Lakásépítési hitelezés problémái. Hitelek kereskedelmi ingatlanok építéséhez: hol és melyik bankban vegyen fel
Hitelezési feltételek
Szükséges dokumentumok
1. Útlevél;
2. Földrajzi bizonyítvány / Kivonat az USRR-ből;
3. SNILS / Jogosítvány;
4. 1 000 000 rubel feletti összeggel. (egy további dokumentum az ügyfél választása szerint):
- 2NDFL
- Segítség bank formájában
- Munkakönyv másolata
- Kivonat a PFR-ből (nem dolgozó nyugdíjasoknak)
A CB Renaissance Credit (LLC), a fogyasztói hitelezési szektor egyik vezető bankja Oroszországban, magánszemélyeknek kínál fogyasztási hiteleket, bankkártyákat, betéteket és egyéb szolgáltatásokat.
A 2003-ban alapított Renaissance Credit a TOP-50 legnagyobb orosz bank egyike, és 12 millió ügyféllel dolgozik Oroszországban. A "Renaissance Credit" tevékenységének földrajzi területe Oroszország 62 régióját fedi le.
Az Oroszországi Bank engedélyei banki műveletekre 3354. sz.
Weboldal "Renaissance Credit" - rencredit.ru
Hitelezési feltételek
Követelmények a hitelfelvevőkkel szemben
- az Orosz Föderáció állampolgársága;
- Életkor 20 évtől;
- Legalább 3 hónapos állandó munkahely;
- Állandó regisztráció az Orosz Föderáció bármely régiójában.
Szükséges dokumentumok
- az Orosz Föderáció útlevele;
- Egy további dokumentum az ügyfél választása szerint: SNILS, jogosítvány, 2NDFL, nemzetközi útlevél, munkakönyv másolata, nyugdíjalap kivonata (nem dolgozó nyugdíjasok számára) 250 000 rubel feletti hitelösszeggel
A Post Bank egy univerzális lakossági bank,
2016-ban hozta létre a VTB Csoport és az Orosz Posta Szövetségi Állami Egységes Vállalat a Leto Bank alapján.
Hitelezési feltételek
Követelmények a hitelfelvevőkkel szemben
- Életkor 18 éves kortól
- A mobiltelefon jelenléte; munkahelyi telefonszám jelzése, ha dolgozik, vagy másik elérhetőségi telefonszám
Szükséges dokumentumok
- Oroszország állampolgárának útlevele állandó regisztrációval Oroszország bármely tárgyában
- SNILS szám
- A munkáltató TIN-je
Hogyan lehet lakáshitelhez jutni
Cégünk honlapján hitelre is vásárolhat házat. Jól tudjuk, hogy nem mindenki tud egyszerre megfelelő mennyiségű pénzt összegyűjteni. Ezért egy olyan kényelmes állapot jött létre, amely a Credit Europe Bank JSC segítségével a legjövedelmezőbb lakásvásárlást segítette elő. A pénzintézet megbízható és minőségi munkát kínál, amit nemzetközi ügynökségek is megerősítenek. Hatalmas hálózat van Oroszországban. A legrészletesebb és legkiterjedtebb információk megszerzése érdekében bármilyen kérdést feltehet tanácsadóinknak.
A magánház építéséhez nyújtott hitel népszerű termék a bankokban. Az ingatlantulajdonossá válni vágyó ügyfelek szívesebben fektetnek be egy „álomotthon” létrehozásába, nem pedig a tervezés megtestesülésébe. A hitel feltételei attól függnek, hogy hol lehet hitelt felvenni ház vagy nyaraló építésére: egy nagy állami tulajdonú bankban vagy egy helyi regionális bankban.
Ha alacsony kamatozású hitelt vesz fel nem ellenőrzött hitelezőtől, az ügyfelek azt kockáztatják, hogy elveszítik az előleget, vagy felfújt kamatot fizetnek.
Hogyan lehet a legjobban hitelt felvenni ház vagy nyaraló építéséhez
A lakásépítési hitel igénylésének legjobb módja az online igénylés és az előzetes döntések megszerzése. Továbbá pozitív döntés esetén a banki irodába kell jönni. A hitelmenedzser elmagyarázza az árnyalatokat és beszél a lehetséges költségekről. Ha minden épül, akkor a pénzt azonnal vagy még aznap megkaphatja.
Az online jelentkezés most kényelmes és gyors módja egy modern ember számára, aki értékeli az idejét. Sőt, anélkül, hogy elhagyná otthonát, egyszerre több bankba is küldhet kérelmet.
Amikor bankot választ építési hitelhez, ügyeljen a következő paraméterekre:
- hitelfelvevői vélemények
- hitelfeltételek
- visszafizetési módok
- hírneve a piacon.
A hitelintézetek általában nem törekednek az ügyfelek „befizetésére”, és nem értékelik hírnevüket. A termék népszerűsége jelzi a kényelmét - ha egy vidéki ház (dacha, lakás) építésére hitelt választanak, akkor a bank megbízható.
A kölcsön futamideje a hitelfelvevő fizetőképességétől és a termék feltételeitől függ. A minimumfeltételek meghatározása a biztosítási többletköltségek, jutalékok és előre nem látható helyzetek figyelembevétele nélkül kockázatos. De irracionális a maximális korlátok meghatározása, mivel lehetőség van a határidő előtti fizetésre - a túlfizetés összege nagyobb lesz.
