36 straipsniuose, federaliniame įstatyme „Dėl žemėtvarkos“ (RG. 2001 m. birželio 23 d.), federaliniame įstatyme. Įstatymas „Dėl valstybinės žemės kadastro“ (RG. 2000. sausio 10 d.), Rusijos Federacijos Vyriausybės 2002 m. rugpjūčio 7 d. potvarkis N 576 „Dėl disponavimo valstybinės žemės sklypais iki valstybės nuosavybės ribų nustatymo tvarkos žemės“ (RG. 2002. rugpjūčio 10 d.; 2003. lapkričio 27 d.).

Išsamią žemės sklypų, kuriuose yra daugiabučiai namai, dydžio nustatymo ir ribų nustatymo tvarką nustato Žemės sklypų daugiabučiuose namuose dydžio nustatymo ir ribų nustatymo taisyklės, patvirtintos Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu 1997 m. rugsėjo 26 d. N 1223 (su pakeitimais, padarytais 2000 m. rugpjūčio 21 d.) (RG. 1997. spalio 10 d.; 1998 m. balandžio 16 d.).

3. 2 punkto pastabos. Art. nustato daugiabučio namo patalpų savininkų teisinius veiksnumus bendrosios nuosavybės atžvilgiu. Kadangi bendrosios nuosavybės režimas apibrėžiamas kaip bendroji nuosavybė, nuosavybės teisė, naudojimas ir disponavimas ja vykdomas visų bendrosios nuosavybės dalyvių susitarimu (žr. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246, 247 straipsnius). Poreikis tarp bendrosios nuosavybės dalyvių susitarti dėl bendrosios nuosavybės nuosavybės ir naudojimo kyla dėl to, kad, nepaisant nuosavybės teisės dalių dydžio, savininkų įgaliojimai yra vienodi. Bendrosios dalinės nuosavybės dalyvis, jeigu tai realiai įmanoma, turi teisę reikalauti jam valdyti ir naudoti dalį bendrosios nuosavybės, kuri gali būti atskirta nuo kitų jo dalių.

4. 3 taisyklės punkto komentaras. Art. yra nauja būsto teisės aktuose. Nurodo vienintelį įstatymų leidėjo požiūriu įmanomą būdą sumažinti bendrosios nuosavybės dydį - daugiabučio namo rekonstrukciją, o tiksliau vieną iš jos variantų, kurį įgyvendinus turėtų sumažėti bendroji nuosavybė. daugiabučio ploto. Šiuo atveju įstatymų leidėjas nenumato kitų bendrosios nuosavybės dydžio mažinimo būdų, pavyzdžiui, keičiant ribas ir sumažinant žemės sklypo, kuriame yra namas, dydį.

5. 4 punkto pastabos. Art. yra taisyklė, patikslinanti Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246 straipsnio 1 dalies taisyklę, nustatančią bendraturčių monopolį sprendžiant bendrosios nuosavybės teisinį likimą. Bendrosios nuosavybės dalyvių susitarimas dėl tam tikrų bendrąją nuosavybę sudarančių elementų perleidimo turi būti įforminamas specialiu sprendimu, priimtu visuotiniame daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkime. Akivaizdu, kad toks sprendimas turi būti priimtas bendru sutarimu, nes bent vieno iš savininkų nenoras dalį turto perleisti kitiems asmenims daro perdavimo procesą neteisėtu.

Perleidimo galimybės gali būti labai įvairios, įskaitant konkurencinio aukciono procedūras, pavyzdžiui, suteikiant teisę naudotis automobilių stovėjimo aikštele ar sporto aikštele, esančia žemės sklype, kuris yra bendrosios nuosavybės dalis.

Santykiai dėl naudojimosi bendrosios nuosavybės atskirais elementais turi būti įforminami bendraturčių įgalioto asmens ir naudotojo sutartimi.

6. 5 dalyje komentaras. Art. nustatytas bendrasis leidimas žemės sklypą, kuriame yra daugiabutis namas, apsunkinti šio sklypo riboto naudojimo teise tretiesiems asmenims. Ši teisė vadinama servitutu ir priklauso daiktinių teisių kategorijai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 216, 274-277 straipsniai). Servitutas nustatomas nuosavybės teise priklausančiam turtui ir nenutrūksta, kai šis turtas perduodamas naujam savininkui.

Paprastai servitutas nustatomas riboto naudojimo teisę nustatyti reikalaujančio asmens ir savininkų susitarimu. Servitutas privalomas valstybinė registracija pagal Federalinio įstatymo „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ 27 straipsnio taisykles (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16). 1533 str.; 2002. N 15. 1377 str.; 2003. N 24. 2244 str.). Valstybinė servitutų registracija vykdoma Vieningame valstybės teisių registre pagal savininkų (jų įgalioto asmens) arba asmens, kurio naudai nustatytas servitutas, jeigu pastarasis turi servituto sutartį, pareiškimą.

Šiame straipsnyje mes išsamiai apsvarstysime, kas yra įtraukta į bendrą nuosavybę, kokius darbus valdymo organizacija privalo atlikti kaip daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros dalį. Išsamiai išanalizuosime einamojo remonto darbų sąrašą, taip pat apsvarstysime, kaip formuojasi mokėjimai už bendro turto priežiūrą ir remontą.

