Problemer med udlån til boligbyggeri. Lån til opførelse af erhvervsejendomme: hvor og hvilken bank man skal få
Lånebetingelser
Nødvendige dokumenter
1. Pas;
2. Certifikat for jord / uddrag fra USRR;
3. SNILS / Kørekort;
4. Med et beløb over 1.000.000 rubler. (et ekstra dokument efter kundens valg):
- 2NDFL
- Hjælp i form af en bank
- Kopi af arbejdsbog
- Uddrag fra PFR (for ikke-arbejdende pensionister)
CB Renaissance Credit (LLC), en af de førende banker i forbrugslånssektoren i Rusland, tilbyder privatpersoner forbrugslån, bankkort, indlån og andre tjenester.
Renaissance Credit blev grundlagt i 2003 og er en af de TOP-50 største russiske banker og arbejder med 12 millioner kunder i Rusland. Aktivitetsgeografien for "Renaissance Credit" dækker 62 regioner i Rusland.
Licenser fra Bank of Russia til bankoperationer nr. 3354.
Hjemmeside "Renaissance Credit" - rencredit.ru
Lånebetingelser
Krav til låntagere
- Statsborgerskab i Den Russiske Føderation;
- Alder fra 20 år;
- fast arbejdssted i mindst 3 måneder;
- Permanent registrering i enhver region i Den Russiske Føderation.
Nødvendige dokumenter
- Pas fra Den Russiske Føderation;
- Et yderligere dokument efter kundens valg: SNILS, kørekort, 2NDFL, internationalt pas, kopi af arbejdsbog, uddrag fra pensionsfonden (for ikke-arbejdende pensionister) med et lånebeløb på mere end 250.000 rubler
Post Bank er en universel detailbank,
oprettet i 2016 af VTB Group og Federal State Unitary Enterprise Russian Post på grundlag af Leto Bank.
Lånebetingelser
Krav til låntagere
- Alder fra 18 år
- Tilstedeværelsen af en mobiltelefon; en indikation af et arbejdstelefonnummer, hvis du arbejder, eller et andet kontakttelefonnummer
Nødvendige dokumenter
- Pas for en russisk statsborger med permanent registrering i ethvert emne i Rusland
- SNILS nummer
- TIN fra arbejdsgiveren
Sådan får du et boliglån
På vores virksomheds hjemmeside kan du købe et hus på kredit. Vi er godt klar over, at ikke alle kan rejse det rigtige beløb på én gang. Derfor blev en sådan bekvem tilstand skabt, hvilket hjalp med at købe bolig på den mest rentable måde ved hjælp af Credit Europe Bank JSC. Den finansielle institution er pålidelig og tilbyder kvalitetsarbejde, hvilket bekræftes af internationale bureauer. Der er et kæmpe netværk i Rusland. For at få den mest detaljerede og udvidede information, kan du stille spørgsmål til vores konsulenter.
Et lån til opførelse af et privat hus er et populært produkt i banker. Kunder, der ønsker at blive ejendomsejer, foretrækker at investere i skabelsen af et "drømmehjem" frem for legemliggørelsen af teknik. Lånebetingelserne afhænger af, hvor man kan få et lån til at bygge et hus eller en sommerbolig: i en stor statsejet bank eller fra en lokal regional bank.
Ved at optage et lån til en lav rente fra en uverificeret långiver risikerer kunderne at miste deres udbetaling eller betale for høj rente.
Hvad er den bedste måde at få et lån til at bygge et hus eller sommerhus
Den bedste måde at ansøge om et boligbyggerlån på er at ansøge online og få foreløbige afgørelser. Yderligere skal du i tilfælde af en positiv afgørelse komme til bankkontoret. Kreditchefen vil forklare nuancerne og tale om mulige omkostninger. Hvis alt bygger sig, så kan pengene modtages med det samme eller samme dag.
At ansøge online er nu en bekvem og hurtig måde for en moderne person, der værdsætter sin tid. Uden at forlade hjemmet kan du desuden sende ansøgninger til flere banker på én gang.
Når du vælger en bank til et byggelån, skal du være opmærksom på følgende parametre:
- låner anmeldelser
- lånevilkår
- tilbagebetalingsmetoder
- omdømme på markedet.
Kreditinstitutter søger som udgangspunkt ikke at "indkassere" kunder og værdsætte deres omdømme. Produktets popularitet indikerer dets bekvemmelighed - hvis et lån til opførelse af et landhus (dacha, lejlighed) er valgt, så er banken troværdig.
Lånetiden afhænger af låntagers solvens og produktets vilkår. Det er risikabelt at fastsætte minimumsbetingelser uden at tage højde for yderligere forsikringsomkostninger, provisioner og uforudsete situationer. Men det er irrationelt at sætte maksimale grænser, have mulighed for at betale forud for tidsplanen - mængden af overbetaling vil være større.