Fürdőház vagy kiegészítő létesítmények építését célszerű fogyasztási hitelből finanszírozni: magasabb lesz a kamat, de fedezet és kezes nélkül.
Meglévő ingatlanok jelzálogba adása nagy hiteleknél célszerű: hitel visszafizetésének biztosítékaként ez a legjobb megoldás, amely garantálja az építkezéshez nyújtott kedvezményes hitelt.
A legjobb bankok lakásépítési hitelhez
Az alábbiakban a legjobb orosz bankok TOP-5-jének értékelése található, amelyek a legkedvezőbb feltételeket kínálják ház és nyári rezidencia építéséhez. A minősítést hitelezési szakértők állították össze, és ajánlott ezekre a bankokra figyelni, és hagyni a kérelmeket.
Készpénzhitel magánház és nyaraló építésére az Alfa-Banktól
Oroszország egyik legnagyobb magánbankja minden 20-64 év közötti ügyfelének készpénzkölcsönt kínál különféle igazolások begyűjtése és fedezet nyújtása nélkül.
A kamatlábak vonzzák a hitelfelvevők figyelmét: 11,99%-ról a „bérlistás” ügyfelekre, 13%-ról mindenki másra. A kölcsön összege a hitelfelvevő kívánsága szerint változik - de legfeljebb 3 millió rubel legfeljebb 7 évig. Ez az összeg és a futamidő elegendő lesz ahhoz, hogy kényelmes fizetést válasszon magának.
A befolyt pénz bármilyen célra felhasználható, beleértve egy magánház és nyaralók építését, javítását.
Kedvező kamata az OTP Bank vidéki ház építésére felvett hitel
A magyar bank oroszországi leányvállalata, az OTP Bank nem osztja fel a hiteltermékek sorát az ügyfelek igényei szerint, bármilyen célú hitelt kínál a 21-65 év közötti potenciális hitelfelvevőknek 5 évre.
Könnyű hitelhez jutni fedezet és kezes nélkül az OTP Bankban: kamat - 11,5% -tól 750 ezer rubelig.
A hitelfelvevőnek joga van hitelalapokat átvenni és azokkal saját belátása szerint rendelkezni: a kölcsön feltételei nem kötelezik arra, hogy az elköltött kölcsönről beszámoljon a társaságnak.
Jelzálog- és lakáshiteleknél magas a 11,5%-os mérték, de az igénylőknek jelentős előnyük van: lehetőség van a fizetési határidő eltolódására (a szolgáltatásért a cég tarifái szerint jutalékot számítanak fel).
Az OTP Bank hitelei könnyen törleszthetők: terminálokban, weboldalon, átutalással más pénzforgalmi szervezetben vagy bankban.
Kedvezményes hitel nyugdíjasoknak házépítéshez a Sovcombanktól
Ön nyugdíjas, és építési hitelre van szüksége? A nyugdíjasok körében egyre népszerűbb a bank alacsony kamatozású hitel felvételét kínálja a kitűzött célok megvalósításához: ház, nyaraló, fürdő építéséhez vagy az életkörülmények javításához.
Felesleges szóváltás és "bürokrácia" nélkül lehet hitelhez jutni. Elég, ha egy kérelmet hagy a bank honlapján, és néhány percen belül megkapja az előzetes számítást és döntést a hitelről.
Expressz hitel házépítéshez igazolások és kezességek nélkül a Renaissance Credittől
A törlesztési csatornák széles hálózata (M.Video, banki terminálok, Euroset, QIWI) leegyszerűsíti a havi törlesztést és csökkenti a hitel késedelmességének kockázatát.
Fogyasztói kölcsön a Sberbanknál építkezéshez és javításhoz
Az ország állama és fő bankja - a Sberbank fogyasztási kölcsönt kínál bármilyen célra, beleértve egy magán- vagy vidéki ház építését biztosíték és kezes nélkül. Ez a program tökéletes azok számára, akiknek sürgősen pénzre van szükségük saját otthonuk javításához vagy felépítéséhez.
Közvetlenül a webhelyen végezhet számítást és kérhet hitelt. Szinte azonnal választ kap a banktól. A regisztrációhoz csatlakoztatott "Sberbank-Online" kell.
Ha a Sberbank, a VTB vagy a Rosselkhozbank állami tulajdonú bankokat fontolgatja annak érdekében, hogy hitelt vegyen fel házépítéshez, akkor a Sberbank minden bizonnyal ezeknek a bankoknak a kedvence. De ne felejtsük el, hogy a hiteligénylés az állami bankokban egy kicsit nehezebb, mint egy kereskedelmi banknál, amelyeket áttekintésünkben felsorolunk.
Hazánkban az épülő lakóépületek fő típusa a többlakásos lakóépület. Az építkezésükhöz nyújtott hitelezés nagyon specifikus. Az a tény, hogy az ilyen ház építésének projektjéből származó bevétel nem határozható meg egyértelműen előre. A lakások eladásából bevétel keletkezik, és az építkezés megkezdésének pillanatában nem lehet biztosan megmondani, milyen áron adják el a lakásokat a befejezésig. A piaci általános áringadozások mellett a terep előre nem látható változásai is hatással vannak a lakások költségeire. Például a metrómegálló vagy a ház melletti többszintes garázs építésére vonatkozó tervek megjelenése általában növeli a lakások költségeit, míg a cementgyár építési tervei csökkentik.