Viena pagrindinių daugiabučių namų valdymo sutarties sąlygų yra bendrosios nuosavybės priežiūra, todėl svarbu žinoti, iš ko susidaro daugiabučių namų bendrosios nuosavybės sąrašas ir ką iš tikrųjų valdote. Be to, tai padės išspręsti daugelį ginčytinų problemų su savininkais, taip pat sudaryti išlaidų sąmatas.

Visi daugiabučio namo butų ir negyvenamųjų patalpų savininkai taip pat yra ir atitinkamos daugiabučio namo bendros nuosavybės dalies savininkai. Kuo savininkui nuosavybės teise priklausančios patalpos didesnės, tuo didesnė nuosavybės dalis bendrojoje namų ūkyje jam priklauso. Ši aplinkybė lemia tiesioginę savininkų atsakomybę už jų bendros nuosavybės būklę. Valdymo organizacija yra raginama prižiūrėti bendrą turtą pagal valdymo sutartį.

Bendrą daugiabučio namo nuosavybę sudaro toks elementų sąrašas:

1. Visos bendros patalpos yra ne apartamentuose. Pagrindinė jų funkcija – daugiabučių namų patalpų aptarnavimas. Tai: palėpės, koridoriai, laiptinės ir skrydžiai, balkonai ir lodžijos, liftų šachtos ir įranga, katilinės, elektros skirstomieji skydai, siurblinės, rūsiai ir kt.
2. Patalpos, kurios nėra niekieno nuosavybė, bet atlieka laisvalaikio organizavimo funkciją: fojė, salė, sporto kampelis, vaikų žaidimų aikštelė ir kt.;
3. Namo inžinerinės sistemos, esančios ne gyventojų ir savininkų patalpose, bet esančios daugiabučio namo viduje: šalto vandens ir karšto vandens vamzdynai, šilumos tiekimas, dujotiekis, elektros tinklai, kanalizacija, vėdinimo šachtos, šiukšlių latakas ir kt.
4. Įranga, skirta vidaus inžineriniams tinklams aptarnauti: siurbliai, katilai, transformatoriai, generatoriai, apskaitos prietaisai ir kt.
5. MKD konstrukciniai elementai: stogas, fasadas, pamatai, perdangos ir plokštės, laikančiosios ir nelaikančios konstrukcijos, tvoros, sniego sulaikymas, rampos;
6. Po MKD pastatu esanti žemė ir su vietine vietove susijęs žemės sklypas. Į bendrą turtą įeina visi apželdinimo ir apželdinimo elementai: žaidimų aikštelė, šiukšliadėžės, pavėsinės, suolai, veja, gėlynai, vazonai, fontanai, šaligatviai, automobilių stovėjimo aikštelės, požeminė automobilių stovėjimo aikštelė, užtvarai, tvoros, vartai, vartai ir kt.

Išvardintus elementus nustato Rusijos Federacijos teisės aktai: 1 str. Būsto kodekso 36 straipsnis ir Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. rugpjūčio 13 d. dekretas Nr. 491.

Bendro turto priežiūra: darbų rūšys

2013 m. balandžio 3 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu Nr. 290 buvo patvirtintas minimalus daugiabučių namų bendros nuosavybės priežiūros paslaugų ir darbų sąrašas. Tikslų tokių paslaugų sąrašą nustato valdymo organizacija, patvirtina chartija ir nurodyta daugiabučio namo priežiūros sutartyje. Pagrindiniai daugiabučių namų bendros nuosavybės priežiūros darbų tipai yra šie:

1. Vidaus ir gretimų teritorijų švara priežiūra: laiptinių, skrydžio, balkonų, lodžijų, liftų, įėjimų valymas; sniego, ledo, lapų šalinimas nuo šaligatvių ir gretimų teritorijų;
2. Daugiabučio namo kiemo teritorijos apželdinimas ir gražinimas;
3. Kietųjų atliekų išvežimo užtikrinimas;
4. Priešgaisrinės saugos standartų laikymasis
5. Daugiabučių namų paruošimas šildymo sezonui, įskaitant temperatūros ir drėgmės normatyvų laikymosi stebėjimą daugiabučių namų viduje;
6. Reguliarus daugiabučių namų ir konstrukcinių elementų bendrosios nuosavybės tikrinimas, siekiant stebėti jų būklę ir remonto poreikį:
7. Einamąjį bendro turto remontą;
8. Daugiabučių namų tvarkymo dokumentacijos tvarkymas, techninė dokumentacija, kvitų išrašymas, darbas su skolininkais.

Pažvelkime atidžiau į valdymo institucijos darbą atliekant bendros nuosavybės techninę apžiūrą, eilinį remontą ir dokumentaciją.