Det er optimalt at finansiere opførelsen af et badehus eller yderligere faciliteter ved hjælp af forbrugerlån: renten vil være højere, men uden sikkerhed og garanter.
Belåning af eksisterende ejendom er tilrådeligt til store lån: Som sikkerhed for tilbagebetaling af et lån er dette den bedste mulighed, der garanterer bløde lån til byggeri.
De bedste banker til et boligbyggeri
Nedenfor er en vurdering af TOP-5 af de bedste russiske banker, der tilbyder de mest gunstige betingelser for lån til opførelse af et hus og en sommerbolig. Bedømmelsen blev udarbejdet af specialister inden for udlån, og det anbefales at være opmærksom på disse banker og forlade ansøgninger.
Kontantlån til opførelse af privat hus og sommerhus fra Alfa-Bank
En af de største private banker i Rusland tilbyder et kontantlån til alle kunder i alderen 20-64 år uden at indsamle forskellige certifikater og stille sikkerhed.
Renter tiltrækker låntageres opmærksomhed: fra 11,99% til "løn"-kunder og fra 13% til alle andre. Lånebeløbet varierer efter låntagerens ønsker - dog ikke mere end 3 millioner rubler i op til 7 år. Dette beløb og løbetid vil være nok til at vælge en behagelig betaling for dig selv.
De modtagne penge kan bruges til ethvert formål, herunder konstruktion, reparation af et privat hus og hytter.
Gunstig rente på et lån til opførelse af et landsted fra OTP Bank
Datterselskabet af den ungarske bank i Rusland, OTP Bank, opdeler ikke rækken af låneprodukter efter kundernes behov, og tilbyder lån til ethvert formål til potentielle låntagere i alderen 21-65 i 5 år.
Det er nemt at få et lån uden sikkerhed og garanter i OTP Bank: renter - fra 11,5% til 750 tusind rubler.
Låntageren har ret til at modtage lånemidler og disponere over dem efter eget skøn: lånevilkårene forpligter ham ikke til at indberette til virksomheden for det brugte lån.
Satsen på 11,5 % er høj for realkreditlån og boliglån, men ansøgere har en betydelig fordel: evnen til at flytte betalingsdatoen (der opkræves en provision for tjenesten i henhold til virksomhedens takster).
OTP Banklån er nemme at tilbagebetale: i terminaler, på hjemmesiden, ved pengeoverførsel i andre betalingsorganisationer eller banker.
Fortrinslån til pensionister til at bygge et hus fra Sovcombank
Er du pensionist og har du brug for et byggelån? Ved at vinde popularitet blandt pensionister tilbyder banken at få et lån til en lav rente til gennemførelse af de påtænkte mål: at bygge et hus, et sommerhus, et badehus eller forbedre levevilkårene.
Du kan få et lån uden unødigt bøvl og "bureaukrati". Det er nok at efterlade en ansøgning på bankens hjemmeside og få en foreløbig beregning og afgørelse om lånet inden for få minutter.
Ekspreslån til at bygge et hus uden certifikater og kautionister fra Renaissance Credit
Et bredt netværk af tilbagebetalingskanaler (M.Video, bankterminaler, Euroset, QIWI) forenkler månedlige betalinger og reducerer risikoen for forsinkelser på lån.
Forbrugslån hos Sberbank til byggeri og reparation
Landets stat og hovedbank - Sberbank tilbyder at udstede et forbrugslån til ethvert formål, herunder opførelse af et privat eller landsted uden sikkerhed og garanter. Dette program er perfekt til dem, der har akut brug for penge til at reparere eller bygge deres eget hjem.
Direkte på siden kan du lave en beregning og efterlade en ansøgning om et lån. Næsten med det samme vil du modtage et svar fra banken. For tilmelding skal du have en tilsluttet "Sberbank-Online".
Hvis du overvejer de statsejede banker Sberbank, VTB eller Rosselkhozbank for at optage et lån til at bygge et hus, så vil Sberbank helt sikkert være favorit blandt disse banker. Men glem ikke, at det er lidt sværere at ansøge om et lån i statsbanker end at ansøge om en kommerciel bank, som er anført i vores anmeldelse.
Den vigtigste type boligbyggerier under opførelse i vores land er multi-lejligheds boliger. Udlån til deres konstruktion er meget specifik. Faktum er, at indtægten fra projektet til opførelse af et sådant hus ikke kan bestemmes klart på forhånd. Indtægter opstår ved salg af lejligheder, og på det tidspunkt, hvor byggeriet går i gang, er det umuligt at sige med sikkerhed, til hvilke priser lejlighederne vil blive solgt, når det står færdigt. Ud over generelle prisudsving på markedet påvirker uforudsigelige ændringer i terrænet også prisen på lejligheder. For eksempel øger udseendet af planer om at bygge en metrostation eller en garage i flere etager ved siden af huset normalt prisen på lejligheder, mens planer om at bygge et cementfabrik mindsker dem.