Ezenkívül a lakóépület építésének költségét sem lehet előre meghatározni. Az építkezés során mindig vannak úgynevezett előre nem látható munkák és költségek, amelyeket valóban lehetetlen előre látni. Például az egyik épülő lakóépületben egy vízcső szakadt bele a lakásban tárolt cementbe. A hétvégén nagyon erős betonkockává változott a lakás. Képzelheti, mennyi váratlan munkát és költséget okozott ez az esemény.
Ezeknek a tulajdonságoknak köszönhetően a hitelező szervezetek soha nem lehetnek biztosak abban, hogy az épület határidőre és a költségvetés keretein belül elkészül, és a lakást sikeresen értékesítik. Ennek megfelelően a bankok soha nem lehetnek biztosak abban, hogy a fejlesztő vissza tudja fizetni az építkezéshez kiadott hitelt. E tekintetben a külföldi bankok, amikor többlakásos lakóépületek építéséhez hitelt nyújtanak, hagyományosan speciális konstrukciót alkalmaznak, amelyben a kockázatok nagy részét más szervezetekre ruházzák át. Ez a séma körülbelül a következőképpen néz ki.
A fejlesztő saját költségén telket (vagy telekbérleti jogot) szerez. Ezután felvesz egy tervező szervezetet, és megrendeli tőlük a projektet, a tervező szervezet végrehajtja a projektet és biztosítja azt. Ugyanakkor biztosított az olyan hibák és hiányosságok jelenléte a projektben, amelyek az építési költségek növekedéséhez vezethetnek. A biztosítók természetesen nem dolgoznak együtt olyan tervező szervezetekkel, amelyek gyakran hibáznak, így az ilyen szervezetek kénytelenek elhagyni a piacot. Meg kell jegyezni, hogy ez a módszer az inkompetens szervezetek elutasítására nagyon hatékony.
A projekt birtokában a fejlesztő pályázatot hirdet építési vállalkozó kiválasztására, akinek teljesítési biztosítékot kell nyújtania. Garantáltan a kivitelező cég a szerződést a megbeszélt határidőn belül és az ajánlatban meghatározott áron tudja teljesíteni. A garanciát általában a vállalkozóval kötött szerződés értékének körülbelül 10%-ára adják. Akár bankgarancia formájában (természetesen nem az építkezést hitelező banktól), akár biztosítás vagy kezesség formájában. Hollandiában például létezik egy speciális garanciaalap, amely kizárólag az építőipari cégeknek nyújtott ilyen garanciák nyújtásával foglalkozik.
Tudva, hogy mennyibe kerülne az építkezés, a fejlesztő elemzi a lakáspiac helyzetét és trendjeit, és elkészíti az üzleti tervet, vagyis egy dokumentumot, amelynek meg kell győznie a bankot a projekt jövedelmezőségéről. Mindezek a tevékenységek a telekvásárlástól az üzleti terv elkészítéséig a projekt költségének akár 30%-át is igénybe vehetik.
Az üzleti tervvel a fejlesztő a bankhoz megy. A bankban vagy banki szakemberek, vagy egy külön erre felkért független cég szakértői tanulmányozzák az üzleti tervet, egy lakáspiaci tanulmány eredményeit, és összehasonlítják a kivitelező ajánlatát a hasonló létesítmények átlagos építési költségével. A szakértők pozitív véleménye esetén a projekt költségének hozzávetőlegesen 70%-ának megfelelő hitel kibocsátása javasolt. Hiszen a fejlesztőnél már a költségek 30%-a volt. Hitelt azonban nem adnak. A fejlesztővel kölcsönszerződést írnak alá, amely bizonyos idő elteltével (általában kb. 2 hónap múlva) lép életbe, feltéve, hogy a fejlesztő számos kötelezettséget teljesít.
Ezek a kötelezettségek nagyon sokak lehetnek. Alapvetően az a tény, hogy a fejlesztőnek be kell nyújtania független szervezetek következtetéseit, amelyek megerősítik a földvásárlási tranzakció jogtisztaságát, a telek környezeti tisztaságát stb. Emellett további kötelezettségek is felmerülhetnek.
Például az USA-ban, ahol a bankok az 1980-as években. súlyosan sújtotta a fejlesztők tömeges csődje, általában az épülő lakások legalább 70%-ára, vagyis a bank által finanszírozott épületrészre vevőt kell találni a fejlesztőnek, mielőtt hitelt kapna. A potenciális vevőknek megállapodást kell aláírniuk, mely szerint egy lakóépület időben történő átadása esetén vállalják, hogy a kialkudott áron lakást vásárolnak.
Kötelezettségüket egyúttal előleggel is igazolni kell, általában a lakás költségének 5%-ának megfelelő összegben. Ezt az "előre fizetett" pénzt a fejlesztőnek nincs joga a létesítmény építésére fordítani. A projekt teljes időtartama alatt letéti számlákon fekszenek a hitelező banknál. Ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit, ezt a pénzt visszakapják a vevők. Fontos megjegyezni, hogy a bank csak akkor ismeri el érvényesnek az eladás előtti szerződést, ha a vevő igazolni tudja, hogy az építkezés befejezése után megvan a lehetősége a lakás megvásárlására.