Reguliarus daugiabučių namų bendrosios nuosavybės patikrinimų atlikimas

Pagrindinis techninių apžiūrų tikslas – nustatyti gedimus, reguliuoti komunikacijų veikimą, ištaisyti smulkius jų veikimo defektus. Ši veikla apima patikrinimą:

• šalto vandens tiekimo ir nuotekų sistemos: sistemų sandarumo tikrinimas, jungiamųjų detalių patikra; reguliuoti visos sistemos veikimą, šalinti kamščius, tvirtinti sanitarinę įrangą;
• karšto vandens tiekimo ir šildymo sistemos: smulkių nesandarumo pašalinimas, šilumos izoliacijos, prietaisų ir jungiamųjų detalių patikra; vožtuvų, čiaupų, vožtuvų tikrinimas, sistemos valymas nuo apnašų ir nešvarumų;
• ir elektros energijos tiekimo sistemos veikimo reguliavimas: kištukinių lizdų, lempučių, jungiklių veikimo tikrinimas, įskaitant perdegusių lempučių keitimą įvažiavimuose ir vietinėje teritorijoje; smulkių elektros laidų gedimų šalinimas;
• vėdinimo šachtos ir kanalai;
• gaubtai;
• MKD ruošiantis vasaros ir žiemos eksploatacijos periodams bei šildymo sezonui.

Patikrinimai gali būti skirstomi į planinius ir neplaninius, sezoninius ir metinius. Patikrinimą gali atlikti savininkai, valdymo organizacijos atstovai, valstybiniai būsto turto inspektoriai, valdžios institucijų atstovai.

Einamasis daugiabučių namų bendrosios nuosavybės remontas

Ypač svarbu atskirti einamąjį ir kapitalinį remontą, nes šie darbai skirsis tiek apimtimi, tiek finansavimo šaltiniais.

Einamasis remontas apima planinius darbus, kuriais siekiama palaikyti daugiabučio namo komunikacijų darbingumą, pašalinti esamus gedimus, dalinį daugiabučio namo konstrukcinių elementų keitimą ar restauravimą, būtent:

• restauravimas, deformacijų šalinimas, pamato stiprinimas;
• dalinis fasado remontas, restauravimas, dalinis dažymas;
• dažymas, stiprinimas, siūlių ir įtrūkimų šalinimas ant grindų;
• stogo nesandarumo pašalinimas, kai kurių gegnių sistemos elementų stiprinimas, drenažo sistemos elementų keitimas, hidroizoliacijos, šiltinimo, vėdinimo ant stogo remontas;
• langų ir durų elementų remontas ir keitimas bendro naudojimo patalpose;
• tarpbutinių pertvarų sekcijų remontas ir restauravimas;
• laiptinės ir balkono elementų restauravimas ir remontas, prieangių ir stogelių remontas;
• MKD pastato bendro naudojimo patalpų sienų, lubų, grindų dažymas ir apdaila;
• šildymo sistemų, šalto vandens, karšto vandens tiekimo, kanalizacijos, elektros tinklų nesandarumo ir kitų gedimų šalinimo darbai, kai kurių vidaus inžinerinių sistemų elementų keitimas;
• šiukšliadėžių remontas;
• zonų remontas ir vėdinimo sistemos elementų keitimas;
• darbas tobulinant vietinę vietovę.

Kapitaliniam remontui priskiriami darbai, atliekami tais atvejais, kai įprastinis remontas neįmanomas, kelia pavojų gyvenimo daugiabučiame saugumui, o konstrukcinių elementų susidėvėjimas, specialistų teigimu, viršija 60 proc.

Darbas su dokumentais

Į bendrosios nuosavybės priežiūros veiklos sąrašą įtrauktas darbas su dokumentais:

• sutarčių su išteklių tiekimo ir rangovų organizacijomis sudarymas;
• atliktų darbų priėmimas iš rangovų;
• techninės dokumentacijos saugojimas ir pildymas;
• komunalinių paslaugų kvitų išrašymas, darbas su skolininkais;
• pasų pareigūno darbas registruojant piliečius, tvarkant gyventojų apskaitą, išduodant pažymas.

Mokesčiai ir tarifai už daugiabučių namų bendrosios nuosavybės priežiūrą

Remiantis Rusijos Federacijos teisės aktais, daugiabučių namų bendros nuosavybės priežiūros ir remonto tarifus priima daugiabučių namų savininkai visuotiniame susirinkime. Tačiau pirmiausia valdymo organizacija turi rimtai padirbėti dėl siūlomo patvirtinti mokesčio ekonominio pagrindimo. Norėdami tai padaryti, jums reikia:

• apžiūrėti bendrą daugiabučio namo būklę;
• sudaro daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūros ir remonto darbų sąrašą;
• tvirtina darbų atlikimo terminą ir jų dažnumą;
• parengti išlaidų sąmatą atsižvelgdami į daugiabučio namo būklės specifiką ir bendrąsias charakteristikas.

Taip pat reikėtų atsižvelgti į tai, kad nustatytas tarifas neturėtų viršyti didžiausios vietos teisės aktais patvirtintos sumos.

Atsakomybė už bendro turto priežiūrą

Kadangi bendra nuosavybė daugiabučiame name priklauso savininkams, atsakomybė už jo būklę tenka tik jiems. Priklausomai nuo pasirinkto valdymo būdo, atsakomybė teks ir atitinkamiems asmenims.