Derudover er omkostningerne ved at bygge en boligbygning også umulige at bestemme på forhånd. Under byggeriet er der altid såkaldte uforudsete arbejder og omkostninger, der reelt er umulige at forudse. For eksempel er der i en af beboelsesbygningerne under opførelse sprunget et vandrør ind i cementen, der er opbevaret i lejligheden. I weekenden blev lejligheden til en meget stærk betonterning. Du kan forestille dig, hvor meget uforudset arbejde og omkostninger denne begivenhed medførte.
På grund af disse funktioner kan udlånsorganisationer aldrig være sikre på, at bygningen bliver færdig til tiden og inden for budgettet, og boliger vil blive solgt med succes. Bankerne kan derfor aldrig være sikre på, at bygherren vil være i stand til at tilbagebetale lånet til byggeriet. I denne henseende bruger udenlandske banker, når de yder lån til opførelse af beboelsesejendomme med flere lejligheder, traditionelt en særlig ordning, hvor de fleste af risiciene overføres til andre organisationer. Denne ordning ser nogenlunde ud som følger.
Bygherren erhverver for egen regning en grund (eller ret til at forpagte en grund). Han hyrer derefter en designorganisation og bestiller projektet hos dem. Designorganisationen udfører projektet og forsikrer det. Samtidig er tilstedeværelsen i projektet af sådanne fejl og udeladelser, der kan føre til en stigning i byggeomkostningerne, forsikret. Naturligvis arbejder forsikringsselskaber ikke med designorganisationer, der ofte laver fejl, så sådanne organisationer er tvunget til at forlade markedet. Det skal bemærkes, at denne metode til at afvise inkompetente organisationer er meget effektiv.
Ved at have et projekt annoncerer bygherren et udbud af udvælgelse af en byggeentreprenør, som skal stille en opfyldelsesgaranti. Det er garanteret, at byggefirmaet vil være i stand til at opfylde kontrakten inden for den aftalte tidsramme og til den i tilbuddet angivne pris. Garantien gives normalt til et beløb på omkring 10 % af værdien af kontrakten med entreprenøren. Det kan enten være i form af en bankgaranti (naturligvis ikke fra den bank, der låner ud til byggeriet), eller i form af forsikring eller kaution. I Holland findes der f.eks. en særlig garantifond, der udelukkende beskæftiger sig med levering af sådanne garantier til byggefirmaer.
Ved at vide, hvad byggeri skal koste ham, analyserer udvikleren situationen og tendenserne på boligmarkedet og udarbejder en forretningsplan, det vil sige et dokument, der skal overbevise banken om projektets rentabilitet. Alle disse aktiviteter, fra køb af jord til udarbejdelse af en forretningsplan, tager op til 30 % af projektomkostningerne.
Med en forretningsplan går bygherren til banken. I banken studerer enten bankspecialister eller eksperter fra et særligt ansat uafhængigt firma forretningsplanen, resultaterne af en boligmarkedsundersøgelse og sammenligner entreprenørens tilbud med de gennemsnitlige byggeomkostninger for lignende faciliteter. I tilfælde af en positiv udtalelse fra eksperterne, anbefales det at udstede et lån til ca. 70 % af projektomkostningerne. Når alt kommer til alt, har udvikleren allerede afholdt 30% af omkostningerne. Der gives dog ingen kredit. Der indgås en låneaftale med bygherren, som træder i kraft efter nogen tid (normalt efter ca. 2 måneder), forudsat at bygherren opfylder en række forpligtelser.
Disse forpligtelser kan være ret mange. Dybest set koger de ned til, at bygherren skal fremlægge konklusionerne fra uafhængige organisationer, der bekræfter den juridiske renhed af transaktionen for køb af jord, stedets miljømæssige renhed osv. Derudover kan der være yderligere forpligtelser.
I USA, for eksempel, hvor banker i 1980'erne. er blevet hårdt ramt af bygherrernes massive konkurser, kræver de som regel, at bygherren, inden man får lån, finder købere til mindst 70 % af lejlighederne under opførelse, altså til den del af bygningen, som banken finansierer. Potentielle købere skal underskrive en aftale, hvorefter de forpligter sig til, i tilfælde af rettidig levering af et boligbyggeri, at købe en lejlighed til den aftalte pris.