Mivel hazánk kivételével a világon a lakásvásárlók zöme olyan ember, aki nem tudja azonnal kifizetni a lakásköltséget, minden vásárlónak meg kell erősítenie a jelzáloghitel megszerzésének lehetőségét. Jelzáloghitelt elvileg bármelyik banktól kaphat, de általában a vevők a jegyzési eljárást (hitelellenőrzést) ugyanabban a bankban végzik el, amelyik a ház építését finanszírozza, és előzetes jelzáloghitel-szerződést kötnek vele.
Amikor a hitelfelvevő minden jogi, környezetvédelmi és egyéb felmérési kötelezettsége teljesült, a lakások 70%-a előértékesítésre került, minden lakás árának 5%-a letéti számlán jóváírásra került, és az előszerződések megkötésre kerültek. minden vevővel, hogy jelzáloghitelt nyújtson számukra, a bank... nem , nem kezdi meg a finanszírozást, hanem zálogszerződést köt a hitelfelvevővel. Minden megtett óvintézkedés ellenére a finanszírozás nem valósul meg biztosíték nélkül.
A fejlesztő szervezetek általában kis szervezetek. Gyakran nem rendelkeznek a hitel költségével arányos vagyonnal, ezért a fejlesztő magát az épülő épületet zálogba adja fedezetül. Ugyanakkor biztosítani kell mind az épületet, mind a helyszíni raktárban és az úton lévő anyagokat, az építőipari gépeket és mechanizmusokat, a személyzet életét és egészségét, valamint a harmadik személyekben okozott károkat.
A finanszírozás és az építkezés előrehaladtával a jelzáloggal terhelt épület költsége növekszik, ugyanakkor a bank által elkülönített forrásnál nagyobb összegben (a projekt teljes költségének 30%-a) marad.
Annak érdekében, hogy a fedezet értéknövekedése és a ténylegesen kihelyezett kölcsön összege megfeleljen, a bank csak az elvégzett, azaz a jelzáloggal terhelt épület értékét növelő munkák kifizetésére fordít hitelkeretet. Az építkezésre behozott tégla nem kerül fizetésre, mert a behozatal ténye nem növeli a kaució értékét. A fizetés csak azután történik, hogy a falat lefektették ebből a téglából.
Így létrejön egy többszintű bankvédelmi rendszer, amely mind a projekt sikeres befejezése, mind pedig a tervezett határidők és költség túllépése esetén meghiúsul a veszteségektől. Az építési kockázatok a biztosító- és garanciaszervezetekre, az alacsonyabb piaci árak kockázata pedig a leendő lakásvásárlókra hárul.
Ha a projekt sikeresen befejeződik, a hitelfelvevőnek vissza kell fizetnie a kölcsönt a lakások eladásából származó bevételből. Lakások eladásakor a vevők a fejlesztő számlájára fizetnek a bankban - az építkezés hitelezője. Innentől a források automatikusan a kölcsön visszafizetésére irányulnak. Így az egyes lakások megvásárlásával csökken a fedezet összege - a fejlesztő tulajdonában lévő épület részesedése, és ezzel párhuzamosan a fejlesztő bankkal szembeni tartozásának összege is csökken.
Ha az épületet időn túl, vagy a költségeket meghaladóan építik fel, akkor a zálog terhére a bank elégtételt kap, a kivitelező veszteségét pedig a legtöbb esetben a biztosítók vagy a kezesek fedezik.
Ez a rendszer jól kidolgozott, és bizonyos eltérésekkel szinte minden külföldön található többszintes lakóépület (társasház) építésének hitelezésénél használatos.
Nálunk egészen más a helyzet. Az építkezést nálunk szinte soha nem finanszírozzák hitelből, a lakásépítés finanszírozási rendszere általában a lakásvásárlók befektetéseire épül. A legtöbb esetben az építőiparban történő tőkerészesedési szerződéseket a vevőkkel kötik. E megállapodások alapján a vevők-részvényesek az építkezés során a lakás bekerülési értékének megfelelő összeget fektetnek be, és az építkezés befejeztével lakást kapnak a tulajdonukba.
Ez a rendszer rendkívül kockázatos a vásárlók számára. Valójában ugyanakkor vásárlókból vállalkozókká válnak, és ennek megfelelően vállalják a vállalkozói kockázatokat. A fő kockázat annak a kockázata, hogy a tulajdonosoktól (vevőktől) beszedett pénzeszközök nem lesznek elegendőek a ház építésének befejezéséhez. Ebben az esetben a részvényes lesz a folyamatban lévő építkezés részvénytulajdonosa, és nagy valószínűséggel nem kaphatja vissza a befektetett pénzeszközeit.
Természetesebb lenne, ha a lakóépületeket nem a tulajdonosok rovására építenék, hanem hitelből. A vásárlók ebben az esetben már felépített házakban vásárolnának lakásokat, és nem kockáztatnának semmit. A bankok kockázata a fent ismertetett rendszer alkalmazásától függően szintén minimális lenne. Lakóépületek építésére azonban szinte soha nem adnak ki hitelt. Ez egyáltalán nem a bankok alattomosságával függ össze, hanem azzal, hogy nálunk gyakorlatilag lehetetlen alkalmazni a hagyományos, kockázatcsökkentő, nyugati konstrukciót.