Tiesioginio valdymo forma jie atsako už organizacijos, su kuria sudarytos sutartys atlikti atitinkamą darbą, bendro turto būklę. HOA, būsto kooperatyvo valdymo formos atveju šis juridinis asmuo prisiima atsakomybę. Vadovaudamas valdymo įmonei, ji atsako savininkams už suteiktas paslaugas ir atliktus darbus.

36 straipsnis. Nuosavybės teisė į patalpų savininkų bendrąją nuosavybę daugiabučiame name

• patikrino šiandien
• 2019 m. sausio 12 d. kodas
• įsigaliojo 2005-03-01

Naujų straipsnių, kurie neįsigaliojo, nėra.

Palyginti su straipsnio redakcija 2018-09-01 2011-06-18 2007-01-01 2005-03-01

Pakeitimai str. 36 Rusijos Federacijos gyvenamasis kompleksas

Meno paminėjimai. 36 Rusijos Federacijos būsto kodeksas teisinėse konsultacijose

• Apmokėjimas už bendrąsias namo paslaugas
  

  25.04.2018 platina. Leiskite man paaiškinti kodėl. Nepaisant to, kad daugiabučiame name jums priklauso negyvenamoji patalpa, jūs vis tiek esate savininkas ir jums galioja taisyklės Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis. Tai yra, jūs esate bendro turto, pavyzdžiui, įėjimų, savininkas. stogas, rūsys, palėpė, fasadas ir kt., įskaitant vietinę teritoriją. Nurodyta

• Įregistruoti MKD žemės sklypo dalį
  

  22.02.2018 Laba diena, Marina. Ne, pagal įstatymus tai neįmanoma. Taigi rėmuose Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis gretima teritorija reiškia bendrą nuosavybę, kuria savininkai disponuoja protokole įrašytu sprendimu. Kuriame

• Kam priklauso negyvenamoji patalpa?
  

  05.09.2017 Būsto kodekse pasirodė net ne pirmajame jo leidime, o 2011 m. - Kazanės miesto nuosavybė datuojama 1996 m., Tada išplėsti papunktį esamiems santykiams. 2) 1 dalis Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis Nesu tikras, kad taip nutiks.

• Parduodama reklaminė juosta balkone. Su kuo turėčiau derinti?
  

  14.02.2017 Labas rytas, Irina. IN Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis teigiama, kad fasadas, įskaitant balkono plokštę lauke, yra bendroji namo nuosavybė, kuria galima naudotis tik gavus visų savininkų sutikimą

• Gyvenamųjų patalpų perkėlimas į negyvenamąsias patalpas.
  

  02.02.2017 patalpų rekonstrukcijos ir pertvarkymo darbai, dėl kurių sumažės dalis bendro daugiabučio namo turto. Pagal 1 dalies 3 ir 4 punktus Art. 36 Rusijos Federacijos gyvenamasis kompleksas, patalpų savininkams daugiabučiame name bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučiame name esanti bendroji nuosavybė, būtent: stogai.




29.01.2017 Laba diena, Aleksejus. 3 dalyje Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis




08.01.2017 išlaikant (galimai sumažinant) bendrosios nuosavybės dydį ir įveda neapibrėžtumą įgyvendinant nuosavybės ir naudojimo teisę į nurodytą turtą, įtvirtintą 2 p. Art. 36 Rusijos Federacijos gyvenamasis kompleksas, kitiems daugiabučio namo patalpų savininkams. Pagal 3 dalį Art. 36 Rusijos Federacijos gyvenamasis kompleksas, galima sumažinti bendros nuosavybės dydį daugiabučiame name




02.12.2016 .d. Yra visas darbų sąrašas. kurios yra įtrauktos į bendros nuosavybės priežiūrą ir šie darbai atliekami nepriklausomai nuo to, ar savininkas gyvena, ar ne. Be to, viskas gerai Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis jums priklausė dalis bendro turto, tai yra jūsų dalį aptarnavo valdymo įmonė, kaip ir visus kitus, todėl mokėjimas buvo atliktas būtent už išlaikymą




12.08.2016 Labas rytas, Aleksandrai. Ne, taip nėra. IN Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis sakoma: 1. Daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso daugiabučiame name esanti bendroji nuosavybė, t.

• Įėjimo grupės pašalinimas padidinus verandą
  

  12.07.2016 gretima teritorija, kuri yra bendroji visų namo savininkų nuosavybė, o norint sumažinti dalį, reikalingas visų savininkų sutikimas 3 dalies pagrindu. Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis: 3. Daugiabučio namo bendros nuosavybės dydžio mažinimas galimas tik gavus visų šio namo patalpų savininkų sutikimą per jo rekonstrukciją.




14.06.2016 dalis bendros nuosavybės galima tik gavus visų namo savininkų sutikimą, atsižvelgiant į tai, kad savininkai iš esmės yra bendrosios nuosavybės savininkai ir yra Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis. Kalbant apie patalpų perkėlimą į negyvenamąsias, Rusijos Federacijos būsto kodekso 26 straipsnyje, į dokumentų, kurie pateikiami perregistruoti, sąrašą, pastato butų savininkų sutikimas nėra įtrauktas.