Samtidig skal deres forpligtelse bekræftes af en forudbetaling, normalt på et beløb på 5% af prisen på lejligheden. Bygherren har ikke ret til at bruge disse "forudbetalte" penge til opførelsen af anlægget. Under hele projektets varighed ligger de på spærrede konti hos kreditorbanken. Hvis bygherren ikke opfylder sine forpligtelser, returneres disse penge til køberne. Det er vigtigt at bemærke, at banken først anerkender forudsalgsaftalen som gyldig, når køberen kan bekræfte, at han har midlerne til at købe lejligheden, efter at byggeriet er afsluttet.
Da hovedparten af boligkøbere over hele verden, bortset fra vores land, er mennesker, der ikke umiddelbart er i stand til at betale prisen på en lejlighed, skal hver køber bekræfte muligheden for at få et realkreditlån. I princippet kan han få et realkreditlån i en hvilken som helst bank, men normalt gennemgår købere forsikringsproceduren (kredittjek) i samme bank, som finansierer opførelsen af huset, og indgår en foreløbig realkreditaftale med ham.
Når alle låntagers forpligtelser til at gennemføre juridiske, miljømæssige og andre undersøgelser er opfyldt, er 70 % af lejlighederne forhåndssolgt, 5 % af prisen på hver lejlighed er krediteret deponeringskonti og der er indgået foreløbige aftaler med alle købere til at give dem realkreditlån, banken ... nej , starter ikke finansieringen, men indgår en panteaftale med låntageren. På trods af alle de forholdsregler, der er taget, gennemføres finansieringen ikke uden sikkerhed.
Udviklerorganisationer er normalt små organisationer. De har ofte ikke aktiver, der står mål med prisen på lånet, så bygherren stiller selve bygningen under opførelse som sikkerhed. Samtidig skal både selve bygningen og materialer på stedets lager og undervejs, entreprenørmaskiner og mekanismer, liv og helbred for personale og skader på tredjemand forsikres.
Efterhånden som finansieringen og konstruktionen skrider frem, stiger omkostningerne ved den belånte bygning og forbliver samtidig det samme beløb (30 % af de samlede projektomkostninger) mere end mængden af midler tildelt af banken.
For at sikre, at stigningen i værdien af sikkerhedsstillelsen og størrelsen af det faktisk udstedte lån stemmer overens, afsætter banken kreditmidler alene til at betale for udførte arbejder, det vil sige arbejder, der øger værdien af den belånte bygning. Mursten bragt til byggepladsen betales ikke, fordi kendsgerningen af dens import ikke øger værdien af depositum. Betaling sker først, efter at væggen er lagt ud af denne mursten.
Således dannes et bankbeskyttelsessystem på flere niveauer, som skal beskytte det mod tab både i tilfælde af vellykket gennemførelse af projektet og i tilfælde af dets fiasko - overskridelse af de planlagte frister og omkostninger. Byggeri risici flyttes til forsikrings- og garantiorganisationer, og risikoen for lavere priser på markedet - til fremtidige boligkøbere.
Hvis projektet gennemføres med succes, skal låntager tilbagebetale lånet fra provenuet fra salg af lejligheder. Ved salg af lejligheder betaler købere til bygherrens konto i banken - byggeriets kreditor. Derfra går midlerne automatisk til at tilbagebetale lånet. Ved køb af hver lejlighed falder sikkerhedsstillelsen således - andelen af bygningen, der ejes af bygherren, og samtidig falder størrelsen af bygherrens gæld til banken med samme beløb.
Hvis bygningen opføres for sent eller ud over omkostningerne, får banken fyldestgørelse på bekostning af pantsætningen, og bygherrens tab dækkes i de fleste tilfælde af forsikringsselskaber eller kautionister.
Dette system er veludviklet og bruges med nogle variationer i udlån til opførelse af næsten alle etageboliger (ejerlejligheder) i udlandet.
I vores land er situationen en helt anden. Byggeriet i vores land er næsten aldrig finansieret med kreditmidler, og boligbyggeriets finansieringssystem er normalt baseret på lejlighedskøberes investeringer. I de fleste tilfælde indgås kontrakter om egenkapitalandele i byggeriet med købere. På baggrund af disse aftaler investerer købere-aktionærer under byggeriet et beløb svarende til lejlighedens pris, og ved færdiggørelse af byggeriet får de en lejlighed i deres eje.
Dette system er ekstremt risikabelt for købere. Faktisk forvandler de sig samtidig fra købere til iværksættere og bærer følgelig iværksætterrisici. Den største risiko er risikoen for, at de indsamlede midler fra aktieejere (købere) ikke vil være nok til at fuldføre byggeriet af huset. I dette tilfælde vil kapitalejeren være andelshaver af det igangværende byggeri, og han vil højst sandsynligt ikke være i stand til at få sine investerede midler tilbage.