Ennek több oka is van. Először is nagyon szűk köre van azoknak a fejlesztőknek, akik a klasszikus külföldi konstrukció keretében kaphatnának hitelt. Hiszen elegendő saját forrással kell rendelkezniük a kezdeti szakasz finanszírozásához, azaz a telekrendezéshez, a tervezési és felmérési munkák kifizetéséhez, a lakáspiaci kereslet elemzéséhez és az építőipari cég kiválasztásához.
Emellett tudni kell, hogy szinte lehetetlen olyan vállalkozót találni, aki hajlandó lenne szerződésteljesítési garanciát vállalni, vagy olyan tervező szervezetet, amely a tervdokumentáció hibáinak kockázatát biztosítani tudja.
Fel kell ismerni azonban, hogy a bankok gyakran még azok számára is megtagadják a hitelnyújtást, akiknek elegendő fedezetük van az előkészítő munkák elvégzésére. Az tény, hogy nálunk gyakorlatilag lehetetlen egy épülő épületet fedezetnek venni, és a legtöbb hitelfelvevőnek nincs más, értékben megfelelő ingatlana.
Egészen a közelmúltig építési tárgy fedezetként való felhasználása elvileg lehetetlen volt, hiszen a befejezetlen épületek – azok kivételével, amelyek építése finanszírozási hiány miatt leállt – egyáltalán nem ismerhető el ingatlantárgyként. Most a helyzet némileg megváltozott. A Legfelsőbb Választottbíróság 1998-ban kimondta, hogy ingatlannak minősíthető minden olyan „befejezetlen építési tárgy, amely nem képezi érvényes építési szerződés tárgyát”. Így a fejlesztők jogot kaptak arra, hogy az épülő objektumokat ingatlanként nyilvántartsák, és ebből következően fedezetként használják fel.
A probléma azonban az, hogy a munkaszerződés megkötése előtt kell bejelentkezni, amikor még semmi sem épült, és a befejezetlen tárgy egyszerűen nem létezik ingatlanként. Ezért nincs mit regisztrálni és elzálogosítani.
Természetesen van kiút. A szerződés az alapítvány egy részének megépítése után felmondható, az épület bejegyzése, zálogszerződés köthető, majd a szerződés újraköthető. Ez a művelet csak azért hajtható végre, mert a szerződéses megállapodások semmilyen regisztrációhoz nem kötöttek. Hiszen lehetetlen szerződést kötni egy jelzáloggal terhelt épület építésének befejezésére. Az ugyanis, hogy szerződéskötéskor a generálkivitelező az épülő épületet is zálogba kapja. Ha nem fizetnek az elvégzett munkáért, akkor joga van (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 712. cikke) megtartani az épített épületet.
Kiderült, hogy jogszabályaink szerint csak az önállóan építkezést végző fejlesztők regisztrálhatnak épülő épületet és használhatják azt fedezetként. Nem kell építési szerződést aláírniuk.
Ebből kifolyólag, ha a bankok vállalják, hogy egy épülő épületet fedezetül vesznek, akkor általában akkor, ha annak zálogosításkori becsült értéke meghaladja az igényelt hitel összegét, és a kivitelező egyben a generálkivitelező is.
Abban a néhány esetben, amikor ez megtörténik, gyakran komoly nehézségek adódnak az épített lakás értékesítése és a hitel visszafizetése során. Mint már említettük, a külföldön elfogadott konstrukció keretében lakáseladáskor a hitel törlesztése, az eladott lakások fedezetből történő kivonása történik. Sajnos nálunk ez nem történik meg. A lakások értékesítése szinte mindig a tőkerészesedési megállapodások rendszere szerint történik. Mivel a részvényrészesedési szerződések nem kerülnek bejegyzésre, a banknak nincs lehetősége ellenőrizni, hogy hány és mekkora összegre kötötték azokat. Ennek megfelelően, ha az értékesítés a tervezettnél korábban történik, a hitelfelvevő lehetőséget kap arra, hogy erről ne értesítse a bankot, és ne törlesztesse a kölcsönt határidő előtt.
A szerző gyakorlatában többször előfordult olyan helyzet, hogy a kölcsön esedékességéig kiderült, hogy az összes lakást már régóta magánszemélyeknek adták el (részvényrészesedési megállapodások alapján), és a kapott pénzeszközöket a hitelfelvevő befektette. a következő objektumban. A bank ebben az esetben dilemma előtt áll: vagy
próbáljon meg elégtételt szerezni a fedezet terhére úgy, hogy pert indít magánszemélyekkel - lakásvásárlókkal, vagy intézkedik egy fiktív kölcsön visszafizetéséről, és ugyanannak a hitelfelvevőnek adja ki új létesítmény építésére. A bankok általában az utóbbit választják, és alávetik magukat a hitelfelvevő diktátumának, miközben örökre elveszítik érdeklődésüket az épülő épület fedezete melletti lakásépítési hitelezés iránt.