05.05.2016 visiems vienodos teisės normos. Faktas yra tas, kad įrengę duris koridoriuje, taip sumažinote bendros nuosavybės plotą, kuris, remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis priklauso visiems jūsų namo savininkams, tai yra 1000. Ir tokioje situacijoje jums reikia visų savininkų leidimo, o ne tik 2/3, kaip nurodyta Būsto kodekso 36 straipsnio 3 dalyje.




04.05.2016 patalpas, tai yra, naudositės nuolatine siena, tuomet reikės gauti visų savininkų sutikimą, remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 40 straipsnio 2 dalimi, nes pagal 2014 m. Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis


14.03.2016 „Draudimas blokuoti praėjimus net ir privačiose žemėse“ niekur negali būti įvestas, kol nebus pakeistas Rusijos Federacijos Konstitucijos 36 straipsnis, taip pat 4 punkto 1 punktas. Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis pagal kurią: „Patalpų daugiabučiame name savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendroji nuosavybė




26.01.2016 turtas negali būti parduodamas, tik išnuomojamas, o vėliau tik sutikus visiems Jūsų namo savininkams priimant sprendimą Jūsų namo savininkų susirinkime. IN Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis, 4 dalis sakoma: 4. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu, priimtu visuotiniame tokių savininkų susirinkime, daugiabučiame name esančių bendrosios nuosavybės objektų.

• Savavališka sandėliavimo patalpų statyba laiptinėse
  

  14.01.2016 HOA pirmininko protokolo su savininkų sprendimu nėra, todėl sandėliuko statyba nėra teisėta. O patalpų nuoma? Remiantis 4 dalimi Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis savininkai turi teisę tai daryti, jeigu tai nepažeidžia kitų gyventojų teisių ir teisėtų interesų, o būtent tai ir yra leidžiama Jūsų atveju. aš




15.12.2015 nuosavybė. kuri iš esmės priklauso visiems savininkams. Štai kodėl turtu galima disponuoti tik gavus visų savininkų sutikimą. Ypač 3 dalyje Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis sakoma: 3. Sumažinti bendros nuosavybės dydį daugiabučiame name galima tik gavus visų šio namo patalpų savininkų sutikimą per jo rekonstrukciją.




30.11.2015 rūsį daugiabučiame name savininkas įgijo neteisėtai ir jį ne tik galima, bet ir reikia ginčyti teisme, nes 4 dalies pagrindu. Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis bet koks bendros nuosavybės perleidimas neturi pažeisti kitų savininkų teisių: 4. Daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimu, priimtu 2012 m.




19.11.2015 teisėtus kaimynų interesus, naudojimosi gyvenamosiomis patalpomis taisykles, taip pat patalpų savininkų bendrosios nuosavybės daugiabučiame name išlaikymo taisykles. Ir į Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis, 2 dalis sakoma: 2. Patalpų daugiabučiame name savininkai valdo, naudojasi šio kodekso ir civilinių teisės aktų nustatytomis ribomis.

1 puslapis iš 2

§ 1. Gyvenamųjų patalpų savininkų teisėuž daugiabučio namo bendrąją nuosavybę

Civiliniai ir būsto teisės aktai numato specialų tam tikrų santykių, atsirandančių naudojant daugiabučiuose namuose esančias gyvenamąsias patalpas, reglamentavimą: buto daugiabučiame name savininkas kartu su patalpomis, kurias jis naudoja kaip butą, taip pat turi nuosavybės dalį. iš bendrosios namo nuosavybės. Iš šios nuostatos iš esmės išplaukia, kad nuosavybės santykiai daugiabučiuose namuose yra įvairesni nei įprastuose gyvenamuosiuose namuose, nes teisės objektai daugiabučiuose namuose yra ne tik gyvenamosios patalpos, bet ir kiti daiktai, tarp jų ir nekilnojamieji.

Bendrosios nuosavybės santykiai daugiabučiuose namuose gali būti nagrinėjami įvairiai detaliai, išdėstant juos skirtinguose lygmenyse. Tas pats butas bendrosios nuosavybės teise gali priklausyti dviem ar daugiau asmenų. Tokiu atveju galima ir bendroji, ir bendroji būsto nuosavybė. Šie bendrosios nuosavybės santykiai sąlyginai gali būti vadinami vidiniais, nes jie susiklosto tarp vieno objekto (buto ar izoliuotų patalpų) savininkų. Laiptų, liftų, rūsių, koridorių ir kitų bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės santykiai, susiklostantys tarp vienos gyvenamosios patalpos savininkų, iš vienos pusės, ir kitų būsto sektoriaus nekilnojamojo turto savininkų, kita vertus, gali būti sąlyginai. vadinami išoriniais bendrosios nuosavybės santykiais daugiabučiame name , t.y. to paties daugiabučio namo butų savininkų santykiai dėl bendrojo naudojimo objektų.