Det ville være mere naturligt at bygge boligbyggerier ikke på bekostning af kapitalejerne, men på lånte midler. Købere i dette tilfælde ville købe lejligheder i allerede bygget huse og ville ikke risikere noget. Risikoen for banker, med forbehold af anvendelsen af den ovenfor beskrevne ordning, vil også være minimal. Lån til opførelse af beboelsesejendomme udstedes dog næsten aldrig. Dette hænger slet ikke sammen med bankernes lumskhed, men med det faktum, at det praktisk talt er umuligt at anvende den traditionelle, risikoreducerende, vestlige ordning i vores land.
Det er der flere grunde til. For det første er der en meget snæver kreds af de udviklere, der kunne modtage lån under den klassiske udenlandske ordning. De skal trods alt have nok af deres egne midler til at finansiere den indledende fase, det vil sige at arrangere et websted, betale for design- og undersøgelsesarbejde, analysere efterspørgslen på boligmarkedet og vælge et byggefirma.
Derudover skal det bemærkes, at det er næsten umuligt at finde en entreprenør, der er villig til at stille en kontraktudførelsesgaranti, eller en projekteringsorganisation, der er i stand til at forsikre risikoen for fejl i projekteringsdokumentationen.
Det skal dog erkendes, at selv for dem, der har tilstrækkelige midler til at udføre det forberedende arbejde, nægter banker ofte at yde lån på grund af problemer med sikkerhedsstillelse. Faktum er, at i vores land er det praktisk talt umuligt at tage en bygning under opførelse som sikkerhed, og de fleste låntagere har ikke anden ejendom, der svarer til den i værdi.
Indtil for nylig var det principielt umuligt at anvende et byggeobjekt som sikkerhed, da ufærdige bygninger, med undtagelse af dem, hvis byggeri blev standset på grund af manglende finansiering, slet ikke kunne anerkendes som ejendomsobjekter. Nu har situationen ændret sig noget. Højesteret Voldgiftsret afgjorde i 1998, at eventuelle "ufærdige byggeobjekter, der ikke er genstand for en gyldig byggekontrakt" kan klassificeres som fast ejendom. Bygherrerne fik således ret til at registrere genstandene under opførelse som fast ejendom og følgelig bruge dem som sikkerhed.
Problemet er dog, at det er nødvendigt at lade sig registrere inden indgåelse af en arbejdskontrakt, når intet er bygget endnu, og det ufærdige objekt simpelthen ikke eksisterer som fast ejendom. Derfor er der ikke noget at tinglyse og pantsætte.
Selvfølgelig er der en vej ud. Kontrakten kan opsiges efter opførelsen af en del af fundamentet, bygningen kan tinglyses, der kan indgås panteaftale, og derefter kan kontrakten genindgås. Denne operation kan kun udføres, fordi kontraktaftaler ikke er underlagt nogen registrering. Det er trods alt umuligt at indgå en kontrakt for færdiggørelsen af opførelsen af en belånt bygning. Faktum er, at totalentreprenøren ved kontraktindgåelse også modtager bygningen under opførelse som pant. Hvis han ikke bliver betalt for det udførte arbejde, har han ret (artikel 712 i Den Russiske Føderations civile lovbog) til at beholde den konstruerede bygning.
Det viser sig, at ifølge vores lovgivning er det kun bygherrer, der udfører byggeri på egen hånd, der kan registrere en bygning under opførelse og bruge den som sikkerhed. De behøver ikke at underskrive entreprisekontrakter.
Som et resultat heraf, hvis bankerne accepterer at tage en bygning under opførelse som sikkerhed, så normalt når dens anslåede værdi på tidspunktet for pantsætning er højere end beløbet for det nødvendige lån, og bygherren er også hovedentreprenøren.
I de få tilfælde, hvor dette sker, opstår der ofte alvorlige vanskeligheder ved salg af den byggede bolig og tilbagebetaling af lånet. Som allerede nævnt er det inden for rammerne af den i udlandet vedtagne ordning, at i takt med at boliger sælges, betales lånet tilbage, og de solgte lejligheder tages ud af sikkerhed. Det sker desværre ikke hos os. Salg af lejligheder sker næsten altid i henhold til skemaet med kapitalandelsaftaler. Da kapitalandelsaftaler ikke er tinglyst, har banken ikke mulighed for at kontrollere, hvor mange og for hvilket beløb de er indgået. Hvis salget sker tidligere end planlagt, får låntageren derfor mulighed for ikke at informere banken om dette og ikke tilbagebetale lånet før tid.
I forfatterens praksis opstod der flere gange en situation, hvor det på tidspunktet for lånets forfald viste sig, at alle lejlighederne for længst var solgt til private (i henhold til aktiekapitalaftaler), og de modtagne midler blev investeret af låntageren. i det næste objekt. Banken står i dette tilfælde over for et dilemma: enten
forsøge at få tilfredsstillelse på bekostning af sikkerhedsstillelse ved at starte en retssag med enkeltpersoner - købere af lejligheder, eller arrangere en fiktiv tilbagebetaling af et lån og udstede det til den samme låntager til opførelse af en ny facilitet. Banker vælger normalt det sidste og underkaster sig låntagerens diktater, mens de for altid mister interessen for at låne ud til boligbyggeri sikret af en bygning under opførelse.