Így a modern körülmények között szinte lehetetlen egy épülő épületet fedezetként használni, másrészt rendkívül kockázatos. A bankok az esetek túlnyomó többségében más fedezet mellett próbálnak lakásépítéshez hitelt nyújtani. A hiteleket leggyakrabban más épületek biztosítékára és a helyi önkormányzatok garanciáira nyújtják. A szerzőnek tudomása van arról az esetről, amikor építőipari gépparkkal fedezett lakóépület építésére hitelt nyújtottak.
Nyilvánvaló, hogy csak az adminisztrációhoz nagyon nagy vagy nagyon "közeli" fejlesztők tudnak ilyen biztonságot nyújtani, és még ezek a fejlesztők is ritkán tudnak több objektumhoz biztonságot találni. Így a fejlesztők kénytelenek a tőkerészesedési konstrukció szerint dolgozni, folyamatosan fennáll annak a veszélye, hogy nem szerzik be a szükséges forrást, és nem fejezik be az építkezést.
A probléma csak törvényi szinten oldható meg. A lakásépítési hitelezés addig nem fog fejlődni, amíg a fejlesztők nem tudják fedezetként elzálogosítani magát az épületet, és elvesztik azt a lehetőséget, hogy a jelzáloggal terhelt épületből lakásokat tudjanak eladni a hitel törlesztése nélkül.
Sajnos senki sem dolgozik a probléma megoldásán. Az Orosz Föderáció kormánya által 2000 januárjában elfogadott „Az Orosz Föderáció jelzáloghitelezésének fejlesztési koncepciója” („Lakásépítési hitelezés” szakasz) alapján ilyen probléma egyszerűen nem létezik.
V. M. Mints, a közgazdasági tudományok kandidátusa
Hitelezés építőknek - a Sberbank új ajánlata
Az építőipar a hitelezés szempontjából „nehéz” iparág. Az építőipari cégek általában nem rendelkeznek elegendő fedezettel és instabil bevételekkel, ezért a hitelezési megközelítésnek itt el kell térnie a többi iparágtól. Az oroszországi Sberbank Volgo-Vjatka bank Nyizsnyij Novgorod régiójában található központja megoldotta az építőipari ügyfelek hitelproblémáit. Jelenleg a Sberbank hitelállománya ebben a szektorban a Nyizsnyij Novgorod régióban meghaladta a 9 milliárd rubelt.
Vsevolod Vladimirovich, milyen megközelítéseket alkalmaz jelenleg a Sberbank az építőipari cégek hitelezésében?
Mindenekelőtt meg kell jegyezni, hogy az építőipar hitelezési nehézségeit körülbelül három éve oldottuk meg, amikor egy speciális struktúrát alakítottunk ki a bankban. Ha korábban a meglévő banki szabályozáshoz próbáltuk igazítani az ügyfelet, most a legjobb építési gyakorlathoz írunk szabályzatot. Ezért könnyen tárgyalunk az építtetőkkel.
Minden építőipari cég két kategóriába sorolható: vállalkozók és fejlesztők. Ha vállalkozókról beszélünk, akkor azokat a megkötött követelés-engedményezési biztosítéki szerződés alapján kölcsönadjuk. Természetesen először a cég történetét tanulmányozzuk, megtudjuk, milyen szerződéseket kötött korábban, milyen pénzügyi eredményeket ért el. Ellenőrizzük az építkezés megrendelőjét is, megtudjuk, hogy valóban ki tudja-e fizetni ezt a kapcsolatfelvételt. Kétség esetén további letét szükséges. Ugyanakkor tisztában vagyunk azzal, hogy sok építőipari cég fedezeti értéke összemérhetetlen a teljesített szerződés volumenével. Ezért a zálogjogot leggyakrabban csak a vállalkozás szerződés teljesítéséhez fűződő érdekeltségének további biztosítékaként fogjuk fel. Ha az építőipari cégeknek sok megrendelésük van, akkor kiszámoljuk, hogy mennyi pénzre van szüksége a cégnek, és hitelt adunk neki a forgótőke feltöltésére.
Az építők második csoportja az építők mögötti fejlesztők. Hogyan finanszírozzák őket?
Sok Nyizsnyij Novgorod fejlesztő már végrehajtott olyan projekteket, amelyek állandó bevételt hoznak számukra. A Sberbank ilyen tárgyakkal fedezett hiteleket bocsát ki. Ez a legkeresettebb rendszer a Nyizsnyij Novgorod régióban. Ha a Sberbank hitelállománya a Nyizsnyij Novgorod régióban az építőipar egészében jelenleg 9,3 milliárd rubel, akkor a meglévő létesítmények biztonsága ellenében mintegy 4 milliárd rubel értékű hitelt adtak ki. Ennek a rendszernek a népszerűségét az építőipari szervezetek számára nyújtott kivételes kényelem magyarázza. A kölcsönt legfeljebb tíz évre adják ki, a hitelfelvevőknek nem kell igazolniuk a pénzeszközök rendeltetésszerű felhasználását, ezért saját belátásuk szerint rendelkezhetnek velük.