Pabrėžtina, kad su būstu daugiabučiuose namuose nesusijusio, o įvairiems asmenims nuosavybės teise priklausančio turto konsolidavimas vyksta ne subjekto valia, o dėl įstatyme numatytų juridinių faktų. Tiksliau, bendroji nuosavybė į bendruosius daiktus atsiranda dėl to, kad subjektas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąsias patalpas daugiabučiame name. Kitaip tariant, asmuo savo valią nukreipia į nuosavybės teisės į konkretų būstą atsiradimą, tačiau kadangi jo egzistavimas daugiabučiame name neįmanomas be pagalbinių elementų, kartu su nuosavybės teisės į gyvenamąją patalpą įgijimu, jis įgyja bendrosios dalinės nuosavybės teisę. nuosavybės teisė į bendrą turtą. Tokia teisė atsiranda įstatymo galia, neatsižvelgiant į subjektyvius gyvenamųjų patalpų pirkėjo siekius, t.y. neturi reikšmės, ar žinojo, kad pirkdamas butą kartu mezga bendrosios nuosavybės santykius.

Turto, nesusijusio su būstu, o esančio daugiabučiame name ir bendrosios nuosavybės teise, valdymas ir naudojimas tradiciškai vykdomas visų daugiabučio namo ir kito būsto sektoriuje esančio nekilnojamojo turto savininkų susitarimu, o jo nesant – teismo nustatyta tvarka. Tarp būdų susitarti tarp vieno daugiabučio namo visų gyvenamųjų patalpų savininkų gali būti ir namų savininkų bendrijos 1 organizavimas.

Jeigu sukuriama savininkų bendrija, tam tikra dalis įgaliojimų, susijusių su kiekvieno jos nario bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės teise, yra „perleista“ juridiniam asmeniui. Kalbama apie bendro turto valdymą, suteikimą naudotis tretiesiems asmenims ir kai kurias kitas teises, numatytas skyriuje. VI Rusijos Federacijos gyvenamųjų namų kompleksas. Atkreiptinas dėmesys, kad toks perdavimas neturi įtakos savininko padėčiai gyvenamosios patalpos atžvilgiu – pačiam būsto savininkui nėra atimama teisė valdyti jam priklausančias patalpas, jais naudotis ir jomis disponuoti.

§ 2. Dalies bendrosios nuosavybės teise daugiabučiame name teisinio režimo ypatumai

Apibūdinant bendrąją nuosavybę daugiabučiame name, būtina suprasti, kad dalis bendrųjų Rusijos Federacijos civilinio kodekso nustatytų disponavimo bendrosios nuosavybės teise taisyklių taisyklių netaikoma viešiesiems objektams. Šios problemos, kuri teisinėje literatūroje nebuvo tinkamai aptarta, plėtra gali duoti svarbių praktinių rezultatų.

Pirma, pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246 straipsniu, disponavimas bendrosios nuosavybės teise vykdomas visų jo dalyvių susitarimu. Bendrosios nuosavybės dalyvis turi teisę savo nuožiūra parduoti, dovanoti, palikti testamentu, įkeisti savo dalį ar kitaip ja disponuoti. Be to, pagal taisyklę, numatytą str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, pardavus dalį bendro turto pašaliniams asmenims, likę bendrosios dalinės nuosavybės dalyviai turi pirmumo teisę pirkti parduotą akciją ta kaina, už kurią parduodamas ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus pardavimą viešame aukcione. Ši taisyklė netaikoma bendrojo naudojimo objektams daugiabučiuose namuose, nes savininkas negali atimti dalies, neperleidęs gyvenamosios patalpos. Buto savininkas neturi teisės perleisti jam nuosavybės teise priklausančios gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės dalies, taip pat atlikti kitus veiksmus, su kuriais ši dalis perleidžiama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą (Įstatymo 2 punktas). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 290 straipsnis). Taigi, kiekvieno gyvenamųjų patalpų savininko dalis bendrosios nuosavybės teise į bendrus daiktus visada seka gyvenamųjų patalpų nuosavybės likimą.

Perleidus nuosavybės teisę į gyvenamąsias patalpas (butą ar atskirą bute esančią patalpą), kiekvieno naujo savininko dalis bendrosios nuosavybės teise į šiuos daiktus nustatoma pagal atitinkamą ankstesnio savininko dalį.

Antra, bendrosios dalinės nuosavybės dalyvis turi teisę paskirstyti savo dalį. Ši taisyklė negali būti taikoma ir daugiabučiam namui, nes ta jo dalis, kuri nėra gyvenamoji, paprastai yra skirta gyvenamosioms patalpoms aptarnauti, vadovaujantis 2010 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 135 straipsnis yra priedas, todėl visada seka pagrindinių dalykų - butų - likimą. Be to, kadangi priedas vienu metu tarnauja keliems pagrindiniams dalykams, toliau nurodyta priedo bendrosios nuosavybės teisės dalimis.

Iš to, kas išdėstyta, galime daryti išvadą, kad bendroji datinė nuosavybė į bendrą nekilnojamąjį turtą daugiabučiuose namuose yra bendrosios nuosavybės rūšis. Jo būdingos savybės:

1) nesugebėjimas paskirstyti akcijų natūra;

2) negalėjimas atidalyti bendrosios nuosavybės teisės dalies atskirai nuo gyvenamosios patalpos;

3) ženklas, kylantis iš pirmųjų dviejų: dalis negali egzistuoti savarankiškai, ji yra neatskiriama buto, kaip daikto, dalis.
nuosavybės teises, todėl visada seka tokios gyvenamosios patalpos likimą.