Under moderne forhold er det således næsten umuligt at bruge en bygning under opførelse som sikkerhed på den ene side og ekstremt risikabelt på den anden side. I langt de fleste tilfælde forsøger bankerne at yde lån til boligbyggeri under anden sikkerhed. Oftest ydes lån til sikkerhed for andre bygninger og under garantier fra lokale myndigheder. Forfatteren er bekendt med sagen om ydelse af lån til opførelse af en beboelsesbygning med sikkerhed i en flåde af entreprenørmaskiner.
Det er indlysende, at kun meget store eller meget "tætte" udviklere på administrationerne kan levere en sådan sikkerhed, og selv disse udviklere er sjældent i stand til at finde sikkerhed for mere end ét objekt. Således er udviklere tvunget til at arbejde i henhold til egenkapitalandelsordningen, konstant med risiko for ikke at rejse den nødvendige mængde midler og ikke fuldføre byggeriet.
Problemet kan kun løses på lovgivningsniveau. Udlån til boligbyggeri vil ikke udvikle sig, før bygherrer er i stand til at stille selve bygningen som sikkerhed og mister muligheden for at sælge lejligheder fra den belånte bygning uden at betale af på lånet.
Desværre er der ingen, der arbejder på en løsning på dette problem. At dømme efter "Konceptet for udvikling af realkreditudlån i Den Russiske Føderation" (afsnit "Boligbyggeriudlån") vedtaget af Den Russiske Føderations regering i januar 2000, eksisterer et sådant problem simpelthen ikke.
V.M. Mints, kandidat for økonomiske videnskaber
Udlån til bygherrer - et nyt tilbud fra Sberbank
Byggeri er udlånsmæssigt en "svær" branche. Byggevirksomheder har normalt ikke tilstrækkelig sikkerhed og ustabil omsætning, og derfor bør tilgange til udlån her være anderledes end andre brancher. Hovedkontoret i Nizhny Novgorod-regionen i Volgo-Vyatka-banken i Sberbank of Russia løste byggekundernes kreditproblemer. I øjeblikket har Sberbanks låneportefølje i denne sektor i Nizhny Novgorod-regionen oversteget 9 milliarder rubler.
Vsevolod Vladimirovich, hvilke tilgange til udlån til byggefirmaer bruger Sberbank i øjeblikket?
Først og fremmest skal det bemærkes, at vi løste vanskelighederne med udlån til byggebranchen for omkring tre år siden, da vi skabte en særlig struktur i banken. Hvis vi tidligere forsøgte at tilpasse kunden til de eksisterende bankregler, skriver vi nu regler til den bedste byggepraksis. Derfor forhandler vi nemt med bygherrer.
Alle byggefirmaer kan opdeles i to kategorier: Entreprenører og bygherrer. Hvis vi taler om entreprenører, så låner vi dem i henhold til den indgåede kontrakt om sikkerhed for overdragelse af krav. Vi studerer naturligvis først virksomhedens historie, finder ud af, hvilke kontrakter den tidligere har udført, og hvilke økonomiske resultater den har opnået. Vi tjekker også byggekunden for at finde ud af, om han virkelig kan betale for denne kontakt. Hvis der er tvivl, kan der kræves et ekstra depositum. Samtidig forstår vi, at belåningsværdien for mange byggefirmaer er uforlignelig med omfanget af den kontrakt, der udføres. Derfor opfattes pantsætningen oftest af os kun som en yderligere garanti for virksomhedens interesse i opfyldelsen af kontrakten. Hvis byggefirmaer har mange ordrer, beregner vi, hvor mange penge virksomheden har brug for, og giver den et lån for at genopbygge driftskapitalen.
Den anden gruppe af bygherrer er bagudbyggere-udviklere. Hvordan finansieres de?
Mange Nizhny Novgorod-udviklere har allerede afsluttet projekter, der giver dem en stabil indkomst. Sberbank udsteder lån med sikkerhed i sådanne objekter. Dette er den mest efterspurgte ordning i Nizhny Novgorod-regionen. Hvis låneporteføljen for Sberbank i Nizhny Novgorod-regionen som helhed for byggeindustrien nu står på 9,3 milliarder rubler, er der udstedt lån for omkring 4 milliarder rubler mod sikkerheden af eksisterende faciliteter. Populariteten af denne ordning forklares af dens exceptionelle bekvemmelighed for byggeorganisationer. Lånet udstedes for en periode på op til ti år, låntagere behøver ikke at bekræfte den påtænkte brug af midler og disponerer derfor over dem efter eget skøn.