Ha a fejlesztőnek nincs fedezete, a Sberbank projektfinanszírozást biztosít számára az épülő objektum biztosítéka ellenében. A kölcsön futamideje is legfeljebb tíz év, de egyrészt a vállalkozónak saját forrása legalább 30%-ával kell hozzájárulnia a projekthez, másrészt a pénzt szigorúan a tervezett célra fordítják. A Sberbank építési szakértői tanulmányozzák a projekt összes dokumentációját, és a jövőben a bank csak azokat a munkákat és anyagokat finanszírozza, amelyek a velünk egyeztetett becslésben szerepelnek. Emellett havi rendszerességgel ellenőrizzük a munkák elvégzésének tényét. Mindez kevésbé kényelmes a fejlesztők számára, azonban a Nyizsnyij Novgorod régióban a projektfinanszírozás iránt nagy a kereslet.
Az építőipari cégek finanszírozása mellett az oroszországi Sberbank Volgo-Vjatka Bank Nyizsnyij Novgorod régiójának központi irodája aktívan hitelez ügyfeleiknek, magánszemélyeknek és jogi személyeknek egyaránt. Kisvállalkozások számára fejlesztettük ki a Business Real Estate terméket. Azok a vállalkozók, akik korábban bérelt helyiségekben dolgoztak, lehetőséget kaptak arra, hogy öt-hét évre jelzáloghitel mellett kereskedelmi ingatlant vásároljanak. A jelzáloghitel-fizetés gyakran a bérleti díjhoz hasonlítható. Ezért a vállalkozók már értékelték ezt a terméket, a Nyizsnyij Novgorod régióban található Sberbank kisvállalkozások teljes hitelportfóliójának 10-15% -a ingatlanvásárlásra adott kölcsön. A jelzáloghitelek kamata és feltételei a magánszemélyek számára is nagyon elfogadhatóak, így a régióban jelenleg a lakások 70%-át hitelből vásárolják. A 2013-as év megmutatta, hogy a jelzáloghitel-programok normális működésének köszönhetően a fejlesztők az építési projektek kezdeti szakaszában elegendő számú tulajdonost tudnak bevonzani. Ezért a fejlesztőknek gyakran nagyon kevés hitelforrásra van szükségük. Csak azt kell eldönteni, hogy ebben az esetben mi a jövedelmezőbb: saját maga viseli a hitelterhet, vagy áthárítja a vevőkre.
És a mai fejlesztők közül melyik nem tud kölcsönt kapni a Sberbanktól?
A hitelfelvétel legnagyobb akadálya a potenciális hitelfelvevő megrontott hírneve. Ha a fejlesztő korábban nem teljesítette kötelezettségeit, akkor a továbbiakban nem kaphat hitelt. És nem a cégekről beszélek, hanem a döntéseket hozókról: tulajdonosokról és felsővezetőkről. Létrehozhat új céget, de nem születhet másodszor. A Sberbank ma megold minden más problémát az építkezésen történő hitelezéssel.
Az építőiparban szokás külön mérlegelni a hosszú és a rövid távú hitelezést, amelyek céljaiban és módszereiben különböznek egymástól. A hosszú lejáratú hitelezés a befektetők befektetési pénzügyi forrásként történő kölcsönnyújtását jelenti, i.e. az építkezéshez szükséges munkák és áruk kifizetésére. Ezeket a folyamatokat a 25.7. bekezdés írja le.
A rövid lejáratú hitelezés elsősorban vállalkozóknak, esetenként megrendelőknek szól, az átmenetileg hiányzó forgótőke pótlására és az építkezés normál előrehaladásának fenntartására. fejezetben látható módon. 33 tankönyv, normál működésükhöz a vállalkozók forgótőkéje szükséges. Ennek oka a gazdasági és termelési munka határozott havi, esetenként szezonális ciklikussága.
Így a hosszú lejáratú hitelezés fogalma az építőiparban elsősorban a beruházó tárgyi eszközeinek fejlesztéséhez, rövid lejáratú - a vállalkozói forgótőke pótlásához kötődik. Ugyanakkor a vállalkozók, ha bíznak vállalkozásuk stabil fejlődésében, hosszú lejáratú hitelt vehetnek fel új építőipari gépek beszerzésére és saját építőipari bázisuk fejlesztésére - akkor ők maguk is befektetőkké válnak. A hazai építőipari beruházások azonban nem túl nagyok és nem növekednek, annak ellenére, hogy új eszközöket kell cserélni (38.1. és 38.2. ábra), ezért a kivitelezők nem gyakran vesznek fel hosszú lejáratú hitelt. Az okok a megfelelő megrendelésállomány hiányában, az új vagy folyamatban lévő építési projektek elégtelen nyereségében, az új, drága berendezések használatának tisztázatlan kilátásában, valamint a nagy hitelfedezet iránti igényben keresendők.
Hosszú lejáratú hitelezés esetén üzleti tervet készítenek, amelyet benyújtanak a bankhoz. Jelentős összegek és feltételek mellett a kölcsönt részletekben osztják fel, amelyek mindegyike eltérő nagyságú és törlesztési időtartamú lehet. A kölcsönszerződés tartalmazhat záradékot egyes műszaki ügynökök, alvállalkozók vagy beszállítók kötelező bevonására (ún. kötött kölcsönök).
A hitelszerződés megkötéséhez az építőipari szervezet benyújtja a bankhoz a kért összeget és a hitelezés feltételeit, a hitel feltételezett visszafizetési forrását igazoló dokumentumokat, a hitelbiztosítékról szóló dokumentumokat, a legfrissebb pénzügyi kimutatásokat stb.