Nagrinėjamos rūšies bendros nuosavybės taisyklės taikymas galimas ir santykiuose, nesusijusiuose su būsto sektoriumi. Tokia schema yra visiškai įmanoma, pavyzdžiui, garažų statybos kooperatyvuose, susijusiuose su viešaisiais objektais (bendraisiais žemės sklypais, inžineriniais įrenginiais, keliais ir kt.). Dažnai tokios problemos kyla įvairiems juridiniams asmenims ir piliečiams, individualiems verslininkams priklausančiuose administraciniuose pastatuose. Tokių santykių reguliavimas prieš priimant atitinkamus teisės aktus gali būti vykdomas pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso ir Rusijos Federacijos būsto kodekso normas pagal 1 analogiją. Šią išvadą patvirtina Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 2009 m. liepos 23 d. nutarimas „Dėl kai kurių ginčų dėl patalpų savininkų teisių į bendrąją pastatų nuosavybę nagrinėjimo praktikos klausimų“, , visų pirma nurodo, kad patalpų, esančių negyvenamajame pastate, savininkų santykiai, kylantys iš bendrosios nuosavybės tokiame pastate, įstatymais nereglamentuojami, todėl vadovaujantis 2014 m. 1 valgomasis šaukštas. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsniu, šiems santykiams taikomos teisės aktų normos, reglamentuojančios panašius santykius, ypač 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249, 289, 290 str. Remiantis tuo, kas išdėstyta, pastato atskiros patalpos savininkas visais atvejais turi bendrosios nuosavybės teisę į pastato bendrąją nuosavybę.

§ 3. bendrojo naudojimo patalpos daugiabučiame name

Daugiabučių namų nuosavybės santykius skirtingu metu reglamentuojantys norminiai aktai pateikia skirtingus turto, kuris yra namo savininkų bendrosios nuosavybės teise, sąrašus.

Pagal panaikintą 1992 m. gruodžio 24 d. Rusijos Federacijos įstatymą Nr. 4218-I „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“, laiptinėse, liftuose, koridoriuose, stoguose, techniniuose rūsiuose ir kitose bendro naudojimo patalpose, ne butų inžinerinėje įrangoje ir vietinės teritorijos yra bendrosios nuosavybės teise. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nurodytos namo laikančiosios konstrukcijos, mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga buto išorėje arba viduje, aptarnaujančiame daugiau nei vieną butą.

Laikinosiose daugiabučių namų nuostatose, patvirtintose 1993 m. gruodžio 23 d. Rusijos Federacijos prezidento dekretu Nr. 2275 1, o vėliau – federaliniu įstatymu „Dėl namų savininkų bendrijų“ buvo detaliau išvardyti objektai, kurie yra bendrosios dalinės nuosavybės teise. namų savininkų 2.

Rusijos Federacijos būsto kodeksas (1 dalis, 36 straipsnis) nustato, kad daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso šiame pastate patalpos, kurios nėra butų dalys ir skirtos aptarnauti daugiau nei viena patalpa tam tikrame pastate, įskaitant tarpbutinių laiptinių platformas, laiptus, liftus, liftų ir kitas šachtas, koridorius, technines aukštas, palėpes, rūsius, kuriuose yra inžinerinės komunikacijos, kitą įrangą, aptarnaujančią daugiau nei vieną konkretaus namo patalpas ( techniniai rūsiai), taip pat stogai, atitveriantys šio namo laikančiąsias ir nelaikančias konstrukcijas, mechaninė, elektros, sanitarinė ir kita įranga, esanti šiame name lauke arba patalpų viduje ir aptarnaujanti daugiau nei vieną patalpą, žemės sklypas ant kurio yra šis namas, su apželdinimo ir apželdinimo elementais bei kitais šio namo priežiūrai, eksploatavimui ir gerinimui skirtais objektais, esančiais nurodytame žemės sklype. Žemės sklypo, kuriame yra daugiabutis namas, ribos ir dydis nustatomi vadovaujantis žemės teisės aktų ir urbanistikos teisės aktų reikalavimais.

Tačiau visuose dokumentuose šis sąrašas toli gražu nėra baigtinis. Šiuo atveju galima suformuluoti principą: turtas gali būti priskiriamas bendrai tik tada, kai jis skirtas aptarnauti daugiau nei vieną gyvenamąją ar negyvenamą patalpą. Pažymėtina, kad Rusijos Federacijos būsto kodekse, skirtingai nei ankstesniuose teisės aktuose, nuosavybės sąraše taip pat yra žemės sklypai (Federalinio įstatymo „Dėl Lietuvos Respublikos būsto kodekso įsigaliojimo“ 1 dalis, 36 straipsnis, 16 straipsnis). Rusijos Federacija“). Kaip teisingai nurodo I. B.. Mironovo nuomone, teisė naudotis žemės sklypu kaip nuosavybės teisių turinio elementu reiškia užtikrintą tokio sklypo ekonominio eksploatavimo galimybę išgaunant jo naudingąsias savybes 1 .