Hvis bygherren ikke har sikkerhed, giver Sberbank ham projektfinansiering mod sikkerheden for anlægget under opførelse. Låneperioden er også op til ti år, men for det første skal iværksætteren bidrage med mindst 30 % af sine egne midler til projektet, og for det andet tildeles pengene udelukkende til det tilsigtede formål. Byggeeksperter fra Sberbank studerer al dokumentation for projektet, og i fremtiden finansierer banken kun de arbejder og materialer, der er angivet i det skøn, der er aftalt med os. Derudover kontrollerer vi kendsgerningen om udførelse af arbejder på månedlig basis. Alt dette er mindre bekvemt for udviklere, men projektfinansiering i Nizhny Novgorod-regionen er i høj efterspørgsel.
Ud over at finansiere selve byggefirmaerne låner hovedkontoret for Nizhny Novgorod-regionen i Volgo-Vyatka Bank of Sberbank of Russia aktivt ud til deres kunder, både enkeltpersoner og juridiske enheder. Til små virksomheder har vi udviklet produktet Business Real Estate. Iværksættere, der tidligere har arbejdet i lejede lokaler, fik mulighed for at købe erhvervsejendomme med pant i fem til syv år. Ofte kan afdrag på realkreditlån sammenlignes med lejepriser. Derfor har iværksættere allerede sat pris på dette produkt, 10-15% af hele låneporteføljen for små virksomheder i Sberbank i Nizhny Novgorod-regionen er lån til køb af fast ejendom. Renter og vilkår på realkreditlån er også meget acceptable for enkeltpersoner, så op til 70 % af boligerne i regionen købes i øjeblikket på kredit. Året 2013 viste, at takket være den normale funktion af realkreditprogrammer, kan udviklere tiltrække et tilstrækkeligt antal kapitalejere i de indledende faser af byggeprojekter. Derfor har udviklere ofte brug for meget få kreditmidler. Det er kun nødvendigt at beslutte, hvad der er mere rentabelt i dette tilfælde: at bære kreditbyrden selv eller at flytte den til købere.
Og hvem af udviklerne i dag er ikke i stand til at få et lån fra Sberbank?
Den største hindring for at få et lån er en potentiel låntagers blakkede omdømme. Hvis bygherren ikke tidligere har opfyldt sine forpligtelser, vil den ikke længere kunne modtage et lån. Og jeg taler ikke om virksomheder, men om de mennesker, der har taget beslutningerne: ejere og topledere. Du kan oprette en ny virksomhed, men ikke blive født en anden gang. Sberbank løser alle andre problemer med udlån til byggepladsen i dag.
I byggeriet er det sædvanligt at overveje særskilt langsigtet og kortsigtet lån, som er forskellige i mål og metoder. Langfristet udlån refererer til at yde lån til investorer som finansielle ressourcer til investeringer, dvs. at betale for det arbejde og de varer, der er nødvendige for byggeriet. Disse processer er beskrevet i afsnit 25.7.
Kortfristet udlån er primært beregnet til entreprenører, nogle gange - for kunder, for at supplere midlertidigt manglende arbejdskapital og opretholde den normale fremdrift i byggeriet. Som vist i kap. 33 lærebøger er entreprenørers arbejdskapital nødvendig for deres normale funktion. Dette skyldes den udtalte månedlige og til tider sæsonbetingede cyklikalitet i det økonomiske og produktionsmæssige arbejde.
Begrebet langfristet udlån i byggeriet er således primært forbundet med udviklingen af investorens anlægsaktiver, kortsigtet - med genopfyldning af entreprenørens driftskapital. Samtidig kan entreprenører, hvis de har tillid til den stabile udvikling af deres virksomhed, tage langfristede lån for at købe nyt entreprenørmateriel og udvikle deres eget byggegrundlag – så bliver de selv investorer. Investeringer i husbyggeri er dog ikke for store og vokser ikke, på trods af behovet for at udskifte og købe nyt udstyr (fig. 38.1 og 38.2), derfor tager entreprenører ikke ofte langfristede lån. Årsagerne ligger i manglen på en tilstrækkelig portefølje af ordrer, utilstrækkelig overskud på nye eller igangværende byggeprojekter, uklare udsigter til brug af nyt dyrt udstyr og behov for store sikkerhedsstillelser for lån.
Ved langfristet udlån udarbejdes en forretningsplan, som indsendes til banken. Med betydelige beløb og vilkår fordeles lånet i trancher, som hver især kan have forskellig størrelse og tilbagebetalingstid. Låneaftalen kan indeholde en klausul om obligatorisk inddragelse af visse tekniske agenter, underleverandører eller leverandører (såkaldte bundne lån).