A rövid lejáratú kölcsönöket legfeljebb egy évre, gyakrabban több hétre vagy hónapra kapják. A hitelek kibocsáthatók fedezettel (fedezet) vagy fedezet nélkül. Fedezet nélküli kölcsönt csak kifogástalan hitelmúlttal rendelkező személynek adnak ki, kis összegre.
Rizs. 38.1.
Rizs. 38.2.
A kölcsön biztosítására vonatkozó kötelezettségeket a kölcsönszerződésben kell rögzíteni. A hitel biztosításához a bank igényelhet ingó vagy ingatlan zálogjogot, külső kezességvállalást, követelések engedményezését stb. Ingó vagyonként a vállalkozás elzálogosíthatja saját járművét, építőipari járművét, szerszámgépét és egyéb
likvid tulajdon. Az anyagkészleteket és a folyamatban lévő termelést nem célszerű elzálogosítani, mert ez zavarja a normál gyártási folyamatot. A lízingelt tárgyi eszközöket nem fogadják el fedezetként.
A zálogtárgy tényleges értékének felmérésére bizottságot lehet kijelölni. A lefoglalás előtt (tehát a biztosítékigénylésig) a szerződés szerint a zálogtárgyat az építőiparban lehet használni.
Az ingatlan zálogjogot (jelzálogkölcsönt) valamivel bonyolultabban bocsátják ki, ezért általában hosszú távú hitelezésre használják. A jelzálogszerződéseket a Rosreestr. A jelzáloggal terhelt ingatlanoknál ellenőrizni kell a "tulajdonjog tisztaságát" az állami nyilvántartási adatok felhasználása során.
A szükséges biztosítékok hiányában a hitelfelvevő kezességet nyújthat be olyan harmadik személyektől, akik vállalják, hogy a hitelezővel közösen felelnek a hitelező felé. A kezesnek felelősségteljesen kell megközelítenie egy ilyen kötelezettség kibocsátását, mivel például a hitelfelvevő csődje esetén a kezesnek teljes mértékben ki kell fizetnie mások adósságát.
A Boles széf a hitelfelvevő biztosítótársaságnál kötött biztosítása. Ezzel egyidejűleg a biztosító a biztosítotttól biztosítási díjat (azaz a szolgáltatásaiért és a kockázatért fizetendő összeget) kap, amelynek mértéke a hitelfelvevő fizetésképtelenségének valószínűségét figyelembe véve kerül meghatározásra.
A rövid lejáratú hitel nagysága a saját forgótőke rendelkezésre állásától, a forrásigénytől és a kapott előleg nagyságától függ. Normál mennyiségű forgótőkével és a munka időben történő kifizetésével általában nincs szükség rövid lejáratú kölcsönre. A szükséges hitelösszeg kiszámításához bevételi és kiadási tervet készítenek.
Például a bankszámlán lévő pénzeszközök egyenlege a hónap 1-jén 300 ezer rubel. A berendezések bérleti szerződésének megfelelően az 5. napig 141 600 rubelt kell fizetni a bérleti díjért. ÁFA-val (hitel tervezésekor a befizetéseket ÁFA-val kell számolni, mivel ezt a bankon keresztüli elszámolások szabályai előírják). Körülbelül 660 ezer rubelre lesz szükség az időbeli elhatárolásokkal rendelkező alkalmazottak fizetéséhez; a munkabért 10. előtt kell kifizetni, a késedelmi béreket pedig büntetések terhelik. Körülbelül ugyanekkor jön el a bejövő anyagok fizetési határideje - 413 ezer rubel. Tartalmazza az ÁFÁt. Az amortizáció és az anyagok termelésbe történő belső leírása belső művelet, és nem befolyásolja a szükséges forgótőke mennyiségét.
Az ügyfél fizetése a hónap végéig várható 1 770 ezer rubel összegben. áfával, ami bőven fedezi a várható költségeket. Ebben az esetben a rövid távú (legfeljebb egy hónapos) kölcsön szükségessége 141 600 + + 660 000 + 413 000 - 300 000 = 914 600 rubel. Némi margóval
előre nem látható kiadások esetén a kölcsönigény összege körülbelül 950 ezer rubel lesz. (ÁFA nem terheli). A havi adósságszolgálati költségek éves szinten 9%-osak lesznek
950 000 0,09 / 12 \u003d 7125 rubel.
A rövid lejáratú hitel kamata általában magasabb, mint a hosszú lejáratúé, átlagosan évi 9%. A rövid lejáratú hitelezésnél általában nem beszélnek gazdasági hatásról - ez egy kényszerintézkedés, amely biztosítja az építőipari termelés folyamatosságát a saját forgótőke hiányában. Csak a hitel relatív előnyeiről beszélhetünk az adósságfizetés elmulasztása miatti bírságokkal és a termelés leállításából származó veszteségekkel szemben. Mindenesetre meg kell érteni, hogy a kölcsön időnyereség és pénzveszteség.
- Az Oroszországi Bank vezeti a központi hiteltörténeti katalógust, amelybe az adatokat csak a hitelfelvevő hivatalos hozzájárulásával továbbítják.
- Az Orosz Föderáció Központi Bankjának adatai 2012-re