Vadovaujantis str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 290 straipsnis Rusijos Federacijos būsto kodekse nurodo bendros nuosavybės atsiradimą tarp daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų gyvenamųjų patalpų savininkų. Tuo tarpu iš pradžių Rusijos Federacijos įstatyme „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“ buvo kalbama apie abiejų rūšių bendros nuosavybės – bendros ir bendros – naudojimą. Tačiau, kalbant apie nekilnojamąjį turtą, neabejotinai efektyviausias yra daugiabučiuose namuose esančios bendrosios dalinės nuosavybės projektavimas, kuris yra įtvirtintas Rusijos Federacijos civiliniame kodekse. Ši išvada grindžiama 2005 m. 1994 m. spalio 21 d. federalinio įstatymo „Dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmosios dalies įsigaliojimo“ 4 str., pagal kurį Rusijos Federacijos įstatymai ir kiti teisės aktai įsigaliojus Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmajai daliai. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas taikomas tiek, kiek jie neprieštarauja šio įstatymo normoms. Be to, 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 3 straipsnis nustato, kad „kituose įstatymuose esančios civilinės teisės normos turi atitikti šį kodeksą“. 2004 m. gruodžio 22 d. Valstybės Dūma, priėmusi naują Rusijos Federacijos būsto kodeksą, išsprendė nagrinėjamą klausimą vadovaudamasi Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu ir dabar panaikinto federalinio įstatymo „Dėl namų savininkų“ taikymo praktika. Asociacijos“.

Pažymėtina, kad praktiniu požiūriu priimtinesnis daugiabučiuose namuose esančio nekilnojamojo turto bendrosios dalinės nuosavybės projektavimas. Tai matyti iš toliau pateiktų dalykų.

Viena vertus, bendroji nuosavybė, be kita ko, pasižymi jos dalyvių nepakeičiamumu. Taigi, turint tokio tipo bendrą turtą, bet koks atidalijimas būtų labai sunkus, nes pirmiausia reikėtų nustatyti namo bendrojo naudojimo objektų dalį, o po to atidalinti (pavyzdžiui, parduoti) gyvenamąją patalpą kartu su dalimi bendros nuosavybės. objektus, o tada naujasis savininkas vėl turėtų tapti bendrosios jungtinės nuosavybės dalyviu, sujungdamas savo dalį bendrų daiktų su kitomis dalimis.

Kita vertus, disponavimas bendrosios jungtinės nuosavybės teise esančiu turtu vykdomas visų dalyvių sutikimu, kuris laikomas nepriklausomai nuo to, kuris iš dalyvių sudaro sandorį disponuoti turtu.

Atkreipiame dėmesį, kad bendrosios dalinės nuosavybės dalies nustatymo kriterijus yra turimo turto plotas. Kiekvieno dalyvio dalis pagalbinių objektų bendrojoje nuosavybėje yra proporcinga jam priklausančio bendro ploto daliai bendrame namo gyvenamajame plote, jei sutartis nenustato kitaip.

Paprastai šių objektų nuosavybė arba naudojimas gali būti išimtinai bendras. Vienam iš daugiabučio namo savininkų gali būti skiriami tik tam tikri bendri daiktai, nepažeidžiant kitų tame pačiame name esančių savininkų teisių ir teisėtų interesų. Pavyzdžiui, kai kuriais atvejais galima suteikti rūsio dalį naudotis vienam iš savininkų, tačiau toks suteikimas neįmanomas, jei objektas yra namo stogas ar negyvenamoji inžinerinė įranga.

Prieš įsigaliojant Rusijos Federacijos būsto kodeksui ir federaliniam įstatymui „Dėl namų savininkų bendrijų“, Laikinieji daugiabučių namų nuostatai tiesiogiai draudė bendrijai turėti nekilnojamojo turto; visas bendrijos įgytas nekilnojamasis turtas buvo jos narių bendroji dalinė nuosavybė.

Federalinis įstatymas „Dėl namų savininkų asociacijų“, o vėliau Rusijos Federacijos būsto kodeksas panaikino šį draudimą. Šiandien, kaip ir prancūzų sindikatai, Amerikos daugiabučių namų bendrijos ir kitos užsienyje paplitusios tokio tipo asociacijos, Rusijos namų savininkų bendrijos turi teisę būti nekilnojamojo turto nuosavybės subjektais. Tuo pačiu metu, skirtingai nei daugelio užsienio šalių teisės aktai, Rusijos teisės aktai išsamiai nereglamentuoja sprendimo dėl nekilnojamojo turto įsigijimo bendrijos būdu priėmimo. Pavyzdžiui, JAV tokia tvarka ypač detaliai reglamentuota gyvenamųjų patalpų, esančių daugiabučių namų savininkų bendrijos valdomame name, atžvilgiu. Taigi, teisės įsigyti būstą „savo“ namuose įgyvendinimas gali būti vykdomas dviem būdais. Pirma, pasinaudojant pirmumo teise pirkti butą. Antra, jei yra galimybė aukcione įsigyti būstą savo ar vieno ar kelių būsto savininkų vardu. Abiem atvejais bendrija sumokėtą įsigyto buto kainą paskirsto visiems savininkams ir išieško iš jų kaip apmokėjimą kolektyviniais tikslais proporcingai jiems priklausančioms dalims bendrojoje nuosavybėje.