For at indgå en låneaftale indsender en byggeorganisation til banken en ansøgning med det ønskede beløb og lånevilkår, dokumenter, der bekræfter den påståede kilde til tilbagebetaling af lånet, dokumenter om lånesikkerhed, de seneste årsregnskaber mv.
Kortfristede lån modtages for en periode på op til et år, oftere i flere uger eller måneder. Lån kan udstedes med sikkerhed (sikkerhed) eller usikrede. Et lån uden sikkerhed udstedes kun til en person med en upåklagelig kredithistorik og for små beløb.
Ris. 38,1.
Ris. 38,2.
Forpligtelser til at sikre lånet skal fremgå af låneaftalen. For at sikre et lån kan banken kræve pant i løsøre eller fast ejendom, tredjepartsgarantier, overdragelse af fordringer mv. Som løsøre kan en virksomhed pantsætte egne køretøjer, entreprenørkøretøjer, værktøjsmaskiner og andet
flydende ejendom. Lagre af materialer og igangværende arbejder kan ikke pantsættes, da dette vil forstyrre den normale produktionsproces. Leasede anlægsaktiver accepteres ikke som sikkerhed.
Der kan nedsættes en kommission til at vurdere den faktiske værdi af den pantsatte ejendom. Før tvangsauktion (dvs. indtil kravet om sikkerhedsstillelse) i henhold til kontrakten, kan det pantsatte udstyr bruges i byggeriet.
Ejendomspant (pant) udstedes noget mere kompliceret, derfor bruges det som regel til langfristet udlån. Pantelånsaftaler er tinglyst hos Rosreestr. Pantsat fast ejendom kræver verifikation af "ejerskabets renhed", mens der bruges statsregistreringsdata.
I mangel af fornøden sikkerhed kan låntager stille garanti fra tredjemand, der forpligter sig til at hæfte over for kreditor i forening med låntager. Kautionisten bør ansvarligt forholde sig til udstedelsen af en sådan forpligtelse, da kautionisten for eksempel i tilfælde af låntagers konkurs vil skulle betale andres gæld fuldt ud.
Boles safe er låntagers forsikring hos et forsikringsselskab. Samtidig modtager forsikringsselskabet fra den forsikrede en forsikringspræmie (dvs. betaling for sine ydelser og risiko), hvis sats fastsættes under hensyntagen til sandsynligheden for låntagers insolvens.
Størrelsen af et kortfristet lån afhænger af tilgængeligheden af egen driftskapital, behovet for midler og størrelsen af det modtagne forskud. Med en normal mængde arbejdskapital og rettidig betaling for arbejde er et kortfristet lån normalt ikke nødvendigt. For at beregne det nødvendige lånebeløb udarbejdes en plan over indtægter og udgifter.
For eksempel er saldoen på en bankkonto den 1. i måneden 300 tusind rubler. I overensstemmelse med lejeaftalen for udstyr er det nødvendigt at betale 141.600 rubler til leje inden den 5. dag. med moms (ved planlægning af lån skal der tages hensyn til betalinger med moms, da dette er påkrævet i reglerne for afvikling gennem bank). Omkring 660 tusind rubler vil være påkrævet for personaleløn med periodisering; lønnen skal betales inden den 10., og efterlønnen er behæftet med bøder. Omkring samme tid kommer betalingsfristen for indgående materialer - 413 tusind rubler. moms inkluderet. Afskrivninger og intern afskrivning af materialer til produktion er interne operationer og påvirker ikke mængden af nødvendig driftskapital.
Betaling fra kunden forventes i slutningen af måneden i mængden af 1.770 tusind rubler. med moms, som mere end vil dække de forventede omkostninger. I dette tilfælde vil behovet for et kortsigtet (op til en måned) lån være 141.600 + + 660.000 + 413.000 - 300.000 = 914.600 rubler. Med en vis margin
for uforudsete udgifter vil størrelsen af behovet for et lån være cirka 950 tusind rubler. (Ikke momspligtig). Månedlige gældsbetjeningsomkostninger med en årlig sats på 9 % vil være
950.000 0,09 / 12 \u003d 7125 rubler.
Renten på et kortfristet lån er normalt højere end et langsigtet lån og er i gennemsnit 9 % om året. Der er normalt ikke tale om en økonomisk effekt ved kortfristet udlån – det er et tvungent tiltag, der sikrer kontinuiteten i byggeproduktionen over for mangel på egen driftskapital. Vi kan kun tale om de relative fordele ved kredit sammenlignet med bøder for manglende betaling af gæld og tab ved at stoppe produktionen. Under alle omstændigheder skal det forstås, at et lån er en tidsgevinst og et tab af penge.
- Bank of Russia vedligeholder det centrale katalog over kredithistorier, hvortil data kun overføres med låntagerens officielle samtykke.
- Data fra Den Russiske Føderations centralbank for 2012